Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó khăn hơn các phân khúc khác do những tồn đọng về pháp lý.
Cung - cầu giảm mạnh
Ngành du lịch và thị trường bất động nghỉ dưỡng có quan hệ tương hỗ, du lịch phát triển thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển và ngược lại. Năm 2020, dịch bệnh Covid-19 bùng phát đã tác động tiêu cực đến du lịch trong nước, lượng khách du lịch quốc tế giảm mạnh - bằng chưa đến 20% so với năm 2019.
Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam ghi nhận sự sụt giảm mạnh về cả cung lẫn cầu bất động sản nghỉ dưỡng. Khó khăn của thị trường và những bất ổn kinh tế - chính trị khiến các chủ đầu tư liên tục dời kế hoạch bán hàng. Riêng đối với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung trong tháng 11/2022 sụt giảm mạnh so với tháng trước và ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, với 170 căn tại 6 dự án được mở bán, giảm tới 70% so với cùng kỳ năm 2021.
Trong giai đoạn 2015-2021, du khách Trung Quốc đến Việt Nam chiếm trung bình 29,5% tổng lượng khách quốc tế hàng năm. Kể cả khi dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh trong nước, lượng khách Trung Quốc vẫn chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt là 34,1% và 43,5% trong 2 năm 2020 và 2021.
Miền Bắc và miền Nam tiếp tục là khu vực dẫn đầu về nguồn cung và tiêu thụ cả nước - chiếm 91% tổng nguồn cung và 95% tổng lượng tiêu thụ cả nước. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng ở miền Bắc có 83 căn (chiếm 49%), miền Nam là 71 căn (chiếm 42%).
Sức cầu thị trường giảm đáng kể, lượng giao dịch ghi nhận ở mức thấp - tương đương 56 căn, giảm 83% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường chững lại, các dự án mới đều có tình hình bán hàng chậm.
Mức giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước, nhưng đáng chú ý, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay. Mức giá bán sơ cấp tại miền Bắc dao động từ 5,3 đến 24,8 tỷ đồng/căn, miền Trung là 6,1-37,7 tỷ đồng/căn, miền Nam là 13,5-73,5 tỷ đồng/căn.
Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước năm 2019. Đặc biệt, nguồn cung và lượng giao dịch có xu hướng giảm từ quý II/2022 và quý III/2022, khi tín dụng bất động được thắt chặt hơn.
Các địa phương ghi nhận có sản phẩm nghỉ dưỡng chào bán nhiều gồm Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Nam, Quảng Ninh, Phú Yên, Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa…, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với “thời kỳ đỉnh cao” của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giai đoạn 2015-2019.
Năm 2023 chưa hết khó khăn
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho hay, đặc thù khách du lịch quốc tế đến Việt Nam là khách Trung Quốc chiếm tỷ trọng lớn.
Năm 2019 là năm hoàng kim của Việt Nam về thu hút khách du lịch quốc tế, với hơn 18 triệu lượt khách, trong đó khách Trung Quốc chiếm hơn 32% với 5,81 triệu lượt khách. Chính vì vậy, việc Trung Quốc duy trì chính sách Zero Covid đã tác động nhiều đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam thời gian qua. Tính đến tháng 11/2022, lượng khách du lịch Trung Quốc đến Việt Nam đạt khoảng 55.000 người, bằng 0,94% so với năm 2019.
Vừa qua, Trung Quốc đã có động thái nới lỏng chính sách Zero Covid. Đây là tín hiệu tốt cho ngành du lịch Việt Nam, góp phần giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục sau một thời gian dài “ngủ đông”. Tuy nhiên, thị trường thời điểm này tương đối khó đoán định, các yếu tố vĩ mô trong và ngoài nước cũng như môi trường kinh doanh bất động sản còn nhiều bất ổn.
Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn hơn các phân khúc khác do những tồn đọng về pháp lý (quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng…). Ngoài ra, những tồn đọng về hiệu quả trong khai thác, vận hành và quan trọng là niềm tin của khách hàng sau những sự cố về việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, tiến độ bàn giao… cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.
Theo ông Thắng, việc Trung Quốc có động thái nới lỏng chính sách Zero Covid hứa hẹn sự hồi phục khách du dịch ở quốc gia này trong tương lai, nhưng chưa đủ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chuyển mình tích cực. Trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn.
“Bất động sản nghỉ dưỡng là cuộc chơi của những chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính và có chiến lược phát triển bền vững. Về lâu dài, giá trị thực sẽ được đề cao. Chính vì vậy, tôi cho rằng, thị trường có đợt điều chỉnh giá bán trên diện rộng phù hợp với tiềm năng và khả năng khai thác vận hành của từng địa phương”, ông Thắng nói.
Bà Nguyễn Ngọc Linh, Giám đốc Tự doanh Công ty Chứng khoán DNSE cho rằng, việc nới lỏng các biện pháp kiểm soát dịch bệnh ngay lập tức kích hoạt một đợt phục hồi của một loạt cổ phiếu niêm yết tại Mỹ của doanh nghiệp Trung Quốc, nhân dân tệ cũng ghi nhận sự tăng giá so với USD.
Do đó, động thái nới lỏng chính sách Zero Covid của Trung Quốc sẽ là thông tin tích cực tác động đến nhóm cổ phiếu du lịch trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cổ phiếu nhóm ngành bất động sản nghỉ dưỡng khó có thể tăng tốc bởi còn đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023.
