Thanh khoản sụt giảm
Việt Nam đã mở cửa các hoạt động du lịch quốc tế hơn 1 năm nay, nhưng ngành du lịch vẫn gặp nhiều thách thức, khiến quá trình khôi phục của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng chậm theo.
Báo cáo mới đây của DKRA Group cho biết, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng liên tục sụt giảm do ảnh hưởng bởi khó khăn chung trên thị trường. Riêng 2 tháng đầu năm nay, dữ liệu của đơn vị này cho thấy, nguồn cung của các phân khúc nghỉ dưỡng ghi nhận mức thấp nhất từ trước tới nay.
Cụ thể, cả nước chỉ ghi nhận 3 căn biệt thự nghỉ dưỡng mới và duy nhất 1 căn được giao dịch. Còn shophouse nghỉ dưỡng có 6 căn mới ra thị trường, là mức thấp nhất từ trước tới nay, vậy nhưng, thị trường không ghi nhận phát sinh giao dịch nào đối với loại hình này.
Đáng chú ý, phân khúc condotel không ghi nhận dự án mở bán mới. Thị trường gần như “đóng băng” sau những tín hiệu hồi phục tích cực giai đoạn đầu năm 2022.
Lý giải về nguồn cung sụt giảm mạnh trong những tháng đầu năm, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Group cho biết, trước áp lực về lạm phát, lãi suất, cũng như nguồn vốn tín dụng bị tắc nghẽn chưa được tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư có tâm lý thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường và liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng đặt trước như kỳ vọng.
Đối với những dự án mở bán, giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước, một số chủ đầu tư đưa ra chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40% và hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... để hỗ trợ khách hàng. Dù vậy vẫn không kéo thị trường ra khỏi trạng thái “ngủ đông”.
Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên phân phối sản phẩm nghỉ dưỡng phân tích, bất động sản nghỉ dưỡng thường là lựa chọn cuối cùng trong danh mục của các nhà đầu tư. Hầu hết khách hàng mua sản phẩm này là những người “có điều kiện”, muốn mua căn nhà thứ hai để đầu tư hoặc cho thuê lấy lãi. Khi kinh tế khó khăn, niềm tin vào thị trường sụt giảm, càng khó thu hút người mua sản phẩm nghỉ dưỡng.
Hiện tại, các thị trường lớn như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang đều khá đìu hiu, chỉ riêng Bà Rịa - Vũng Tàu có một vài dự án còn giao dịch vì chủ đầu tư đang triển khai mạnh các tiện ích, dịch vụ để thu hút du khách.
“Thời điểm này chưa có tín hiệu nào khả quan cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ở thị trường sơ cấp, khi hàng loạt chủ đầu tư đang lao đao về tài chính. Còn thị trường thứ cấp lại phụ thuộc rất lớn vào ngành du lịch. Nếu du khách gia tăng trở lại, tỷ lệ lấp đầy ở các khách sạn cao mới có thể thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư”, vị giám đốc này nhấn mạnh.
Đường dài mới biết ngựa hay
Thị trường vẫn còn tồn tại các vướng mắc liên quan đến pháp luật, nếu được giải quyết trong thời gian tới, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kỳ vọng sẽ sôi động hơn.
Trên thực tế, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trầm lắng từ nhiều năm nay. Nếu năm 2021 và đầu năm 2022, thị trường khởi sắc đôi chút, một vài chủ đầu tư đã công bố dự án mới, thì đến giữa năm 2022, thị trường đột ngột gặp khó vì các nguồn vốn bị kiểm soát chặt. Hiện tại, một số chủ đầu tư lớn đã rục rịch chuẩn bị khởi động lại dự án khi đã giải quyết xong những vấn đề liên quan đến nợ như gia hạn nợ hoặc hoán đổi trái phiếu sang tài sản bất động sản.
Nhưng ở thời điểm mà “dòng tiền đắt” như hiện nay, chỉ dự án của những chủ đầu tư có tài chính tốt, có uy tín và pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công nhanh thì mới có giao dịch hoặc có sản phẩm chào bán, còn phần lớn những chủ đầu tư khác vẫn gặp khó khăn.
Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC, thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt, song vẫn có cơ hội dành cho nhà đầu tư nắm bắt tốt các xu hướng, nhu cầu của du khách. Những mô hình mới như poshtel, khu phức hợp nghỉ dưỡng với tiện ích giải trí, khách sạn dịch vụ chọn lọc, co-living và co-working… có thể cân nhắc tại thị trường Việt Nam.
Về hoạt động đầu tư, phát triển dự án hiện nay, ông Mauro nhận định, việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thách thức hơn, nhưng nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm, tìm kiếm những sản phẩm đầu tư phù hợp tại Việt Nam.
Việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng theo mô hình condotel là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt khi ngành du lịch phát triển trở lại, song cần hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu cùng khách lưu trú. Các chủ đầu tư nên chú trọng đến khía cạnh chất lượng của dự án, thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô. Điều này sẽ giúp dự án gia tăng giá trị theo thời gian.
“Trước đại dịch, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng ấn tượng với tốc độ bình quân 16,9% mỗi năm trong giai đoạn 2009 - 2019. Điều này đã thúc đẩy các dự án nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ. Thậm chí, ngay trước khi đại dịch xảy ra, với số lượng lớn nguồn cung phòng đang hoạch định và phát triển, ngành du lịch Việt Nam cần nguồn cầu tăng trưởng 20 - 30% mỗi năm để theo kịp tốc độ phát triển nguồn cung”, ông Mauro nhận định.
Tương tự, ông Morgan Ulaganathan, Trưởng bộ phận dịch vụ tài sản và tư vấn du lịch - khách sạn Colliers Việt Nam nhìn nhận, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có tiềm năng lớn khi Việt Nam đang tận dụng đà tăng trưởng của nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng sau dịch từ lượng khách nội địa và quốc tế. Ngành du lịch sẽ tiếp đà hồi phục trong năm nay.
“Các bên tham gia thị trường này có nhiều vốn chủ sở hữu đã có những nước đi táo bạo kể từ lúc cao điểm dịch Covid-19 đến nay. Dù lãi suất trên đà tăng, nhưng sẽ dần ổn định trở lại. Các quỹ đã và đang gọi vốn để đầu tư vào những tài sản khách sạn ở thời điểm có mức định giá thuận lợi, trước khi doanh thu khách sạn hồi phục hoàn toàn”, ông Morgan Ulaganathan nói thêm.