Thị trường bất động sản Malaysia đang trở thành "chảo lửa" khi có tốc độ tăng trưởng hai con số trong vòng 3 năm liên tiếp trở lại đây.
Đối với nhà đầu tư, trong những năm sau khủng hoảng, Malaysia được xem là điểm đến yêu thích nhất, bởi nền kinh tế tại đây luôn duy trì mức tăng trưởng ổn định, với tỷ lệ 4,5 - 5,5%/năm. Cũng giống như Hồng Kông, môi trường kinh doanh tại Malaysia, đặc biệt là xung quanh khu vực thủ đô Kuala Lumpur, phát triển khá tốt, cùng với đó là nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng, đang là hai yếu tố cốt yếu lôi kéo hàng nghìn công ty nước ngoài rầm rộ rủ nhau đến đây làm ăn.
“15 năm nữa, dân số của Kuala Lumpur sẽ tăng 40% và đến năm 2030, nơi đây sẽ đông đúc hơn cả London”, Tim Murphy, CEO IP Global nói.
Không như nhiều quốc gia khác trong khu vực, Malaysia còn cho phép quyền sở hữu trực tiếp đối với người nước ngoài, điều này đồng nghĩa với việc không hề có bất cứ rào cản nào với đối tượng này khi muốn gia nhập vào thị trường bất động sản nội địa.
Sự dễ dãi của luật pháp đã kéo theo làn sóng đầu tư dày đặc và bùng phát khắp nơi. Đóng góp phần lớn vào sự bùng nổ nhà ở tại đây phải kể đến những “đại gia” địa ốc đến từ đảo quốc sư tử Singapore - nơi đang chứng kiến giá nhà tăng chóng mặt. Nguyên nhân vì những công cụ điều tiết thị trường của Chính phủ Singapore đang khiến nhà đầu tư cảm thấy ngột ngạt. Vì thế, tận dụng khoảng cách địa lý gần gũi và giá cả vừa phải, Malaysia được lựa chọn làm địa chỉ thay thế hữu hiệu.
Do đó, để kìm hãm “con tàu siêu tốc” bất động sản, Chính phủ Malaysia đã tiến hành thắt chặt mọi giao dịch, cũng như áp dụng chính sách thuế cao đối với chủ đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nội địa. Cụ thể, năm ngoái, Chính phủ Malaysia đánh 30% tiền thuế RPGT (Real Property Gains Tax) lên lợi nhuận ròng của tài sản bất động sản bán ra trong vòng 3 năm, áp dụng đối với cả nhà đầu tư nội địa và nước ngoài. Trong đó, mức giá mua nhà tối thiểu cho người nước ngoài tăng gấp đôi, từ 500.000 ringgit đến 1 triệu ringgit. Đồng thời, nghiêm cấm các ngân hàng thương mại hỗ trợ cho vay tài chính thông qua chương trình DIBS (Developers Interest Bearing Schemes), nơi qua đó chủ đầu tư sẽ trả lãi suất thay cho khách hàng khi họ vay để mua dự án mới tính từ thời điểm mua cho đến khi dự án hoàn thành (thông thường là 36 tháng).
Mục đích của những công cụ điều tiết trên là để ngăn chặn sự bùng phát của thị trường, tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà ở, đồng thời khuyến khích nhà đầu nước nước ngoài hướng đến đầu tư bất động sản dài hạn hơn là đầu cơ.
“Việc đánh thuế RPGT ở chừng mực nào đó sẽ làm giảm nhu cầu đầu tư”, Nicholas Holt, Trưởng phòng nghiên cứu khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Tập đoàn tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới Knight Frank nói, đồng thời chỉ ra một số rào cản đối với nền kinh tế Malaysia và có thể trở thành “cơn gió ngược” tác động vào thị trường địa ốc. Chẳng hạn, năm qua, tỷ lệ lạm phát cao tại Malaysia có thể tạo ra áp lực tăng giá. Chưa kể với lãi suất cho vay dự kiến tăng cao trong năm nay, có khả năng kéo theo cầu nhà ở giảm xuống.
“Công cụ điều tiết đang phát huy tác dụng. Thời kỳ bong bóng tăng giá (giai đoạn 2010 - 2012) với mức 20 - 35% là tốc độ tăng trưởng chưa từng có và hoàn toàn không hề có lợi cho bất cứ ai”, Siva Shanker, Chủ tịch Viện Nghiên cứu bất động sản Malaysia nói và cho rằng, nếu tình trạng phát triển không bền vững và không lành mạnh này còn tiếp diễn, thị trường bất động sản sẽ đổ vỡ và nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra là điều tất yếu.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia trong ngành, thị trường bất động sản Malaysia cần ít nhất 2 năm để hấp thụ những công cụ điều tiết mới. Mặc dù so với công cụ điều tiết gắt gao ở Hồng Kông, Singapore, thì thị trường Malaysia vẫn còn khá “nhẹ nhàng”, song dự báo trong năm nay, những nhà đầu tư địa ốc tại đây sẽ phải đối diện với cuộc chiến tiêu thụ sản phẩm khó khăn hơn những năm trước.
Nhiều công ty địa ốc niêm yết cũng tuyên bố đặt chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận thấp hơn trong năm 2014, ngoại trừ Tập đoàn Mah Sing Group Bhd, đặt mục tiêu tăng doanh số 20% lên đến 3,6 tỷ ringgit (tương đương 1,1 tỷ USD).
Tuy nhiên, thách thức cũng chính là cơ hội cho Malaysia khi nơi đây vẫn là một điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực, theo đánh giá của Hãng Knight Frank, do những yếu tố như tính ổn định và giá cả thấp, từ đó mang lại doanh thu hợp lý cho nhà đầu tư.
