Môi giới dẫn nhà đầu tư đi xem cả khu đất nông nghiệp hiện đang trồng lúa. Ảnh: Việt Dũng
Chính quyền gặp khó
Ngay đầu tháng 1/2021, dự án đầu tư xây dựng Cảng hàng không quốc tế Long Thành (sân bay Long Thành) giai đoạn 1 đã chính thức được khởi công. Tuy nhiên, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng cho giai đoạn tiếp theo vẫn gặp nhiều khúc mắc.
Nói về những khó khăn khi triển khai công tác giải phóng mặt bằng, ông Lê Văn Tiếp, Phó chủ tịch UBND huyện Long Thành cho biết, trong quá trình sử dụng, người dân có nhu cầu tách hộ, cho tặng, sang nhượng bằng giấy tay, ủy quyền cho người ngoài địa phương nên việc tìm chủ đất rất khó khăn.
Thêm vào đó, theo ông Tiếp, diện tích sử dụng đất của nhiều hộ dân không được cập nhật, chỉnh lý kịp và qua đo đạc thực tế sai rất nhiều (diện tích tăng hoặc giảm, hình thế khác trước), có khi không xác định được ranh nên ảnh hưởng nhiều đến tiến độ đo đạc, thống kê.
Đến nay, trong tổng số 5.000 ha của dự án, diện tích chưa kiểm đếm còn khoảng 75 ha (gồm 25 ha đang có tranh chấp và 50 ha mua bán giấy tay), UBND huyện Long Thành đang tập trung xử lý. Ngoài ra, còn khoảng 50 hộ đã có phương án bồi thường, hỗ trợ, nhưng chưa đến nhận tiền do còn đang kẹt ở nước ngoài vì dịch Covid-19 hoặc chưa bổ sung xong giấy tờ cần thiết.
Thông tin thêm về vấn đề này, ông Nguyễn Hồng Quế, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Đồng Nai cho biết, một trong những vướng mắc lớn nhất đối với công tác giải phóng mặt bằng dự án sân bay Long Thành hiện nay là việc thực hiện chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với những trường hợp đất mua bán bằng giấy tay trong khu vực dự án.
 |
Môi giới bất động sản ngồi đón khách ngay trước dự án khu tái định cư Lộc An - Bình Sơn. Ảnh: Việt Dũng |
Cụ thể, theo quy định, Nhà nước chỉ đền bù, hỗ trợ, tái định cư cho người đứng tên chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, dự án sân bay Long Thành đã được quy hoạch cách đây gần 20 năm nên hiện nay có khoảng gần 1.000 trường hợp mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế bằng giấy tay gây khó khăn trong việc xác định đối tượng được hưởng thụ quyền lợi.
Ông Quế cho rằng, nếu linh động giải quyết quyền lợi cho những người đứng tên trên giấy tay thì không đúng với quy định của pháp luật và có thể tạo ra tiền lệ xấu về sau, đồng thời có thể xảy ra tranh chấp quyền lợi của chủ đất cũ với chủ đất mới. Tuy nhiên, nếu giải quyết theo đúng quy định của pháp luật thì thời gian sẽ kéo dài chưa biết đến lúc nào, ảnh hưởng chung đến tiến độ của dự án sân bay Long Thành.
Trước thực trạng trên, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo các cơ quan chức năng tiến hành phân loại và giải quyết sớm các hồ sơ đơn giản, còn đối với các hồ sơ phức tạp thì tổng hợp ý kiến của các cơ quan chức năng cũng như các bộ, ngành trung ương hướng dẫn giải quyết chính sách khi thu hồi đất để tránh ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án, chậm nhất phải xong trong quý II/2021.
“Thu hồi đất là công việc khó khăn nhất khi thực hiện các dự án, dân đồng lòng thì việc thu hồi đất mới thành công. Để đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, ngay từ đầu năm 2019, UBND tỉnh Đồng Nai đã tăng cường 50 cán bộ từ các sở, ngành về huyện Long Thành đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản. Mới đây, tỉnh đã tăng cường thêm 40 cán bộ nữa về Long Thành để làm công tác trên”, ông Cao Tiến Dũng, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai chia sẻ.
Ồ ạt bán đất tái định cư
Nếu chịu khó theo dõi thị trường thì không khó để nhận ra rằng, từ khi dự án sân bay Long Thành còn trong “trứng nước” đến khi chính thức được bấm nút thông qua và bắt đầu tiến hành khởi công, thị trường bất động sản quanh khu vực này đã xảy ra không ít cơn sốt.
Đơn cử như giai đoạn 2018 - 2019, thị trường bất động sản tại Đồng Nai không ngừng tăng nóng, giá đất ở một số khu vực đã bị đẩy tăng thêm từ 40 - 100%. Thậm chí, dịch vụ “cò đất” theo đó cũng nở rộ khi từ ông xe ôm, bà bán quán nước, đến chị bán mỹ phẩm online... cũng trở thành người môi giới đất đai. Chỉ cần người nào đó cần bán một thửa đất là có vài “cò” tìm đến đăng ký bán giúp với khoản hoa hồng phải trích lại từ 3-5% giá trị mảnh đất bán được.
Đã thành quy luật, có cầu ắt sẽ có cung, không ít người nông dân đã chạy theo cơn sốt, sẵn sàng từ bỏ công việc chăm sóc cây cối, ruộng vườn để cắt đất ruộng, đất vườn ra bán cho các nhà đầu tư. Phương thức mua bán lúc đó chủ yếu là thông qua những tờ giấy viết tay, sau đó ra văn phòng công chứng hoặc nhờ luật sư chứng thực chuyện mua bán.
Mặc dù ngay sau đó, chính quyền địa phương đã có nhiều động thái nhằm cảnh báo, ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp, song vì lợi nhuận, nhiều người bất chấp và cho rằng đầu tư thì “lời ăn, lỗ chịu” nên vẫn lao vào cuộc chơi.
Theo ghi nhận của phóng viên, ở thời điểm hiện tại, cơn “sốt” đất nguội dần, nhưng trên nhiều diễn đàn bất động sản bắt đầu rao bán đất nền, suất tái định cư sân bay Long Thành. Điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro khi chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Cụ thể, dọc con đường 769 thuộc xã Lộc An, huyện Long Thành, nơi dự án Lộc An - Bình Sơn (dự án dành cho những người dân trong khu vực quy hoạch Cảng hàng không Long Thành thuộc diện di dời, giải phóng mặt bằng) tọa lạc, không khó để bắt gặp những biển báo, văn phòng và các môi giới rao bán suất tái định cư với nhiều lời mời gọi hấp dẫn.
Trong vai người có nhu cầu tìm đất, chúng tôi ghé vào một nhóm môi giới đang ngồi ngay cạnh lối dẫn vào dự án khu tái định cư để tìm hiểu thì được biết, một lô đất tại trục đường có kích thước 45 - 48 m có giá 3,5 tỷ đồng. Những lô nằm ở trục đường nhỏ cũng đang được bán với giá từ 500 - 600 triệu đồng/nền, nếu đã đóng thuế, đóng tiền cơ sở hạ tầng… thì mức giá khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, pháp lý cao nhất của miếng đất hiện tại là Quyết định giao đất tái định cư, do đó nếu thực hiện giao dịch mua bán, người mua và người bán chỉ có thể làm thủ tục đặt cọc, đặt chỗ, mà chưa thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng Văn phòng Luật sư Thanh Niên cho biết, việc mua bán đất nền khu tái định cư là một hiện tượng phổ biến trong thị trường vì nhà đầu tư cá nhân kỳ vọng vào mức lợi nhuận thu về khi đầu tư lướt sóng, bởi khi các đại dự án xung quanh hoàn thiện thì họ sẽ bán được giá tương đương dự án hoàn thiện.
Tuy nhiên, mô hình kinh doanh này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý vì nhà ở tái định cư được cấp cho người dân nhận đền bù, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ. Trong khi giao dịch, người mua người bán có thể ký các hợp đồng hứa mua hứa bán, giấy ủy quyền… nhưng rủi ro nằm ở chính khâu này, chưa kể những tiềm ẩn khác trong giai đoạn sang tên đổi chủ quyền sử dụng đất.
Theo ông Duẩn, khi người bán nhận được tiền từ người mua, đồng thời nhận luôn được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có nhiều cách để lẩn tránh việc sang nhượng khi không muốn. Do đó, việc đầu tư đất tái định cư, lợi nhuận lớn đi kèm rủi ro cao, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.
