Nhiều dự án nhà ở đang được tăng tốc triển khai. Ảnh: Việt Dương.
Sự chững lại cần thiết
Cuối năm 2024, nhiều tổ chức và chuyên gia dự báo, với sự hỗ trợ từ nền lãi suất thấp, hành lang pháp lý mới và tâm lý nhà đầu tư dần cải thiện, thị trường bất động sản sẽ tiếp đà khởi sắc trong năm 2025. Thực tế cho thấy, sau 4 tháng đầu năm, thị trường cơ bản vận động theo dự báo này.
Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cả nước ghi nhận 27.000 sản phẩm bất động sản nhà ở được chào bán trong quý I/2025, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có 14.500 sản phẩm mới, gấp 3 lần cùng kỳ.
Tuy nhiên, thanh khoản thị trường có sự chững lại sau giai đoạn tăng nóng nhiều quý liên tiếp trước đó.
Theo số liệu thống kê của One Mount Group, lượng tiêu thụ trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 3.000 căn, giảm so với con số 11.000-12.000 căn của cùng kỳ năm trước, cũng là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý I/2023.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho hay, nguyên nhân chính của sự chững lại này đến từ quý I hàng năm thường trùng với thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài - vốn được xem là giai đoạn “nghỉ ngơi” theo thông lệ của thị trường bất động sản, nên nhiều dự án lùi lịch mở bán sang quý sau.
Trong thời điểm này, phần lớn chủ đầu tư lựa chọn quan sát diễn biến thị trường và chờ thời điểm phù hợp để chính thức ra hàng, cho dù đã tiến hành gom booking từ cuối năm 2024. Động thái “ém hàng” này là để tránh rủi ro về thanh khoản trong thời gian nhu cầu chậm lại.
Ngoài ra, khảo sát của One Mount Group cho thấy, với nhóm khách hàng chưa giao dịch bất động sản ở quý IV/2024 và kéo dài sang quý I/2025, lý do chính vẫn là “chưa đủ tiềm lực tài chính”.
Bên cạnh đó, giá bán quá cao so với khả năng chi trả cũng ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người. Chưa kể, bước sang đầu quý II/2025, thông tin liên quan tới chính sách thuế quan của Mỹ khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng và cần thêm các dữ liệu để đánh giá thị trường.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam thông tin, giá bán căn hộ sơ cấp trong quý I/2025 dao động từ 2.600-3.700 USD/m2 (tương đương khoảng 67,3095,8 triệu đồng/m2), không khác biệt nhiều so với quý IV/2024.
“Giá nhà tăng cao vẫn là thách thức lớn với người mua ở thời điểm hiện tại, nhất là người có thu nhập trung bình trở xuống. Các ngân hàng cũng đã đưa ra những gói ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà, song ưu đãi chỉ áp dụng trong một thời gian nhất định, sau đó sẽ được thả nổi. Lãi suất cao đồng nghĩa với áp lực trả nợ lớn, nên nhiều người phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi vay vốn mua nhà”, ông David Jackson nói.
Nhịp “chững lại” vừa qua có thể coi là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.
Ở góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, nhịp “chững lại” vừa qua có thể coi là động lực thúc đẩy người mua mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các khu vực lân cận, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và kết nối hạ tầng.
Đặc biệt, trước thực trạng nguồn cung khan hiếm tại nội đô Hà Nội cùng với mặt bằng giá bán neo cao, thị trường đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vệ tinh một cách rõ nét.
“Sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung và lượng tiêu thụ ở các khu vực lân cận cho thấy một bước chuyển rõ rệt trong hành vi tiêu dùng - từ tập trung vào nội đô sang chấp nhận ‘ly tâm’, miễn là đảm bảo chất lượng sống, tiện ích và mức giá hợp lý”, ông Chung nhấn mạnh.
Nguồn cung mới là động lực giải “nén”
Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong quý II/2025, thị trường dự kiến bổ sung 14.000 sản phẩm mới, tăng gần gấp đôi so với quý trước đó và tăng 90% so với cùng kỳ năm trước, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 52.000 sản phẩm.
Trong đó, miền Bắc chiếm 54% tổng nguồn cung mới với các dự án như Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao…
Tại miền Nam, nguồn cung mới đến từ các dự án Eco Retreat, The Privé, Global City, The Gió Riverside… cùng chuỗi dự án của Vinhomes tại các huyện Cần Giuộc, Hậu Nghĩa, tỉnh Long An và huyện Cần Giờ, TP.HCM.
Cũng cần lưu ý thêm, theo thông tin được các địa phương công bố, từ quý II-IV/2025, nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ thu hồ sơ, mở bán chính thức.
Trong đó, Hà Nội dự kiến có 5 dự án đủ điều kiện nhận hồ sơ chính thức và khoảng 5 dự án đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Việc Chính phủ đề xuất cơ chế đặc thù cho phép cắt giảm tới 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội có khả năng được Quốc hội thông qua trong năm nay sẽ giúp nguồn cung sản phẩm này gia tăng mạnh mẽ, từ đó cân bằng cung - cầu hơn cho thị trường.
Bà Lương Giang - Tổng giám đốc MS Real, đơn vị phát triển kinh doanh dự án Kepler Land Mỗ Lao cho hay, thay vì “phấn khích” trước chu kỳ mới, nhà đầu tư hiện có tâm lý tiếp tục quan sát và chờ đợi.
Tuy nhiên, do thị trường bất động sản đã “nén” đủ lâu, trong khi động lực để giải nén đã hiện hữu nên có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường bất động sản giai đoạn này.
Theo bà Giang, với nguồn cung mới dự báo gia tăng đáng kể cùng mặt bằng lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện tại, người mua nhà có thể cân nhắc lựa chọn các sản phẩm bất động sản tiềm năng cho mình.
Về cơ bản, những dự án đang mở bán và dự kiến ra hàng sắp tới đều đã có sự chuẩn bị tương đối kỹ lưỡng, nhất là điều kiện về pháp lý cũng như cơ cấu giá với từng đối tượng nhà đầu tư, nên có thể đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng ngắn hạn cho cả nhà đầu tư cũng như người mua ở thực.
Đồng quan điểm, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho rằng, khi nguồn cung tăng lên trên nền tảng kinh tế tăng trưởng ổn định, hạ tầng giao thông phát triển hoàn thiện, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp…, thị trường địa ốc sẽ có sự khởi sắc.
Theo đó, trong các quý tới, tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam vào nguồn cung nhà ở mới trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng. Dù vậy, khu vực miền Bắc vẫn sẽ dẫn đầu về tỷ trọng nguồn cung nhà ở với hàng loạt dự án quy mô lớn đang triển khai mạnh mẽ tại Hà Nội và các địa phương lân cận.
Cũng theo bà Miền, nhìn chung, mặt bằng giá cao đã gây áp lực và ảnh hưởng đáng kể tới nhóm người mua nhà với nhu cầu ở thực. Do đó, trước mức giá nhà ở nội đô neo cao và khả năng tiếp cận ngày càng hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.
Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại, gồm hệ thống đường vành đai hướng tâm và các tuyến metro.
Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường Vành đai 3,5 hay Vành đai 4, 5 sẽ đóng vai trò là những tuyến đường huyết mạch, kết nối thuận tiện từ vùng ven về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại Hà Nội và vùng phụ cận.
Mặt khác, các dự án đại đô thị cũng được triển khai đồng bộ về hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích nội khu để thu hút khách hàng.
