FDI và hạ tầng củng cố triển vọng bất động sản khu công nghiệp
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện năm 2025 lập kỷ lục cao nhất trong vòng 5 năm qua. Xu hướng dịch chuyển đầu tư, lựa chọn Việt Nam là bến đỗ mới ngày càng rõ nét. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính đến hết ngày 31/12/2025, vốn FDI thực hiện cả năm đạt 27,62 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ, cao nhất trong giai đoạn 2021-2025. Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là “thỏi nam châm” hút vốn đầu tư lớn, chiếm tới 56,5% tổng vốn đăng ký mới của năm 2025.
Động lực tăng trưởng chính của bất động sản khu công nghiệp đến từ dòng vốn FDI bền vững, xu hướng dịch chuyển sản xuất theo mô hình “Trung Quốc +1” và tốc độ phát triển của lĩnh vực sản xuất trong nước.
Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhận định, bất động sản khu công nghiệp có triển vọng dài hạn nhờ dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam được duy trì tích cực. Việt Nam vẫn sở hữu những lợi thế cạnh tranh cốt lõi trong thu hút nhà đầu tư. Thứ nhất, mức thuế quan mà Mỹ áp đối với Việt Nam không có sự khác biệt lớn so với các đối thủ cạnh tranh trong khu vực. Thứ hai, lợi thế về chi phí nhân công, nguồn lao động dồi dào và môi trường chính trị ổn định. Thứ ba, sự tách biệt ngày càng rõ nét giữa Mỹ và Trung Quốc tạo áp lực khiến các tập đoàn toàn cầu tiếp tục đẩy mạnh dịch chuyển chuỗi cung ứng.
KBSV kỳ vọng, dòng vốn FDI đăng ký - tiền đề cho nhu cầu thuê đất - sẽ phục hồi rõ nét hơn trong nửa cuối năm 2026. Bên cạnh đó, mức nền thấp của nửa cuối năm ngoái sẽ củng cố đà tăng trưởng của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong nửa cuối năm nay. Dự báo, diện tích đất khu công nghiệp bàn giao năm 2026 đạt khoảng 600 ha, tăng 13% và năm 2027 ước đạt 750 ha, tương ứng mức tăng trưởng 25%.
Thị trường cũng được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung, với khoảng 6.500 ha đất công nghiệp được bổ sung trong giai đoạn 2026-2028. Trong quá trình phát triển này, Ninh Bình đang nổi lên như một vùng kinh tế tiềm năng, với hai dự án khu công nghiệp lớn dự kiến triển khai trong thời gian tới là Đồng Văn V và Đồng Văn VI do Western Pacific làm chủ đầu tư, cung cấp gần 500 ha diện tích cho thuê mới. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh mẽ của các dự án hạ tầng trọng điểm như mở rộng sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) thành cảng hàng không quốc tế cấp 4E và mở rộng một số đoạn cao tốc Bắc - Nam sẽ củng cố khả năng kết nối liên vùng, đóng vai trò “xương sống” logistics, kết nối các trung tâm sản xuất với hệ thống cảng biển phía Bắc.
Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới của ngành công nghiệp theo hướng mở rộng cả về quy mô lẫn chất lượng. Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên khi bước vào năm 2026, với động lực không chỉ đến từ vốn ngoại mà dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng hơn của các khung pháp lý mới. Sự xuất hiện của các liên doanh giữa nhà phát triển trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ giúp gia tăng nguồn cung công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.
Một cú huých quan trọng khác cho bất động sản khu công nghiệp Việt Nam bứt phá trong năm nay đến từ hạ tầng. Các tuyến cao tốc được đẩy mạnh đầu tư, đường kết nối liên tỉnh được hoàn thiện, cùng với việc mở rộng cụm cảng Cái Mép - Thị Vải… giúp logistics ngày càng thuận lợi, rút ngắn thời gian và chi phí vận chuyển.
“Việt Nam bước vào năm 2026 với động lực công nghiệp rõ rệt hơn bao giờ hết. Khi FDI giá trị cao, kết nối hạ tầng và nền tảng số cùng tăng tốc, thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng sang giai đoạn vận hành ở quy mô lớn hơn, với tiêu chuẩn cao hơn”, ông John Michael Campbell nhận định.
Trước những cơ hội lớn mở ra, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp sở hữu tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn và hệ thống quản trị bài bản.
Kết quả kinh doanh cải thiện, định giá vẫn hấp dẫn
Làn sóng dịch chuyển sản xuất, FDI bền vững và định giá ở vùng thấp giúp nhóm bất động sản khu công nghiệp nổi lên như điểm sáng đầu tư năm 2026.
Khi lựa chọn cơ hội đầu tư vào cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư thường tập trung vào bức tranh kinh doanh và mức định giá. Về hoạt động kinh doanh, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này ghi nhận đà tăng trưởng bứt phá trong quý IV/2025 và có khả năng duy trì đà tăng trong năm 2026.
Những cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp được nhà đầu tư quan tâm có thể kể đến như SIP, BCM, VGC, KBC, IDC, SZC…, cùng một số cổ phiếu của doanh nghiệp ngành cao su có lợi thế lớn khi khai thác lĩnh vực này như GVR, PHR.
Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) phân tích, Viglacera (mã VGC) có lợi thế khi quản lý, vận hành 15 khu công nghiệp với tổng diện tích lên tới 4.600 ha, chỉ đứng sau VSIP. Các khu công nghiệp của Viglacera đều nằm gần các trục giao thông huyết mạch, cảng biển và sân bay. Bên cạnh đó, cổ phiếu VGC còn được chú ý nhờ câu chuyện thoái vốn nhà nước, khi Bộ Xây dựng dự kiến sẽ thoái toàn bộ 38,6% vốn tại doanh nghiệp này trong năm 2026.
Lợi thế về quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn cũng là điểm nổi bật của Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP). Doanh nghiệp hiện sở hữu hơn 1.000 ha đất khu công nghiệp tập trung tại Tây Ninh, Đồng Nai và TP.HCM, với tiềm năng tăng trưởng dài hạn. SHS nhận định, Đầu tư Sài Gòn VRG có lợi nhuận ổn định và tăng trưởng bền vững. Với lợi thế được cấp phép xây dựng trạm biến áp cấp điện cho khu công nghiệp và giá trị doanh thu chưa thực hiện lên tới hơn 11.700 tỷ đồng, doanh thu và lợi nhuận của Công ty được kỳ vọng duy trì ổn định trong dài hạn và tiếp tục tăng trưởng khi các khu công nghiệp dần được lấp đầy.
Tuy nhiên, một số doanh nghiệp trong ngành được dự báo lợi nhuận trong quý IV/2025 sụt giảm như IDICO (mã IDC), Becamex IDC (mã BCM).
Về định giá, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp hiện được đánh giá là đang ở mức hấp dẫn, với hệ số P/B thấp hơn mức trung bình 5 năm. Cụ thể, P/B trung bình giai đoạn 2021-2024 thường dao động quanh mức 2,5-3 lần, trong khi hiện nay P/B của nhiều cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp chỉ quanh mức 1,3-2 lần. Đơn cử, KBC có P/B hiện tại khoảng 1,4 lần, P/B dự phóng 2026 khoảng 1,3 lần; IDC và GVR có P/B khoảng 1,9 lần; PHR ở mức 1,92 lần; VGC khoảng 1,82 lần.
Đối với chiến lược đầu tư trung và dài hạn, nhà đầu tư có thể tìm kiếm cơ hội tại những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, nền tảng tài chính ổn định và mức định giá hấp dẫn để xây dựng danh mục phù hợp.