Đất đấu giá vùng ven Hà Nội kỳ vọng sẽ được thanh lọc toàn diện nhờ Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ảnh: thanh vũ
Các phiên đấu giá rục rịch tổ chức trở lại
Vào những ngày cuối năm 2025 và đầu năm 2026, các phiên đấu giá đất vùng ven Hà Nội đã được tổ chức trở lại. Dù những màn trả giá “phóng tay” không còn xuất hiện nhiều, song mặt bằng giá trúng vẫn duy trì ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân địa phương.
Ngày 29/12/2025, UBND xã Mê Linh tổ chức đấu giá 40 thửa đất tại điểm X1, thôn Đông Cao. Theo phương án đấu giá, mức giá khởi điểm vòng 1 là 5,6 triệu đồng/m2, bước giá áp dụng chung cho các vòng sau là 6 triệu đồng/m2. Với việc phiên đấu giá phải trải qua 5 vòng bắt buộc, mức giá tối thiểu đã được đẩy lên gần 30 triệu đồng/m2.
Kết quả, lô đất có giá trúng cao nhất đạt hơn 83 triệu đồng/m2, trong khi lô có giá trúng thấp nhất cũng vượt 53 triệu đồng/m2. Tổng số tiền thu về từ phiên đấu giá này lên tới hơn 322 tỷ đồng, cao hơn khoảng 298,8 tỷ đồng so với tổng giá trị khởi điểm.
Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là mức giá cuối cùng. Ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, các lô đất nhanh chóng được đội ngũ môi giới rao bán lại trên mạng xã hội với mức chênh từ 250-500 triệu đồng/lô. Hiện tượng tương tự cũng diễn ra tại khu đất đấu giá ở xã Yên Lãng (trước thuộc huyện Mê Linh).
Cụ thể, cũng trong ngày 29/12/2025, UBND xã Yên Lãng tổ chức đấu giá 33 thửa đất tại thôn Nại Châu và thôn Xa Mạc. Mức giá khởi điểm dao động từ 5-7 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá diễn ra qua hai vòng bắt buộc, với bước giá vòng 1 lên tới 25 triệu đồng/m2 và vòng 2 là 1 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá tối thiểu của mỗi thửa đất sau hai vòng rơi vào khoảng 31-33 triệu đồng/m2.
Toàn bộ 33 thửa đất đều được đấu giá thành công, với giá trúng dao động từ 34,5-57,6 triệu đồng/m2. Tổng số tiền trúng đấu giá đạt hơn 174 tỷ đồng, cao hơn khoảng 151,6 tỷ đồng so với tổng giá khởi điểm.
Sau phiên đấu giá, nhiều lô đất tiếp tục được giới đầu cơ rao bán lại. Theo ghi nhận, các lô nằm phía trong khu đất được chào chênh khoảng 180 triệu đồng, trong khi các lô có mặt tiền hướng ra ngoài được rao tới 250 triệu đồng.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, anh T.N., một nhà đầu tư đã nhiều lần tham gia đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội cho rằng, phân khúc này vẫn có “sức sống” riêng, bất chấp những biến động mạnh của thị trường trong năm 2025.
“Nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào đất đấu giá ngoại thành vì nhiều khu vực có hạ tầng tương đối hoàn chỉnh. Với việc có đầy đủ điện, đường, trường, trạm, những lô đất này không chỉ thu hút giới đầu tư, mà còn đáp ứng nhu cầu ở thực tại địa phương”, anh T.N. nói.
Tuy nhiên, khi đặt niềm tin đó lên bàn cân so sánh với các chỉ số kinh tế - xã hội và qua lăng kính của chuyên gia, bức tranh thị trường lại hiện ra với những gam màu kém lạc quan hơn.
Giá trúng liệu đã tương xứng với giá trị?
Trước đây, Luật Đấu giá tài sản đã có quy định cấm tham gia đấu giá đối với hành vi bỏ cọc, nhưng chế tài này chỉ áp dụng với doanh nghiệp. Trong khi đó, cá nhân bỏ cọc đấu giá đất ở lại chưa có quy định xử lý. Việc bổ sung chế tài mới đã lấp đầy khoảng trống pháp lý, đồng thời nâng cao đáng kể tính răn đe trên thị trường.
- Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản
Lấy ví dụ khu đất đấu giá tại điểm X1, thôn Đông Cao, xã Mê Linh. Nhiều người sẵn sàng trả giá cao vì cho rằng, khu vực này có vị trí thuận lợi khi gần tuyến đường nối vào Quốc lộ 23, cách UBND xã khoảng 500 m và cách cầu Hồng Hà khoảng 2 km.
Với những lợi thế đó, một lô đất tại đây đã được trả giá lên tới 83 triệu đồng/m². Lô đất có diện tích 138 m², tương đương tổng giá trị hơn 11,4 tỷ đồng, chưa kể khoản chênh khoảng 400 triệu đồng phải trả cho người trúng đấu giá.
Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại xã Mê Linh năm 2025 ước đạt khoảng 75 triệu đồng/người/năm. Nếu dành toàn bộ thu nhập để mua đất, người dân địa phương sẽ phải mất hơn 140 năm “thắt lưng buộc bụng” mới đủ tiền sở hữu lô đất nói trên. Ngay cả với những thửa đất có giá trúng thấp hơn, khoảng 6 tỷ đồng, thời gian tích lũy cũng lên tới gần 80 năm.
Khoảng cách quá lớn giữa mức giá trúng và thu nhập thực tế đã gióng lên hồi chuông cảnh báo về khả năng thanh khoản của các lô đất này. Ngay cả khi tính đến các yếu tố hạ tầng và kỳ vọng phát triển trong tương lai, rủi ro đối với nhà đầu tư vẫn hiện hữu.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lập luận đất tăng giá nhờ hạ tầng tuy không sai, nhưng đã không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại.
“Trong nhiều năm trước, chỉ cần có thông tin quy hoạch hoặc một tuyến đường lớn chạy qua là giá đất có thể tăng gấp 3-4 lần và thực tế không ít nhà đầu tư đã có lãi nhờ đi trước đón đầu. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác. Hạ tầng không còn là yếu tố bảo chứng tuyệt đối cho đà tăng giá nếu thiếu khả năng khai thác dòng tiền và sức mua của đối tượng ở thực”, ông Lượng nhận định.
Theo vị chuyên gia, hạ tầng giao thông cần thời gian dài để triển khai xây dựng và đi vào vận hành, trong khi không phải nhà đầu tư nào cũng đủ nguồn lực tài chính để “nuôi đất” trong 5-10 năm.
“Trong thời gian đất bỏ không một cách lãng phí, nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực từ lãi vay nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời đánh mất chi phí cơ hội. Đặc biệt, khi hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được vận hành đồng bộ, Nhà nước sẽ có đầy đủ công cụ để quản lý cung - cầu và kiểm soát đầu cơ. Khi đó, khoản lợi nhuận từ việc bán chênh cũng sẽ bị ảnh hưởng đáng kể”, ông Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.
Chia sẻ thêm về câu chuyện hạ tầng, Phó viện trưởng VARS IRE cho rằng, xu hướng phát triển đô thị hiện nay không còn khuyến khích mở rộng tràn lan theo mô hình “vết dầu loang”, mà đang chuyển sang quy hoạch đô thị nén, phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
Mô hình này giúp tối ưu hiệu quả sử dụng đất, gắn phát triển đô thị với các tuyến vận tải khối lượng lớn như đường sắt đô thị. Trong bối cảnh đó, việc một lô đất chỉ đơn thuần nằm gần một tuyến đường lớn sẽ không còn là “cớ” đủ mạnh để giá đất tăng phi mã như những kỳ vọng trước đây.
“Cú đấm thép” chặn nạn thổi giá, bỏ cọc
Theo bà Nguyễn Thị Thu Giang, lãnh đạo Công ty Đấu giá Hợp danh Đấu giá Việt Nam, hiện nay một số địa phương phải tổ chức đấu giá qua nhiều vòng do giá đất khởi điểm đang ở mức quá thấp so với giá thị trường. Điều này kéo theo hệ quả là số tiền đặt trước tương đối khiêm tốn.
Ví dụ, tại phiên đấu giá ở thôn Nại Châu, xã Yên Lãng, mức giá đất trong bảng giá đất năm 2025 chỉ là 5,6 triệu đồng/m2 và được sử dụng làm giá khởi điểm. Như vậy, tổng giá trị một thửa đất 100 m² chỉ ở mức 560 triệu đồng.
Trước đây, quy định chỉ yêu cầu tiền đặt trước bằng 20% giá trị khởi điểm, tương đương khoảng 112 triệu đồng - không quá lớn so với lợi ích kinh tế từ việc bán chênh và thổi giá các lô đất thổ cư lân cận. Ngay cả khi áp dụng bảng giá đất năm 2026, mức giá khởi điểm của lô đất trên cũng chỉ tăng lên 7 triệu đồng/m2, đồng nghĩa số tiền đặt trước khoảng 140 triệu đồng.
Tuy nhiên, từ ngày 6/1, người tham gia đấu giá phải “cân đo đong đếm” kỹ hơn. Theo Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP về xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở, mức tiền đặt trước đối với cá nhân tham gia đấu giá đã được nâng lên 10-50% giá khởi điểm, thay cho mức 5-20% trước đây.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, việc nâng trần tiền đặt trước buộc người tham gia phải cân nhắc nghiêm túc về năng lực tài chính ngay từ đầu, qua đó giảm tình trạng trả giá vượt khả năng rồi bỏ cọc - nguyên nhân khiến nhiều phiên đấu giá bị “làm giá” và gây méo mó thị trường.
Không dừng lại ở đó, nghị quyết còn lần đầu tiên áp dụng quy định cấm cá nhân bỏ cọc tham gia đấu giá đất. Cụ thể, thời gian cấm từ 2-5 năm đối với trường hợp không nộp tiền trúng đấu giá và từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.
Luật sư Tuấn cho biết, trước đây Luật Đấu giá tài sản đã có quy định cấm tham gia đấu giá đối với hành vi bỏ cọc, nhưng chế tài này chỉ áp dụng với doanh nghiệp. Trong khi đó, cá nhân bỏ cọc đấu giá đất ở lại chưa có quy định xử lý. Việc bổ sung chế tài mới đã lấp đầy khoảng trống pháp lý, đồng thời nâng cao đáng kể tính răn đe trên thị trường.
“Nguy cơ bị loại khỏi các phiên đấu giá trong nhiều năm sẽ buộc người tham gia phải tính toán thận trọng hơn, từ đó góp phần hạn chế đầu cơ, giảm hiện tượng thổi giá và ngăn ngừa các cơn ‘sốt ảo’ phát sinh từ đấu giá đất”, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định.
