Với quỹ đất lớn, chủ đầu tư có điều kiện phát triển đại đô thị đồng bộ tiện ích (Trong ảnh: Một góc của Khu đô thị Vinhomes Hưng Yên)
Từ Tây sang Đông
Không khó để nhận thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang có 2 cực tăng trưởng chính: Khu Tây và Khu Đông. Hai “cái rốn” hút vốn này đang thay nhau tạo nên những điểm nhấn, duy trì sức nóng cho thị trường địa ốc Thủ đô suốt một thời gian dài.
Hãy bắt đầu câu chuyện ở khu Tây.
Khoảng thời gian từ 2014-2019, thị trường khu Tây là tâm điểm của các dự án bất động sản, trong đó điển hình là các dự án nhà ở, từ tòa nhà riêng lẻ cho đến các khu đô thị quy mô lớn. Suốt một thời gian dài, khu Tây giữ vị trí tâm điểm, cũng là nơi tạo nguồn cung lớn cho thị trường.
Trong báo cáo 2 thập kỷ phát triển đô thị Việt Nam, CBRE nhấn mạnh rằng, giai đoạn 2014 - 2019 chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội. Trong đó, các dự án quy mô lớn được mở bán như Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 với tổng quy mô 50.000 căn đã mang đến nguồn cung lớn cho thị trường.
CBRE cũng nhấn mạnh xu hướng ly tâm của các đại đô thị và vai trò dẫn dắt của các nhà tạo lập. Theo đó, sau khi Thủ đô được mở rộng vào năm 2008, hai quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm nhanh chóng nổi lên như một trung tâm phát triển về bất động sản nhà ở và thương mại nhờ quỹ đất dồi dào và cơ sở hạ tầng mới hoàn thiện, bao gồm đường vành đai và các tuyến metro. Nhờ vậy, khu Tây thường được gọi là khu trung tâm mới của Hà Nội. Ngoài ra, kế hoạch di dời các cơ quan chính phủ về khu Tây vào năm 2025 và thành lập 2 thành phố vệ tinh, một trong số đó nằm ở phía Tây (TP. Hòa Lạc) dự kiến sẽ thúc đẩy hơn nữa sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản về phía này.
Tuy nhiên, cũng theo nhóm nghiên cứu của CBRE, trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Hà Nội đã có sự dịch chuyển với xu hướng phát triển đô thị về phía Đông và phía Bắc. Nói cách khác, trong giai đoạn khu Tây được đầu tư mạnh thì khu Đông và một phần phía Bắc, các chủ đầu tư cũng đã có sự chuẩn bị cho giai đoạn phát triển mạnh mẽ sau này.
Sau hơn 10 năm dồn sức cho khu Tây nhưng thành tựu chưa như mong đợi, trên trục đại lộ Thăng Long, phần lớn các dự án chỉ có thể vươn xa không quá khu Thiên Đường Bảo Sơn (xã An Khánh, huyện Hoài Đức), nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tính chuyện “vượt sông” và bắt đầu thu quả ngọt.
Trước đây, khu Đông của Hà Nội không được dân địa phương ưa chuộng do nằm ở bên kia sông Hồng, không thuận lợi cho việc di chuyển vào trung tâm Thành phố. Trước năm 2010, chỉ có 6 cây cầu đã nhiều năm tuổi kết nối khu Bắc và khu Đông của Hà Nội với khu trung tâm. Tuy nhiên, với việc có thêm các cây cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Nhật Tân, khu dân cư lớn ở khu Đông đã dễ dàng tiếp cận vào trung tâm thành phố hơn. Chưa kể, cơ sở hạ tầng tại các khu vực này sẽ được tăng cường hơn nữa với nhiều cây cầu mới bắc qua sông sớm được bổ sung.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE - Chi nhánh Hà Nội cho biết, từ thời điểm cuối quý I/2024, thị trường ghi nhận nhiều dự án triển khai hoạt động đặt chỗ không chỉ tại Hà Nội, mà còn ở các địa phương lân cận như Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng... Điều này báo hiệu thị trường trong thời gian tới sẽ bùng nổ hơn cả về nguồn cung lẫn tỷ lệ hấp thụ.
“Nguồn cung mới dồi dào hơn với vị trí tương đối tốt sẽ có khả năng thu hút dòng tiền của nhà đầu tư”, bà An nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, sở dĩ khu Đông đang được biết đến như một thị trường mới nổi đầy tiềm năng, bởi đây là khu vực hội tụ nhiều lợi thế, từ vị trí, khả năng kết nối thuận tiện, cư dân đông đúc, cho đến việc các “ông lớn” trong lĩnh vực địa ốc đều đã xuất hiện. Chẳng hạn, Vinhomes, sau thời gian dài phát triển Vinhomes Smart City (khu Tây) đã dịch chuyển nhiều hơn sang khu Đông với VinCity - tổ hợp gồm 3 dự án đại đô thị tại Gia Lâm (Hà Nội) và Hưng Yên.
Từ góc nhìn của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, số lượng người giàu và trung lưu tăng lên những năm qua đã kéo theo nhu cầu nâng cấp chất lượng nhà ở, nơi ở tăng mạnh. Theo đó, những khu vực đô thị đồng bộ hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội sẽ là sự lựa chọn mới của giới nhà giàu.
Khu Đông “lên đời”
Bình luận thêm về xu hướng “Đông tiến” của các chủ đầu tư bất động sản trên địa bàn Thủ đô, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BHS cho rằng, trước đây, tâm lý ngại “qua sông, qua đò” đã cản trở khá nhiều bước chân của nhà đầu tư. Tuy nhiên, với việc hạ tầng giao thông được đầu tư nhiều, nhất là việc có thêm các cây cầu làm tăng khả năng kết nối hai bờ sông Hồng, sự e ngại này cơ bản đã được xóa bỏ.
“Xu hướng phát triển ra vùng ven là tất yếu. Với Hà Nội, khu Tây dù vẫn có đông tệp khách hàng nhưng quỹ đất đã cạn. Thời gian tới, Hà Nội sẽ chủ yếu phát triển ở 2 cực Đông - Nam. Về thời điểm cho từng khu vực, sẽ liên quan đến các yếu tố từ thị trường. Do đó, thị trường nào có được nhiều hơn các yếu tố thuận lợi như hạ tầng, thanh khoản, giá, quy hoạch… sẽ được nhà đầu tư quan tâm trước. Tuy nhiên, với khu vực phía Bắc Hà Nội, điều này là khó xảy ra do khu vực này được định hướng phát triển chính về công nghiệp”, ông Nga cho biết thêm.
Một vấn đề được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đó là thanh khoản thị trường và khả năng tăng giá sản phẩm. Về vấn đề này, theo nhóm nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, thị trường nhà liền kề, biệt thự ở vùng ven luôn có những cơ hội, tiềm năng đầu tư tốt, nhất là các sản phẩm trong dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản, tiện ích tốt và hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận tiện từ vùng ven với trung tâm TP. Hà Nội. Riêng với các dự án khu đô thị vùng ven, sản phẩm thấp tầng luôn duy trì được mức tăng giá cực kỳ ấn tượng theo từng năm. Ví dụ, sản phẩm của dự án Ecopark có mức tăng 28%/năm, Vinhomes Ocean Park là 24%/năm, Gamuda City là 27%/năm, Mailand Hanoi City là 29%/năm, Park City là 23%/năm...
Bình luận về câu chuyện này, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, với quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng cũng đang được đẩy mạnh phát triển, cùng với sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn tại cả Hà Nội và Hưng Yên, phía Đông đã và đang thu hút khách mua từ trung tâm Hà Nội. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại phía Đông trong tương quan với tổng nguồn cung cả thị trường đã tăng từ mức rất thấp vào năm 2011 lên 12% vào nửa đầu năm 2023. Đây cũng là khu vực có tỷ trọng nguồn cung thấp tầng tăng mạnh nhất trong những năm gần đây, từ 8% thị phần nguồn cung Hà Nội năm 2014 lên 15% tại thời điểm nửa đầu năm 2023.
Theo đánh giá của bà Hằng, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử. Hiện đã có một số cư dân phố cổ trước đây chuyển sang các khu vực giáp ranh và nổi trội tại khu vực phía Đông sinh sống do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.
Không chỉ hấp dẫn bởi hạ tầng, khả năng kết nối, khu Đông còn được đánh giá cao bởi giá bất động sản hấp dẫn hơn khu Tây. Trong khi mặt bằng giá nhà ở thấp tầng trong 6 tháng đầu năm 2023 tại phía Tây là 157 - 225 triệu đồng/m2 đất, thì tại khu Đông chỉ từ 158-168 triệu đồng/m2 đất.
Theo các chuyên gia, sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực là bởi khu vực phía Đông hình thành và phát triển sau. Điều này không chỉ mang đến cơ hội sở hữu bất động sản với giá tốt cho nhà đầu tư, mà qua đó, triển vọng tăng giá trong thời gian tới cũng là rất lớn.
