Dòng vốn chảy vào địa ốc ngày càng rẻ hơn. Ảnh: Dũng Minh
Vốn tín dụng đã cởi mở hơn
Hội đồng quản trị Novaland vừa công bố nghị quyết về bảo lãnh khoản vay tối đa 10.000 tỷ đồng cho chủ dự án Novaworld Phan Thiet tại MBBank. Theo nghị quyết này, Novaland cam kết vô điều kiện, không hủy ngang việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán thay trong trường hợp Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận (công ty con của Novaland, chủ đầu tư dự án NovaWorld Phan Thiet) không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ với MBBank.
Novaland cho biết, với khoản vay số 1, doanh số MBBank giải ngân tối đa tại mọi thời điểm là 10.000 tỷ đồng và dư nợ của Delta - Valley Bình Thuận tối đa là 6.000 tỷ đồng. Khoản vay này dùng để thanh toán tiền sử dụng đất, nhu cầu đầu tư, xây dựng và phát triển dự án Novaworld Phan Thiet.
Với các khoản vay khác, chủ đầu tư dự án Novaworld Phan Thiet và MBBank thực hiện theo văn kiện đã ký. Đồng thời, Novaland cam kết không giảm tỷ lệ sở hữu vốn trực tiếp và/hoặc gián tiếp tại Delta - Valley Bình Thuận xuống thấp hơn 75% trong suốt thời gian được cấp khoản vay, cũng như cam kết hỗ trợ vốn cho công ty con này triển khai dự án trong trường hợp thiếu nguồn đầu tư.
Không chỉ Novaland, nhiều nhà phát triển dự án trước đó cũng được ngân hàng cam kết/giải ngân các gói vay hàng nghìn tỷ đồng, có thể kể đến một số thương vụ tài trợ vốn nổi bật như TTC Land được BIDV cấp vốn cho dự án cao ốc phức hợp TTC Plaza Đà Nẵng (số vốn tài trợ cụ thể không được tiết lộ); Phát Đạt được MBBank cấp gói tín dụng hơn 6.000 tỷ đồng cho 2 dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 và 2 tại Bình Dương); Hưng Thịnh được LPBank đồng ý cấp gói tín dụng 5.000 tỷ đồng để phát triển các dự án bất động của Tập đoàn và các công ty thành viên…
Có thể thấy, sau thời gian dài khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, thời gian gần đây, nguồn vốn này đã cởi mở hơn với các doanh nghiệp bất động sản. Mặt bằng lãi suất cho vay hạ nhiệt tạo điều kiện để các nhà phát triển dự án tiếp cận được các khoản vay hàng nghìn tỷ đồng từ ngân hàng. Một số dự án đã đủ pháp lý để bán hàng đạt tỷ lệ hấp thụ cao từ 85-90% giỏ hàng ngay trong những đợt đầu mở bán khi lãi vay cá nhân mua nhà giảm xuống.
Năm 2024, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp, người mua nhà được dự báo sẽ “dễ thở” hơn so với những năm trước sau khi lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước phát đi thông điệp rõ ràng là không đặt vấn đề tăng lãi suất cho vay trong năm nay và giao hết room (hạn mức) tín dụng năm 2024 khoảng 15% cho các ngân hàng, đồng thời linh hoạt điều chỉnh yếu tố này phù hợp với tình hình thực tế.
Gọi vốn trên sàn
Trong năm 2023, ngành bất động sản tiếp tục đứng vị trí thứ 2 trong các nhóm ngành thu hút đầu tư tốt nhất với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 4,67 tỷ USD...
Bên cạnh vốn tín dụng, nhiều doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán cũng lên kế hoạch huy động vốn trên thị trường này.
Đơn cử, Novaland lên kế hoạch phát hành 200 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm, đồng thời chào bán cho các cổ đông hiện hữu hơn 1,17 tỷ cổ phiếu không bị hạn chế chuyển nhượng theo tỷ lệ 60%, tức 10 cổ phiếu đổi 6 cổ phiếu. Giá chào bán sẽ do Hội đồng quản trị Novaland quyết định nhưng không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu.
Nếu phát hành thành công, Novaland có thể thu về ít nhất 13.700 tỷ đồng. Số tiền này được ưu tiên cho tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản phải trả, tiếp theo là thanh toán lương cho cán bộ, nhân viên và chi phí vận hành chung. Ngoài ra, Novaland cũng muốn dùng một phần khoản tiền thu được góp vốn vào công ty con, thực hiện các dự án doanh nghiệp này làm chủ đầu tư.
Trong khi đó, Đất Xanh Group đang trong quá trình thực hiện phát hành 101,67 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 6:1, giá chào bán là 12.000 đồng/cổ phiếu. Thời gian thực hiện quyền mua từ nay đến hết ngày 15/1/2024.
Khi hoàn tất, Đất Xanh Group sẽ thu về hơn 1.200 tỷ đồng và theo kế hoạch, hơn 1.100 tỷ đồng sẽ được góp vốn vào công ty con Bất động sản Hà An - chủ đầu tư dự án Gem Sky World (Đồng Nai). Số tiền còn lại dùng để thanh toán thuế và các khoản phải nộp Nhà nước, chi phí hoạt động của Tập đoàn, trong đó 60 tỷ đồng để thanh toán chi phí lương năm 2024.
“Huy động vốn trên sàn chứng khoán sẽ là xu hướng chính trong năm 2024 của các công ty bất động sản, bởi trong bối cảnh nợ xấu có chiều hướng tăng nhanh, các ngân hàng sẽ thận trọng hơn khi cho vay đầu tư dự án. Hơn nữa, sang năm nay, triển vọng hồi phục của thị trường chứng khoán trở nên rõ nét hơn với kỳ vọng ngân hàng trung ương nhiều nước hạ lãi suất, do đó phát hành cổ phiếu tiếp tục là phương thức huy động vốn chiến lược của nhiều doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp địa ốc”, các chuyên gia Công ty Chứng khoán MB (MBS) nhận định.
Khối ngoại vào “mùa săn”
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nhìn nhận, việc Ngân hàng Nhà nước có cơ chế linh hoạt hơn trong việc cấp hạn mức cho vay đối với các ngân hàng thương mại sẽ giúp cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người mua nhà tiếp cận vốn tín dụng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, để được ngân hàng giải ngân, doanh nghiệp phải có dự án tốt, pháp lý đầy đủ, còn người mua nhà phải đảm bảo được khả năng trả nợ, nếu không sẽ rất khó vay.
Bởi vậy, nhóm phân tích của MBS kỳ vọng rằng, hoạt động M&A dự án sẽ sôi động hơn trong năm nay, qua đó cung cấp nguồn vốn đáng kể cho thị trường địa ốc. Lý do bởi, sau thời gian dài khó khăn, nguồn lực tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cạn kiệt, nên việc bán bớt dự án là cần thiết để có nguồn thu duy trì hoạt động và đây là cơ hội để các nhà đầu tư thu gom được tài sản giá tốt, đặc biệt là các nhà đầu tư ngoại. Ngoài ra, lãi suất ở thị trường quốc tế thấp hơn cũng sẽ làm tăng định giá của các dự án bất động sản tại Việt Nam đối với các tổ chức quốc tế, từ đó có thể khiến cung - cầu gặp nhau và hoạt động M&A dự án sẽ “nóng” hơn.
Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2023, ngành bất động sản tiếp tục đứng vị trí thứ 2 trong các nhóm ngành thu hút đầu tư tốt nhất với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 4,67 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 4,8% so với năm 2022. Với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,16 tỷ USD, chiếm 36,9% giá trị góp vốn (năm 2022 đạt 1,58 tỷ USD). Riêng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam trong năm 2023 đạt 1,15 tỷ USD.
Trong đó, các nhà đầu tư gốc Á đến từ Singapore, Malaysia, Đài Loan (Trung Quốc), Hàn Quốc… dẫn đầu về giao dịch trên thị trường nhờ sở hữu lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật địa phương, bên cạnh tiềm lực tài chính mạnh mẽ.
Thực tế cũng cho thấy, đa phần các thương vụ thành công quy mô lớn đều có sự góp mặt của các nhà đầu tư châu Á, có thể kể tới thương vụ M&A dự án có giá trị lớn nhất năm 2023 là 450 triệu USD (tương đương khoảng 11.000 tỷ đồng) đến từ ESR Group Limited (trụ sở tại Singapore) rót vốn mua cổ phần trong đợt tăng vốn của BW Industrial – một liên doanh giữa Warburg Pincus và Becamex IDC, hiện đang phát triển nhiều khu công nghiệp tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM.
Theo nhận định của Cushman & Wakefield, trong năm 2024, số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam sẽ tăng mạnh hơn, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu bất động sản. Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư trong nước cũng không ngừng phát triển và mở rộng danh mục đầu tư vào nhà đất khi thị trường này được dự báo sẽ hồi phục rõ nét hơn.
Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho hay, thông thường các nhà đầu tư quốc tế sẽ chọn sẵn một phân khúc bất động sản vốn là lợi thế, nơi họ có sẵn kiến thức và kinh nghiệm phát triển từ trước, để bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Sau một thời gian kiểm nghiệm, họ mới dần đa dạng hóa danh mục đầu tư. Do đó, bà Trang dự báo, sẽ có một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026 khi nhiều giao dịch đang trong quá trình đàm phán và đều có diễn biến tích cực.
