Theo giấy mời họp của Văn phòng Chính phủ, thành phần họp gồm có Lãnh đạo Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam; ông Nguyễn Chi Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cao ốc quốc tế Hồ Tây, Ủy viên thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó chủ tịch thường trực Hội môi giới Bất động sản Việt Nam; lãnh đạo Tập đoàn Vingroup.
Trước đó, ngày 16/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có Công văn số 746/TTg-KTTH về việc "Các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp".
Công văn nêu, qua phản ánh của các chủ thể chịu tác động và các cơ quan báo chí, các chuyên gia; để tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính có ý kiến chỉ đạo: Giao Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ để nghe báo cáo và nghiên cứu chỉ đạo về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 và những điểm bất hợp lý của Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 17/4/2023.
"Với tinh thần cầu thị, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân, bảo đảm chính sách khi ban hành phải đúng, trúng, không cản trở sự phát triển và phù hợp, kịp thời xử lý vướng mắc", Thủ tướng nêu quan điểm yêu cầu triệu tập cuộc họp.
Trên thực tế, ngay sau khi Thông tư 06 ban hành ngày 28/6, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi thông tư.
Đại diện Hiệp hội này cho rằng, Thông tư đã dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng so với trước đây, do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, sẽ dẫn đến tình trạng một số khách hàng có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư sẽ không tiếp cận được tín dụng.
Trong đó, nổi bật nhất quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM. Về bản chất, đây chính là hoạt động M&A.
Ông Trần Minh Hải, Tổng giám đốc Công ty Luật Basico cho biết: "Các chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án của mình thông qua M&A sẽ phải thay đổi lại các phương án và thậm chí phải xem xét lại các thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản có thể triển khai được hay không".
Theo các chuyên gia, việc giải ngân cho những khoản vay đã được các ngân hàng thực hiện lâu nay. Mặt khác, trong các điều luật hiện hành, ngân hàng thương mại được cho vay các hoạt động hợp pháp, trong đó có góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần…
 |
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest), Thông tư 06/2023 bổ sung thêm một loạt quy định về nhu cầu vốn tổ chức tín dụng không được cho vay, trong đó có quy định “dự án phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mới được vay vốn”.
Ông Hiệp cho biết, trong quá trình xét duyệt cho vay, ngân hàng đã kiểm tra rất kỹ các phương án kinh doanh, cùng với đó là yêu cầu chủ đầu tư thế chấp bằng chính dự án vay vốn, tài sản bổ sung....
Do vậy, nếu yêu cầu thêm dự án phải đủ điều kiện mở bán mới được vay vốn thì gần như “bít” cửa cho vay, bởi chủ đầu tư phải thi công hạ tầng trước, khi đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật thì dự án mới được mở bán.
“Khi dự án đã đủ điều kiện mở bán thì còn vay tín dụng để làm gì, ai cần vay nữa? Nếu tín dụng bị siết như thế này thì thị trường bất động sản không thể phát triển. Do đó, các chính sách cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản cần được xem xét lại theo hướng cởi mở hơn để hỗ trợ thị trường”, ông Hiệp nói.
Đồng quan điểm, Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, thực tế, trước khi dự án được bán cho khách thì chủ đầu tư phải cần vốn để triển khai, xây dựng ban đầu, nếu không có vốn sẽ gần như không thể làm gì được.
Đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư là tự có, doanh nghiệp nào “khỏe” thì cũng chỉ có khoảng 25% vốn tự có, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng.
Trong khi đó, để triển khai dự án cho đến khi đủ điều kiện mở bán, thì phải bỏ ra 30 - 40% tổng mức đầu tư để chi trả cho các khoản tiền như: chi phí giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, tiền triển khai xây dựng hạ tầng…
Như vậy, nếu không vay được vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ thiếu hụt 15 - 25% nguồn vốn để xây dựng đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh.
“Phân tích như vậy để thấy nếu không được vay ngân hàng thì gần như đại đa số các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể triển khai được dự án đến lúc đủ điều kiện bán nhà, trừ một số ít doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn”, ông Quyết nói.
Vì thế, theo ông Quyết: “Không cho cá nhân thì cũng nên cho chủ đầu tư vay, vì nếu không thì chủ đầu tư sẽ gần như không thể triển khai xây dựng bất cứ công trình nào được”.
Góp ý về việc điều chỉnh, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tiền tệ Quốc gia cho rằng, có thể xem xét tính phù hợp hơn về lộ trình thời điểm. Bên cạnh đó, tăng tính chủ động quyền tự quyết của các tổ chức tín dụng nhiều hơn nữa.
Ngoài ra, yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản cần tích cực, chủ động tái cơ cấu, kiểm soát hoạt động chi phí cho hiệu quả hơn nữa, đặc biệt thực hiện tuân thủ pháp luật, rồi thực hiện các cam kết đối với tổ chức tín dụng...
