“Hầm trú ẩn” thời kỳ biến động
Những biến động kinh tế - địa chính trị đang làm lung lay cách đầu tư truyền thống, buộc dòng tiền phải tái định vị. Khi cổ phiếu, trái phiếu hay vàng không còn đảm bảo vai trò cân bằng rủi ro, bất động sản được nhìn nhận lại như một “trụ đỡ” dài hạn, nơi nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định, dòng tiền và khả năng bảo toàn giá trị.
Ông Neil Brookes - Giám đốc điều hành kiêm Trưởng Bộ phận Thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho hay, trong nhiều năm, trái phiếu được xem là công cụ phòng vệ tự nhiên cho danh mục đầu tư cổ phiếu. Khi thị trường chứng khoán biến động, dòng vốn thường tìm đến trái phiếu để giảm thiểu rủi ro.
Tuy nhiên, môi trường lạm phát và lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài đã khiến mối quan hệ này thay đổi. Tại nhiều thị trường lớn, cổ phiếu và trái phiếu ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, làm suy giảm hiệu quả đa dạng hóa của các danh mục đầu tư truyền thống.
“Sự thay đổi này đang buộc các nhà đầu tư tổ chức phải xem xét lại chiến lược phân bổ vốn, đồng thời tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định, ít tương quan với các thị trường tài chính và có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn. Đó cũng là lý do bất động sản một lần nữa được đặt vào vị trí trung tâm trong các cuộc thảo luận về chiến lược đầu tư toàn cầu”, ông Neil Brookes nói.
Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu còn nhiều thách thức, song tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn đạt gần 11% trong những năm gần đây.
Điều này phản ánh niềm tin rằng, bất động sản vẫn sở hữu những đặc điểm mà nhiều loại tài sản khác khó có thể thay thế. Khác với các tài sản tài chính thuần túy, bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua hoạt động khai thác.
Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường có tính ổn định cao hơn, giúp giảm thiểu biến động tổng thể của danh mục đầu tư.
“Đây là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn”, ông Neil Brookes nhấn mạnh.
Theo giới chuyên gia, trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như một công cụ để nắm bắt cơ hội tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang được mở rộng.
Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn theo thời gian, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động tổng thể của bất động sản.
Khi thế giới bước vào giai đoạn mà biến động có thể trở thành trạng thái “bình thường mới”, những đặc tính vốn có của bất động sản đang được đánh giá lại. Điều này không đồng nghĩa với việc mọi loại hình tài sản đều sẽ hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy bất động sản vẫn giữ một vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu.
Cần thay đổi cách tiếp cận
Ở trong nước, TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính) cho hay, là một trong những trụ cột của nền kinh tế nên bất động sản luôn nhận được sự quan tâm lớn. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, nhà đầu tư cũng cần có những góc nhìn cởi mở và đa chiều hơn về kênh đầu tư này.
Thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc rõ rệt, từ tập trung vào phân khúc cao cấp hướng sang phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Đây là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế trong giai đoạn tới.
Theo ông Long, cách tiếp cận bất động sản trong giai đoạn tới cần có sự thay đổi căn bản. Thay vì mặc định bất động sản là tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một loại tài sản có điều kiện, giá trị của nó phải được kiểm chứng thông qua nhiều yếu tố, cần dựa trên những căn cứ rõ ràng hơn là các kỳ vọng mang tính cảm tính.
Một bất động sản chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng được các tiêu chí quan trọng như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền, mức giá hợp lý và thanh khoản tốt. Đặc biệt, thị trường vốn dành cho bất động sản còn nhiều hạn chế.
Vì vậy, nhà đầu tư cần quan tâm đến năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án.
Ông Long cho rằng, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực. Bởi vậy, nhà đầu tư không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà nên là tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng.
Đó chính là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ. Đầu cơ là kỳ vọng bán lại cho người khác với mức giá cao hơn, còn đầu tư là tạo ra giá trị thực từ tài sản.
Ở góc độ khác, GS-TS. Nguyễn Quang Thuấn - nguyên Chủ tịch Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam cho hay, trong giai đoạn 2026-2030, yếu tố chi phối quan trọng nhất là định hướng phát triển được thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng với mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số được đặt ra.
Đây là một khát vọng lớn và cũng là quyết tâm rất cao của Đảng và Nhà nước. Do đó, mục tiêu này sẽ tác động lan tỏa mạnh mẽ đến toàn bộ đời sống kinh tế - xã hội, bao gồm cả thị trường bất động sản.
Một yếu tố quan trọng khác là công tác quy hoạch, ông Thuấn cho rằng, việc sắp xếp lại các đơn vị hành chính và triển khai mô hình chính quyền 2 cấp đã mở ra không gian phát triển mới cho các địa phương. Trong bối cảnh đó, quy hoạch trở nên linh hoạt hơn, qua đó tạo thêm dư địa phát triển cho thị trường bất động sản.
Với các nhà đầu tư, ông Thuấn cho biết, định hướng của Nhà nước cũng như thị trường đang dần dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được dự báo sẽ là những phân khúc thu hút dòng vốn đáng kể trong thời gian tới.
Ngược lại, phân khúc bất động sản cao cấp đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu. Nhiều thông tin và số liệu cho thấy, phân khúc này đang có dấu hiệu dư cung trong ngắn hạn và khó có khả năng phục hồi nhanh.
“Thị trường bất động sản đang trong quá trình tái cấu trúc rõ rệt, từ tập trung vào phân khúc cao cấp hướng sang phục vụ nhu cầu ở thực của người dân. Đây là xu hướng phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế trong giai đoạn tới”, ông Thuấn nhấn mạnh.