Đầu tư Bất động sản Tết Bính Thân xin giới thiệu bài viết của ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - đơn vị tư vấn bất động sản khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam.
Hoàn chỉnh mạng lưới KCN đến 2020
Tính đến cuối tháng 12/2015, có 302 khu công nghiệp (KCN) được hình thành trên cả nước, trong đó 43 dự án được đầu tư bởi nhà đầu tư nước ngoài và 259 dự án được đầu tư bởi nhà đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký tương ứng là 3,58 tỷ USD (đầu tư nước ngoài) và 191.000 tỷ VND (đầu tư trong nước). Đáng lưu ý là đầu tư trong nước đang tăng mạnh qua các năm, cao hơn 16% về tổng số dự án đầu tư và hơn 72% về lượng vốn so với năm 2010.
Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, số lượng dự án tăng 13% và tổng vốn tăng 24% so với năm 2010. Đông Nam Bộ là khu vực có số lượng KCN nhiều nhất với 100 KCN, chiếm 32,8% số KCN của cả nước; tiếp đó là Đồng bằng sông Hồng với 76 KCN và Tây Nam Bộ với 51 KCN. Điển hình về xây dựng và phát triển các KCN là các tỉnh, thành như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, TP. HCM, Long An và Bắc Ninh.
Tổng vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng KCN thực hiện theo kế hoạch 5 năm (2011 - 2015) dự tính đạt 1,5 tỷ USD (so với kế hoạch 5 năm 2006 - 2010 là 0,46 tỷ USD) Và 37.800 tỷ VND (so với kế hoạch 5 năm 2006 - 2010 là 37.600 tỷ VND).
Việt Nam đang là một điểm đến thu hút vốn đầu tư quốc tế, có thể thấy được điều này qua lượng vốn FDI đổ vào đều tăng trong những năm gần đây. Kinh tế vĩ mô phát triển ổn định, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và chi phí lao động rẻ so với các nước khác là những yếu tố quan trọng giúp Việt Nam thu hút nhiều vốn hơn từ các nhà sản xuất nước ngoài.
Ông Alex Crane
Thêm vào đó, sau khi Việt Nam ký kết Hiệp định TPP và các hiệp định thương mại tự do khác gần đây, nhiều nhà sản xuất có xu hướng chuyển hoạt động sang Việt Nam để tận dụng các lợi thế ưu đãi về thuế. Theo đó, nhu cầu đất công nghiệp, kho bãi, xưởng sản xuất ngày càng tăng, khiến cho bất động sản công nghiệp trở thành kênh đầu tư đầy hứa hẹn.
Hơn nữa, nhiều địa phương đang rất năng động trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào địa phương thông qua các chính sách ưu đãi, chẳng hạn như miễn giảm thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp và nhiều hình thức hỗ trợ từ chính quyền địa phương. Chính phủ cũng đang thực hiện những bước tiến lớn trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng cũng như phát triển các dịch vụ logistic. Điều này góp phần vào việc phát triển bất động sản KCN trong thời gian tới.
Dưới tác động của TPP, trong thập kỷ tới, GDP của Việt Nam sẽ tăng lên 11%, (tương đương 36 tỷ USD). Xuất khẩu có thể sẽ tăng 28% trong giai đoạn này khi các công ty chuyển nhà máy đến Việt Nam để hưởng lợi từ giá lao động rẻ, cũng như các chính sách thuế và thủ tục pháp lý ưu đãi từ hiệp định thương mại tự do lớn nhất thế giới này.
TPP sẽ giúp tăng đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt là các dự án đầu tư từ các nước nhập khẩu chính của Việt Nam như Mỹ và Nhật. Đầu tư từ các công ty Mỹ vẫn còn hạn chế so với Hàn Quốc và Nhật Bản. Các công ty Mỹ sẽ tăng hoạt động sản xuất tại Việt Nam và nhập khẩu lại sản phẩm sản xuất Việt Nam nhờ có chính sách giảm trừ thuế cho các mặt hàng chính như dệt may. Những công ty này có thể sẽ tập trung đặt nhà máy sản xuất tại các KCN ở các tỉnh Nam Bộ, nơi hiện có nhiều công ty dệt may đang hoạt động.
Trong khi đó, các nhà sản xuất từ các nước khác chắc chắn sẽ xem xét việc di dời nhà máy từ các nước không phải thành viên của TPP như Trung Quốc, Thái Lan, Campuchia, Indonesia và Ấn Độ sang Việt Nam để hưởng mức thuế thấp hơn. Điều này sẽ tăng nhu cầu đất KCN, nhà kho, nhà máy, không chỉ từ các thành viên của TPP, mà còn từ những nền kinh tế không tham gia như Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan. Các nhà đầu tư KCN và các công ty xây dựng sẽ được lợi nhiều nhất khi một số lớn các nhà sản xuất chuyển đến đến Việt Nam.
FTA giữa Việt Nam và Hàn Quốc có hiệu lực ngày 20/12/2015 sẽ góp phần thúc đẩy thương mại và hợp tác đầu tư giữa hai nước. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính lũy kế đến ngày 20/10/2015, có 105 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, trong đó Hàn Quốc đã vượt Nhật Bản dẫn đầu với 4.777 dự án, tổng vốn đầu tư đạt 43,6 tỷ USD vào các lĩnh vực như công nghiệp chế biến và sản xuất, bất động sản, bán lẻ và bán buôn và xây dựng với tổng vốn đầu tư hơn 5 tỷ USD. Hiện có khoảng gần 3.000 doanh nghiệp Hàn Quốc đang hoạt động tại Việt Nam, đã và đang tạo ra 400.000 việc làm cho người lao động.
Các KCN có tiềm năng lớn cho việc phát triển trong tương lai nhờ vào tình hình kinh tế - xã hội thuận lợi. Với lợi thế cạnh tranh là nguồn lao động rẻ, dồi dào cũng như sức mua tiềm năng từ cơ cấu dân số vàng, Việt Nam vẫn giữ được sức hút đối với các nhà sản xuất quốc tế.
Chuyển hướng sang Việt Nam
Một nghiên cứu gần đây của Standard Chartered cho thấy, trong việc chuyển vốn đầu tư từ Trung Quốc đến cộng đồng ASEAN trong nỗ lực tận dụng Hiệp định TPP sắp tới, có đến 44% những người được khảo sát cho biết họ sẽ chọn Việt Nam vì có thị trường tiêu dùng nội địa lớn, 29% chọn Việt Nam vì chi phí sản xuất thấp và 18% chọn vì nguồn lao động dồi dào.
Thêm vào đó, Hiệp định đối tác kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) và Cộng đồng kinh tế chung ASEAN (AEC) mà trong đó Việt Nam và Singapore là thành viên cũng tạo điều kiện cho các cơ hội đầu tư song phương. Một ví dụ cho thấy tiềm năng của thị trường KCN ở Việt Nam chính là trường hợp của Microsoft, hiện đã đóng cửa 2 nhà máy Nokia ở Trung Quốc vì muốn chuyển đến Việt Nam. Được biết, công ty này đang trong quá trình mở rộng nhà máy 210 triệu USD ở Bắc Ninh (KCN Việt Nam - Singapore) và tăng gấp 3 lần số lượng nhân viên hiện tại (5.000 người).
Triển vọng phát triển bất động sản khu công nghiệp từ nay đến 2020 sẽ có tổng cộng 104 KCN thành lập mới với hơn 48.200 héc-ta và 26 KCN mở rộng với 6.000 héc-ta trải khắp Việt Nam, thu hút hơn 6.500 - 6.800 dự án (tổng cộng 45 - 50 tỷ USD), trong đó vốn thực hiện đạt 50% và thu hút xấp xỉ 2,1 - 2,2 triệu lao động.
Vào năm 2020, mục tiêu chính sẽ là hoàn thành mạng lưới KCN ở Việt Nam với tổng diện tích đất là 120.000 héc-ta và giúp doanh thu từ KCN chiếm 25% tổng GDP. Tầm nhìn đến năm 2020 là thiết lập một mạng lưới KCN bền vững để phát triển phân khúc bất động sản KCN trên cả nước, đồng thời thiết lập các KCN quy mô phù hợp, nhằm chuyển đổi nền kinh tế ở các địa phương có doanh thu thấp từ ngành công nghiệp.
Tuy nhiên, viễn cảnh không chỉ toàn một màu hồng. Một trong những vấn đề đau đầu lớn nhất đối với bất kỳ công ty nào đến Việt Nam là việc tuyển dụng nhân lực và hậu cần (logistic). Với đặc trưng của ngành công nghiệp kỹ thuật cao, họ cần lực lượng lao động được đào tạo tốt và thường thì việc tìm kiếm, đào tạo đúng người sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức và tiền bạc.
Ngoài ra, việc tìm kiếm các nhà cung cấp phù hợp cũng mất thời gian không kém và kể cả khi chuỗi cung ứng đã được thành lập trong nước rồi thì rất nhiều linh kiện cũng sẽ được sản xuất ở những nơi khác và được vận chuyển về. Một khi những bất cập này được giải quyết, thì những công ty này sẽ xem xét khả năng mở rộng ra các nước khác (ví dụ như họ đang trong giai đoạn gia tăng sản xuất để chiếm lĩnh thị trường mới).
Để làm được điều này, thì mạng lưới logistic của địa phương cần phải được tích hợp với mạng lưới logistic toàn cầu. Các nhà sản xuất cần phải tìm hiểu những vấn đề tồn đọng của thị trường càng sớm càng tốt để tận dụng lợi thế của các thị trường mới như Việt Nam một khi TPP được phê chuẩn.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
