Các khu công nghiệp phía Nam đã chuẩn bị cho giai đoạn bùng nổ mới. Ảnh: Lê Toàn
Khoảng lặng quý III
Nếu như thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc trong quý III/2021 vẫn giữ được đà tăng trưởng khi liên tiếp đón nhận nguồn cung mới và giá thuê tăng, thì khu vực phía Nam là một hình ảnh đối lập. Lý do bởi các tỉnh phía Nam là tâm điểm đợt dịch lần thứ tư, hầu hết các khu công nghiệp tạm dừng hoạt động để phòng chống dịch khiến việc thu hút đầu tư vào khu vực này bị đình trệ.
Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam của JLL Việt Nam cho biết, trong các tháng 7, 8 và 9/2021, thị trường gần như “đóng băng” khi không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả mảng thuê đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn.
Giá đất công nghiệp hãm đà tăng, duy trì ở mức 114 USD/m2 theo kỳ hạn thuê, còn giá nhà xưởng xây sẵn cho thuê đi ngang, neo ở mức 4,5 USD/m2 trong suốt thời gian phong tỏa phòng chống dịch.
Mặc dù giãn cách xã hội dài ngày đã làm dấy lên những lo ngại trong cộng đồng doanh nghiệp nước ngoài, nhưng theo bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Bộ phận Thị trường của JLL, Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng.
“Nếu đại dịch sớm được kiểm soát, Việt Nam sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ những thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu”, bà Trang nhấn mạnh.
Những điểm sáng trong dịch
Việc giãn cách xã hội gây ra nhiều khó khăn, song động thái tích cực được ghi nhận thời gian qua là chủ đầu tư các khu công nghiệp và chính quyền địa phương vẫn tích cực chuẩn bị quỹ đất đủ lớn cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Bên cạnh Bình Dương và Đồng Nai vốn được xem là thủ phủ công nghiệp phía Nam, thì Long An nổi lên như là một điểm đến tiềm năng khi nhiều chủ đầu tư đã chọn nơi đây để thành lập các khu công nghiệp và phát triển các dự án logistics.
Mới nhất, ngay sau khi giãn cách xã hội được nới lỏng, UBND tỉnh Long An đã tổ chức lễ trao quyết định thành lập Khu công nghiệp Nam Tân Tập. Dự án có quy mô sử dụng đất trên diện tích 244 ha tại xã Tân Tập, huyện Cần Giuộc, do Công ty TNHH Saigontel Long An làm chủ đầu tư. Tổng vốn đầu tư dự án là hơn 2.590 tỷ đồng.
Ngoài dự án này, tỉnh Long An còn trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 11 dự án khác trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh với số vốn đăng ký đầu tư hơn 68,3 triệu USD và 4.425 tỷ đồng. Hiện toàn tỉnh Long An có gần 13.500 doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký gần 349.000 tỷ đồng, trong đó 2.113 dự án đầu tư trong nước được cấp phép với số vốn đăng ký hơn 251.614 tỷ đồng và 1.124 dự án FDI với vốn đăng ký là 9.334 triệu USD.
Cùng với Long An, các khu công nghiệp tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng là điểm sáng thu hút đầu tư. Trong đó, thị xã Phú Mỹ và huyện Châu Đức là hai địa phương có lợi thế gần cảng Cái Mép để trở thành trọng điểm phát triển khu công nghiệp khi chiếm khoảng 70% diện tích đất công nghiệp của toàn tỉnh.
Trong giai đoạn 2021-2025, Bà Rịa - Vũng Tàu xác định phát triển cảng biển và dịch vụ hậu cần là ngành kinh tế chủ lực để hỗ trợ các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ khác của tỉnh phát triển. Trong đó, dự kiến thu hút mới 150 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 3,2 tỷ USD và 185 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký khoảng 100.000 tỷ đồng.
Được biết, Tập đoàn Quantum (Mỹ) dự kiến đầu tư vào Việt Nam khoảng 20-30 tỷ USD, trong đó có nhiều dự án được thực hiện ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Cụ thể, Quantum đặt trọng tâm đầu tư vào các dự án đầu tư hạ tầng với tầm nhìn dài hạn như cảng Long Sơn (bao gồm cả cảng khí để cung cấp cho khu công nghiệp và hộ gia đình sau này), trong đó có Nhà máy điện Long Sơn (trị giá khoảng 5 tỷ USD)…
Cơ hội mới cho chủ đầu tư khu công nghiệp
Trên thực tế, những khó khăn do phải thực hiện giãn cách đã gây ra không ít lo ngại cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp khi hầu hết các phân xưởng, nhà máy phải tạm ngưng hoạt động.
Tuy nhiên, theo quan điểm của ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Group, đó chỉ là khó khăn ngắn hạn, trong khi đầu tư bất động sản công nghiệp phải nhìn về dài hạn, đặt niềm tin vào tiềm năng, động lực tăng trưởng lâu dài của thị trường. Ông Thiện cho biết, Trần Anh Group đã có sự chuẩn bị để đón dòng vốn ngoại đang chờ đổ vào Việt Nam sau giãn cách.
“Chúng tôi đang đẩy nhanh tiến độ các hạng mục ở dự án Khu công nghiệp Trần Anh - Tân Phú (Long An). Đây là lần đầu tiên Trần Anh Group đầu tư vào bất động sản công nghiệp và Trần Anh - Tân Phú cũng là dự án đầu tay ở mảng này nên kế hoạch đón các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, được chuẩn bị rất kỹ lưỡng”, ông Thiện nói và phân tích thêm, bất động sản công nghiệp xanh sẽ dẫn dắt thị trường và các khu công nghiệp thuộc phân khúc này được hấp thụ rất nhanh.
“Hiện nay, những nhóm ngành như máy móc, thiết bị (phụ tùng, linh kiện ô tô), thiết bị điện tử, may mặc… đang có nhu cầu thuê lớn hơn các nhóm ngành khác. Nhóm khách thuê vẫn chủ yếu đến từ Hàn Quốc, Mỹ, Singapore, Nhật Bản”, ông Thiện chia sẻ thêm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, với các định hướng mới của Chính phủ, thị trường bất động sản công nghiệp đang tập trung nhiều hơn vào việc thu hút doanh nghiệp sản xuất giá trị cao hoặc loại hình bất động sản công nghiệp mới. Trên thực tế, thị trường công nghiệp Việt Nam đang chuyển đổi từ các ngành công nghiệp giá trị thấp (sử dụng lao động kỹ năng thấp và số lượng công nhân lớn) sang các ngành công nghiệp có giá trị cao (lao động có kỹ năng, trình độ cao hơn).
“Trước đây, dệt may và đồ nội thất là những ngành sản xuất giá trị gia tăng thấp được tập trung thu hút. Còn theo định hướng mới, Việt Nam đang nhắm đến các ngành sản xuất thiết bị công nghệ cao, các cơ sở nghiên cứu, trung tâm dữ liệu hay kho lạnh công nghiệp”, ông Hà nói.
Theo ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, việc chuyển đổi sang thu hút các lĩnh vực sản xuất có giá trị cao sẽ mang lại nhiều cơ hội, tương lai tích cực hơn cho mảng bất động sản công nghiệp, bởi khi các chi phí thuê bất động sản tăng cao, số lượng doanh nghiệp trong các ngành sản xuất với tỷ suất lợi nhuận thấp sẽ giảm xuống. Những công xưởng sản xuất da giày, thời trang lớn với quy mô từ 10.000 công nhân sẽ dần di chuyển tới những khu vực xa hơn, nơi chi phí thấp hơn, thậm chí có thể là các nước lân cận như Campuchia hay Myanmar.
“Có thể thấy, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tập trung nhiều hơn vào việc thu hút các nhà sản xuất giá trị cao, ví dụ như lĩnh vực linh kiện điện tử hoặc ô tô từ châu Âu và Mỹ”, ông John Campbell nhận xét.
Một điển hình trong nỗ lực thu hút các ngành công nghiệp giá trị cao là tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc với các tập đoàn điện tử như Samsung, LG, Intel…, hay các nhà sản xuất xe hơi như Honda, Toyota, BMW… và gần đây là Vinfast.
“Sự hiện diện của các tập đoàn lớn ở cả trong nước và nước ngoài là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp, khi các nhà cung cấp phụ tùng và nguyên liệu thường có nhu cầu thuê nhà xưởng với diện tích lớn khoảng 1.000-2.000 m2 ở gần các nhà sản xuất hàng đầu này”, ông John Campbell nói.
