Diễn đàn Bất động sản công nghiệp 2019
Đang có những tranh luận về cách hiện thực hóa cơ hội từ thị trường bất động sản công nghiệp, nhất là khi sự dịch chuyển cơ sở sản xuất các doanh nghiệpnước ngoài tại Trung Quốc, doanh nghiệp Trung Quốc để né cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung được cho là sẽ tạo nên những cơ hội mới cho ngành này.
Ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho rằng, cơ hội của lĩnh vực này đến từ chính sự chưa hoàn thiện của chúng.
“Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam còn non trẻ - đang trong giai đoạn khởi đầu, hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Đóng góp của khu công nghiệp, khu kinh tế vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng”, ông Trung nói.
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt gần xấp xỉ 93.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt 73%.
Đặc biệt, mô hình phát triển khu công nghiệp mới, gắn với đô thị, các dịch vụ hỗ trợ phát triển của khu công nghiệp đã có chính sách mới. Nghị định 82/NĐ-CP ngày 22/5/2018 quy định về khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất.
Tuy vậy. những tồn tại của các mô hình khu công nghiệp hiện hữu không hề nhỏ. Nhiều khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp do vị trí không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, nhà cung cấp và hạ tầng giao thông nói chung, giá cho thuê đất quá cao.
Đặc biệt, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt. Quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu.
Là người điều phối Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2019, ông Cung có góc nhìn khá mới về cơ hội tới của thị trường bất động sản công nghiệp.
Theo đó, sự thay đổi của nền kinh tế, sự xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đỏi hỏi những thay đổi trong mô hình khu công nghiệp hiện hữu. Cụ thể, các khu công nghiệp thuần túy phục vụ sản xuất, thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống người lao động và gia đình đã không còn phù hợp.
“Cho tới thời điểm này, ở góc độ chính sách, không thể chia cắt khu công nghiệp ra khỏi các hoạt động dịch vụ phục vụ đời sống. Cách tiếp cận mới là người lao động cần công việc và cả các nhu cầu sống khác, để họ định cư được, thay vì cuộc sống tạm bợ”, ông Cung phân tích.
Nhu cầu này đỏi hỏi các khu công nghiệp không chỉ có nhà xưởng, không chỉ có nhà ở cho công nhân mà còn có các dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho ngươi lao động và gia đình của họ. Bên cạnh đó, đối tượng phục vụ của các dịch vụ này còn là các chuyên gia, các lao động cấp cao và gia đình của họ.
“Khi đó, bất động sản công nghiệp sẽ không phát triển theo kiểu cắt lát như hiện tại mà sẽ tạo thành dòng chảy của sự phát triển. Chính sách phát triển khu công nghiệp sẽ phải bao trùm cả nhu cầu mới này”, ông Cung nói.
Khi đó, sự phát triển của khu công nghiệp sẽ không đi lại những tồn tại hiện hữu mà ông Trần Quốc Trung đã nhắc tới.
Điều đáng nói là cơ hội đầu tư sẽ xuất hiện chính trong yêu cầu tái cơ cấu các khu công nghiệp hiện tại, bên cạnh việc xây dựng các mô hình mới hoàn thiện.
“Tôi nhìn thấy các cơ hội phát triển cho các tỉnh, địa phương thu hút được nhiều sản xuất công nghiệp, có nhiều khu công nghiệp phát triển. Họ sẽ có cơ hội nâng cấp trình độ phát triển của địa phương. Vấn đề là có các chính sách phù hợp”, ông Cung nói.
Đương nhiên, cơ hội này đi kèm với yêu cầu mới về cơ chế, chính sách và đặc biệt là sự sáng tạo, đồng hành giữa chính quyền và nhà đầu tư.
“Tôi vẫn nghe lãnh đạo các địa phương nói là thành công của nhà đầu tư là thành công của địa phương. Nhưng sự thành công cuối cùng phải đáp ứng nhu cầu đầy đủ của người dân, tạo cho người dân sống tốt hơn, doanh nghiệp hoạt động thuận lợi hơn”, ông Cung nói.
Cái khó là không ít nội dung mới trong Nghị định 82/NĐ-CP ngày 22/5/2018 quy định về khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất chưa thể hiện thực ngay. Ông Trần Minh Hoan, Trưởng Ban quản lý khu công nghiệp Nam Định, Chủ nhiệm Câu lạc bộ các ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế các tỉnh, thành phố phía Bắc cho biết, các chính sách quy định của nhà nước về đất đai, môi trường, doanh nghiệp, xây dựng quy hoạch trong các khu công nghiệp vẫn phải theo luật chuyên ngành.
Ở góc nhìn nhà đầu tư, ông Lê Anh Dũng, Giám đốc TNI Holdings cũng cho rằng, vấn đề ở đây là chính sách, nếu tạo ra các hành lang pháp lý thông thoáng để các nhà đầu tư cảm thấy môi trường đầu tư của Việt Nam là hoàn toàn thuận lợi, chính trị ổn định, con người và nhân công lao động đáp ứng đủ cho các doanh nghiệp thì họ sẽ lựa chọn.
