Lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét về chất lượng trong thu hút FDI. Ảnh: Thành Nguyễn.
“Dọn nhà đón khách”
Công ty Tư vấn Bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục tích cực trong 12-24 tháng tới, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai trên cả nước.
JLL dự báo, đến cuối năm 2026, thị trường dự kiến chào đón nguồn cung lớn với khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 nhà kho xây sẵn và 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực trọng điểm miền Bắc và miền Nam.
Mặc dù nguồn cung gia tăng, nhưng giá thuê vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu được duy trì tốt, đặc biệt đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và tài sản logistics hiện đại. Các khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới trong dài hạn.
“Trong khu vực, Việt Nam đang duy trì lợi thế cạnh tranh về vị trí chiến lược cùng chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn. Quan trọng hơn, Việt Nam đang tích cực nâng cao năng lực và năng suất của nguồn nhân lực thông qua các chương trình đào tạo, phát triển kỹ năng… nhằm định vị mình là điểm đến cho các ngành sản xuất ứng dụng công nghệ tiên tiến, có giá trị gia tăng cao”, đại diện JLL nói, đồng thời cho biết, tiềm năng tăng trưởng của thị trường còn rất lớn, ước tính chỉ cần tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện tại.
“Chúng tôi đang chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu từ các tập đoàn sản xuất điện tử, bán dẫn và linh kiện ô tô. Đây không phải là xu hướng ngắn hạn, hoạt động khảo sát địa điểm và đàm phán thuê của các tập đoàn Nhật Bản, Hàn Quốc trong nửa đầu năm 2026 đã tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước”, đại diện JLL nói và chia sẻ thêm, sự bùng nổ của thương mại điện tử và logistics hiện đại, cùng với đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng số và năng lượng xanh sẽ tạo động lực cho thị trường trong 3-5 năm tới.
Thay đổi về “chất”
Theo Savills, Việt Nam đang bước vào giai đoạn thu hút dòng vốn FDI với chất lượng cao hơn, quy mô dòng vốn cho các dự án lớn hơn so với trước.
Mặc dù chỉ ghi nhận 65 dự án mới trong 6 tháng đầu năm 2026, thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước (99 dự án), nhưng vốn đầu tư vào ngành điện tử lại tăng tới 614%, từ khoảng 984,5 triệu USD lên hơn 7 tỷ USD, cho thấy các tập đoàn quốc tế đã đẩy mạnh đầu tư vào các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, linh kiện điện tử, kỹ thuật chính xác và sản xuất công nghệ tiên tiến.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư vào ngành điện tử tăng tới 614% so với cùng kỳ năm trước, từ khoảng 984,5 triệu USD lên hơn 7 tỷ USD.
Một đặc điểm nổi bật khác là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các dự án quy mô rất lớn. Trong đó, 3 dự án sản xuất lớn nhất được ghi nhận trong nửa đầu năm 2026 có giá trị lên tới 6,36 tỷ USD, chiếm gần 60% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới gồm Samsung Semiconductor Asia Holdings, Samsung Electro-Mechanics Vietnam và LG Innotek Việt Nam.
Ông John Campbell - Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam nhấn mạnh, điểm đáng chú ý nhất của thị trường trong nửa đầu năm nay là quy mô đầu tư tăng lên đáng kể. Việt Nam hiện thu hút ít dự án sản xuất mới hơn, nhưng các dự án này có giá trị cao hơn, hàm lượng công nghệ lớn hơn và đóng vai trò quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng khu vực.
Xu hướng này thể hiện rõ nhất ở các ngành công nghệ cao. Riêng lĩnh vực máy tính, điện tử và sản phẩm quang học đã thu hút hơn 7,03 tỷ USD vốn FDI sản xuất đăng ký mới trong nửa đầu năm, chiếm gần 66% tổng vốn FDI sản xuất mới trên cả nước.
Đây là dấu hiệu cho thấy, dòng vốn FDI vào Việt Nam đang chuyển dịch từ làn sóng mở rộng sản xuất theo chiều rộng sang các khoản đầu tư chuyên sâu hơn, tập trung vào công nghệ, quy mô và năng lực sản xuất.
Các tập đoàn sản xuất quốc tế không chỉ tìm kiếm địa điểm đặt nhà máy, mà còn xây dựng những mắt xích quan trọng trong chiến lược chuỗi cung ứng dài hạn tại Việt Nam.
Sự dịch chuyển trên cũng được phản ánh rõ qua phân bổ địa lý của dòng vốn. Đại diện Savills cho biết, trong 6 tháng đầu năm, khu vực miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất đăng ký mới, tương đương 80,5% tổng vốn cả nước.
Dữ liệu thị trường cho thấy, Việt Nam không chỉ tiếp tục thu hút FDI mạnh mẽ, mà còn đang nâng cấp chất lượng dòng vốn. Thành công của thị trường không còn được đo bằng số lượng dự án đăng ký mới, mà ngày càng được đánh giá thông qua quy mô đầu tư, hàm lượng công nghệ và vai trò của các dự án trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Ông John Campbell đánh giá, Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn của tăng trưởng FDI sản xuất. Chất lượng đầu tư, mức độ phức tạp của hoạt động sản xuất và vị thế của Việt Nam trong mạng lưới sản xuất toàn cầu sẽ là những chỉ số quan trọng hơn số lượng dự án đơn thuần trong những năm tới.
Đại diện Savills cũng cho hay, khi quy mô và phạm vi cơ hội mở rộng, nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến chất lượng dự án, năng lực triển khai và tính rõ ràng của cấu trúc đầu tư.
Việt Nam không thiếu cơ hội đầu tư và điều quan trọng trong giai đoạn tiếp theo là chuyển những cơ hội này thành các dự án có khả năng thu hút và sử dụng vốn hiệu quả. Nhà đầu tư sẽ không chỉ xem xét tiềm năng tăng trưởng, mà còn đánh giá tính rõ ràng về pháp lý, cấu trúc sở hữu, tính khả thi của kế hoạch phát triển và khả năng triển khai trong dài hạn.
Về hình thức tham gia thị trường, theo đại diện Savills, bên cạnh đầu tư trực tiếp vào các dự án mới, nhà đầu tư nước ngoài còn gián tiếp thông qua góp vốn, mua cổ phần, M&A, liên doanh và hợp tác phát triển. Đối với những dự án đã có nền tảng phát triển nhất định, các hình thức này có thể giúp nhà đầu tư tiếp cận thị trường nhanh và hiệu quả hơn.
Dữ liệu đầu tư nước ngoài mới nhất cũng cho thấy hoạt động thông qua các hình thức này đang gia tăng.
Trong 7 tháng đầu năm 2026, Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) ghi nhận 1.815 giao dịch góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị tăng 61,6% so với cùng kỳ năm trước. Cơ quan này cũng ghi nhận một số nhà đầu tư đang sử dụng hình thức góp vốn, mua cổ phần để nhanh chóng tiếp cận mạng lưới khách hàng, hệ thống phân phối và nền tảng pháp lý sẵn có, thay vì xây dựng hoàn toàn từ đầu.
Khi Việt Nam tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư, việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ ngày càng quan trọng. Lúc này, khả năng chuyển hóa nguồn vốn thành những dự án khả thi sẽ không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, mà còn là chất lượng dự án, cấu trúc đầu tư và năng lực triển khai. Đây là những yếu tố ngày càng quan trọng đối với khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam trong quá trình tiếp cận nguồn vốn trung - dài hạn.
