Các dự án có chất lượng và pháp lý tốt vẫn được cung cấp tài chính đều
Việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 22/2019/TT-NHNN, có hiệu lực từ tháng 10/2020 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được cho là tác động tích cực lên tăng trưởng dư nợ cho vay trung và dài hạn, trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, điều này chưa hoàn toàn chính xác.
Lùi thêm 1 năm
Theo Thông tư 08, lộ trình giảm tỷ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của các ngân hàng được lùi thêm 1 năm so với quy định của Thông tư 22 đưa ra năm 2019. Theo đó, tỷ lệ này sẽ giảm về các mốc 40%, 37%, 34%, 30% bắt đầu từ tháng 9/2021 tới tháng 10/2023.
Tác động bất lợi vì dịch bệnh Covid-19 là nguyên nhân chính khiến thời gian được kéo dài thêm, để có nguồn vốn dài hạn phục vụ doanh nghiệp và các thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, giúp cho ngân hàng linh hoạt hơn trong sử dụng nguồn vốn huy động.
Những điều khoản mới trong quy định Basel II yêu cầu các nhà băng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản.
Một lý do khác theo giới phân tích đó là việc “chưa ép” sớm các ngân hàng phải tăng vốn huy động dài hạn trong cơ cấu huy động còn giúp chính sách lãi suất thấp của ngân hàng trung ương được triển khai thuận lợi hơn trong năm 2020-2021. Thực tế, để huy động được tiền gửi dài hạn, các ngân hàng thường phải tăng lãi suất khá cao so với tiền gửi kỳ hạn ngắn nhằm khuyến khích người gửi tiền chọn kỳ hạn dài.
Do đó, để giảm chi phí vốn và triển khai lãi suất ưu đãi cho khách hàng, các ngân hàng cần tiếp tục duy trì tỷ trọng nguồn vốn ngắn hạn trong cơ cấu huy động vốn.
Thực tế, lãi suất tiết kiệm hiện đã giảm mạnh so với đầu năm 2020 khi NHNN đã 3 lần ra quyết định giảm đồng bộ các mức lãi suất điều hành với tổng mức giảm tới 1,5 - 2 điểm phần trăm trong năm qua. Mức trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn tiền gửi dưới 6 tháng đã xuống 4%/năm; đối với kỳ hạn 6 - 13 tháng, lãi suất cao nhất là 5,6%/năm.
Bất động sản có được hưởng lợi?
Vốn vào bất động sản chủ yếu là vốn dài hạn dù cấp vốn cho nhà thầu, chủ đầu tư hay người vay tiền mua nhà; ngắn cũng khoảng 1 - 2 năm, dài có thể tới 25 năm với một số gói vay trả góp.
Do vậy, khi đề cập tới việc giảm vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, đối tượng được đề cập tới đầu tiên là lĩnh vực bất động sản, thay vì các doanh nghiệp vay vốn đầu tư mở rộng sản xuất - kinh doanh. Chính vì vậy, khi NHNN nới thời hạn “siết”, các phân tích cũng hướng chủ yếu đánh giá tác động tới thị trường bất động sản.
Trả lời báo giới, lãnh đạo NHNN cho rằng, đây là chính sách cho nền kinh tế và cộng đồng doanh nghiệp nói chung gồm cả ngân hàng và doanh nghiệp, doanh nghiệp bất động sản tất nhiên cũng nằm trong số này. Tuy nhiên, nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trong điều hành tín dụng, NHNN đã thực hiện nhiều giải pháp kiểm soát tín dụng để hạn chế rủi ro đối với lĩnh vực này, nhất là kiểm soát tín dụng đối với các dự án phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực. NHNN yêu cầu ngân hàng chỉ xem xét cấp tín dụng đối với dự án, phương án vay vốn khả thi, bảo đảm tính pháp lý, khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.
Trên thực tế, tín hiệu chính sách của ngành ngân hàng với bất động sản luôn là sự thận trọng, đặc biệt khi dịch Covid-19 xảy ra, nhiều dự án phải giãn, hoãn tiến độ, việc bán hàng khó khăn do thu nhập người dân giảm khiến nguy cơ nợ xấu trong lĩnh vực này là hiện hữu.
Do vậy, mặc dù Thông tư 08 được coi là giúp ngân hàng không phải thu hồi bớt các khoản nợ dài hạn để đưa tỷ lệ về ngưỡng quy định sớm, nhưng không có nghĩa là rảnh tay cho vay bất động sản.
Theo quy định ban hành trước đó tại Thông tư 22 có hiệu lực từ 1/1/2020, hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản tăng từ mức 150% lên 200%. Ngoài ra, NHNN áp dụng hệ số rủi ro từ 50% - 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu mua nhà dưới 4 tỷ đồng. Với các khoản cho vay đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay, mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.
Lãnh đạo một nhà băng cho rằng, tuy NHNN không chính thức ban hành văn bản về việc “siết” tín dụng bất động sản, nhưng các ngân hàng khó có thể đẩy mạnh cho vay bất động sản cấp cao. Bởi lẽ, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 4 tỷ đồng sẽ là 150%. Cơ quan điều hành NHNN cũng cho biết, việc nâng hệ số rủi ro sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản được cho là có tiềm ẩn rủi ro.
Đồng thời, nội dung này cũng nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến bất động sản mua nhà ở phân khúc cao cấp, từ 3 - 4 tỷ đồng trở lên. Vì thế, nhiều ngân hàng đã phải nói “không” với chủ đầu tư dự án từ lâu và nay là bất động sản cấp cao, chỉ tập trung cho cá nhân vay mua nhà ở dự án có đầu ra tốt, nhằm kiểm soát rủi ro.
Doanh nghiệp bất động sản cần chủ động vốn
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, quy định tăng hệ số rủi ro cũng là để các ngân hàng sớm chuẩn bị cho việc tuân thủ Thông tư 41 kể từ đầu năm 2020. Những điều khoản mới trong quy định Basel II yêu cầu các nhà băng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản, từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.
Chính vì vốn tín dụng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản bị kiểm soát chặt thời gian qua đã buộc các doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn khác, trong đó có phát hành trái phiếu.
Theo thống kê của SSI, trong năm 2020, tuy tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành giảm mạnh trong quý IV, nhưng cả năm 2020 vẫn là một năm tăng trưởng bùng nổ với 455.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành (tăng 48,4% so với năm 2019). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tăng thêm gần 40% và hiện chiếm khoảng 12% GDP. Trong khi đó, trái phiếu bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (40,1%) trong tổng phát hành toàn thị trường, dù là nhóm chịu ảnh hưởng mạnh nhất bởi các quy định chặt chẽ về điều kiện phát hành tại Nghị định 81/2020/NĐ-CP. Tổng lượng trái phiếu bất động sản không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng.
Với việc phát hành trái phiếu lãi suất cao, có ý kiến được rằng, nhiều ngân hàng mua vào trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản như một hình thức “đảo nợ” khoản vay.
Báo cáo SSI cho biết, các ngân hàng gia tăng đầu tư trái phiếu doanh nghiệp năm 2020, với số trái phiếu doanh nghiệp mà các ngân hàng thương mại nắm giữ tăng 47% so với cuối năm 2019. SSI cho rằng, các ngân hàng thương mại có thể sẽ giảm lượng đầu tư trái phiếu trong năm 2021 do sự siết chặt quản lý từ NHNN, nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu.
Trước lo ngại trên, NHNN đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư quy định về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của các nhà băng. Cơ quan điều hành thị trường cho hay, thời gian qua, một số ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp nhằm cơ cấu lại nợ. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu doanh nghiệp tiếp tục gặp khó khăn, không có khả năng trả nợ gốc, lãi trái phiếu đến hạn, dẫn đến việc phát hành thêm trái phiếu để tiếp tục cơ cấu lại nợ. Vì vậy, dự thảo Thông tư quy định, nhà băng không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ.
Khi đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp có nhiều mục đích khác nhau, trong đó có mục đích cơ cấu lại khoản nợ, thì ngân hàng cũng không được mua. Đồng thời, ngân hàng chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%, trừ khi mua theo phương án cơ cấu lại đã được phê duyệt. Các nhà băng không được mua trái phiếu của doanh nghiệp có nợ xấu phát sinh trong một năm.
Theo lý giải của NHNN, điều này nhằm tránh tình trạng ngân hàng có nợ xấu cao nhưng vẫn mua bán trái phiếu doanh nghiệp.
