Nhà đầu tư có tâm lý lạc quan hơn, dù thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn.
Cổ phiếu tăng giá mạnh
Sau giai đoạn thị trường chứng khoán có đà tăng kéo dài, VN-Index vượt qua mốc tâm lý 1.200 điểm và dao động quanh ngưỡng 1.240 điểm, chỉ số đã có phiên điều chỉnh sâu ngày 18/8/2023 khi rớt 55,49 điểm. Một loạt cổ phiếu “nằm sàn”, nhất là cổ phiếu bất động sản và từ đó đến thời điểm hiện tại hầu hết các mã bất động sản lình xình trong xu hướng xuống, một phần do nỗi lo sợ ảnh hưởng từ khủng hoảng bất động sản Trung Quốc, không ít mã trở về mức định giá bằng hoặc thấp hơn so với thời điểm VN-Index ở mức 1.200 điểm.
Trước đó, nhóm cổ phiếu bất động sản có mức tăng giá ấn tượng, dù lĩnh vực địa ốc vẫn còn gặp khó khăn, thách thức. Các chính sách vĩ mô và nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản từ pháp lý, tín dụng đến sự chỉ đạo sát sao, quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc tại các dự án cụ thể đã củng cố niềm tin nhà đầu tư và thị trường.
 |
Các chính sách về thị trường bất động sản dân cư năm 2023. |
Nhưng tâm lý “bắt đáy” cổ phiếu địa ốc nhanh chóng xuất hiện. Đáng chú ý, trong phiên giao dịch ngày 29/8/2023, cổ phiếu PDR có khối lượng giao dịch đột biến, hơn 32 triệu đơn vị, với giá tăng 6,67%, lên 24.000 đồng/cổ phiếu. Một trong những lý do được nhiều thành viên thị trường nhìn nhận là Thông tư 10/2023/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hành, ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 39/2016/TT-NHNN sẽ có tác dụng tích cực tới thị trường bất động sản, đặc biệt là các doanh nghiệp đang cần dòng tiền như PDR, NVL, DXG.
Tính đến ngày 7/9, giá cổ phiếu PDR tăng 76%% so với đầu năm 2023, từ 14.550 đồng/cổ phiếu lên 25.600 đồng/cổ phiếu. Tương tự, cổ phiếu NVL tăng 47,4%, từ 14.650 đồng/cổ phiếu lên 21.600 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu DXG tăng 68%, từ 13.600 đồng/cổ phiếu lên 22.850 đồng/cổ phiếu. Một số cổ phiếu bất động sản “quốc dân” khác cũng có mức tăng giá cao hơn nhiều thị trường chung như CEO, DIG, KDH.
Vẫn cần quan sát thêm
Bà Nguyễn Thị Phương Lam, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Rồng Việt cho rằng, các chính sách giải cứu thị trường bất động sản đã xây được niềm tin, tạo được kỳ vọng cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, xét trong ngắn hạn, điều này chủ yếu mang lại tâm lý tích cực cho nhà đầu tư, hơn là thay đổi nền tảng căn bản của nhóm bất động sản.
Theo bà Lam, tâm lý bắt đáy cổ phiếu xuất hiện và thị trường bất động sản có triển vọng khởi sắc hơn trong trung và dài hạn, nhưng nhà đầu tư cần xem xét tương quan giữa thực tế và định giá. Cổ phiếu có định giá hợp lý mới nên đầu tư, chứ không thể đánh đồng trong cả nhóm bất động sản.
Các chính sách giải cứu thị trường bất động sản đã xây được niềm tin, tạo được kỳ vọng cho nhà đầu tư.
Bà Lam dự báo, giai đoạn cuối năm nay, bức tranh chung về kinh tế vĩ mô vẫn yếu, vì vậy chính sách tiền tệ sẽ mở rộng, chính sách tài khoá có nhiều biện pháp kích cầu nên thị trường có nhiều nhóm ngành, nhiều câu chuyện để nhà đầu tư có thể quan tâm đầu tư.
“Ngoại trừ một số nhóm đã “chạy” (tăng giá) trước như nguyên vật liệu (thép), dệt may, thuỷ sản thì các nhóm ngành khác vẫn còn ở vùng giá hợp lý nếu nhìn dài hạn sang năm 2024, năm 2025, nhất là cổ phiếu có định giá hợp lý, doanh nghiệp có nền tảng tốt”, bà Lam nhận định.
Đồng quan điểm, chuyên gia chứng khoán Lê Ngọc Nam nhận xét, thị trường cho thấy dấu hiệu nhà đầu tư tham gia bắt đáy cổ phiếu bất động sản, khi đa số mã trong ngành này “xanh” trở lại sau vài phiên điều chỉnh. Điều này là bình thường, vì cổ phiếu địa ốc chiếm số lượng lớn, chỉ sau nhóm ngân hàng, tạo nên sự lựa chọn đa dạng cho nhà đầu tư.
“Thời gian qua, nhiều cổ phiếu bất động sản có vốn hóa trung bình tăng giá mạnh. Tuy nhiên, việc tăng giá này thuần tuý là do dòng tiền và do sự yêu thích của nhà đầu tư, còn bản thân các doanh nghiệp chưa có nhiều chuyển biến, vẫn còn nhiều khó khăn, cần phải cẩn trọng”.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế đánh giá, trong 2 tháng qua, trên thị trường chứng khoán có sự biến động lớn, trong đó, nhiều cổ phiếu bất động sản có tin tốt, tin xấu đan xen và đều tác động đến tâm lý, hành động của nhà đầu tư. Những tin tốt về chính sách vĩ mô, nỗ lực tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ tạo tâm lý hứng khởi, nhưng sự hứng khởi này chỉ là tạm thời, chứ chưa tạo ra sự ổn định cho thị trường, nhất là với các cổ phiếu địa ốc, vốn đang đối mặt với không ít khó khăn.
Ông Hiếu lưu ý, nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu địa ốc cần có cái nhìn rộng hơn về bối cảnh thị trường, cả trong nước và quốc tế. Thị trường bất động sản trong nước có nét tương đồng với thị trường bất động sản Trung Quốc. Bên nước bạn có những làng hoang, khu đô thị bỏ hoang, không có hạ tầng cơ sở, gây lãng phí và Việt Nam cũng có tình trạng này.
Bản chất thị trường địa ốc trong nước là có nhiều sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của số đông người dân, giá quá cao dẫn đến lệch pha cung - cầu. Thanh khoản cũng đang có vấn đề. Ngân hàng dè dặt cho vay lĩnh vực bất động sản, trong khi hoạt động phát hành trái phiếu, cổ phiếu khó khăn. Nhiều chủ đầu tư có sản phẩm, nhưng giá cao, bán không được.
Tất cả những điều này khiến thị trường, các doanh nghiệp có thể đối diện với khó khăn đến hết năm 2023. Do đó, nhà đầu tư cần lựa chọn những cổ phiếu tốt, doanh nghiệp khoẻ, nhằm đảm bảo an toàn cho đồng vốn đầu tư.
Có chung góc nhìn, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị, dù thị trường chứng khoán là kênh có thể mang lại cơ hội đầu tư tốt, nhưng với các nhà đầu tư nói chung, cần quan sát kỹ, phân tích sâu về doanh nghiệp, cổ phiếu để giữ an toàn tài khoản. Riêng với cổ phiếu bất động sản, từ nay cuối năm, nhóm cổ phiếu này có khả năng duy trì trạng thái “bình bình”, khó có thể bứt phá. Theo đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo, không nên quá hưng phấn dẫn đến mua đuổi cổ phiếu với giá cao.
