Ảnh: Dũng Minh
Trước đó, việc giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn đã được quy định tại Điều 59 - Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng khi áp dụng trong thực tế không những không đạt được mục tiêu đặt ra là giá cả trở nên công khai, thông tin pháp lý dự án được minh bạch, từ đó giảm bớt rủi ro cho các bên; giúp nhà nước có thêm công cụ để quản lý thị trường bất động sản…, mà còn nảy sinh nhiều tiêu cực như biến sàn giao dịch trở thành “sân sau” để thu tiền chênh từ khách hàng; một số sàn cấu kết với nhau để đầu cơ “thổi” giá bất động sản, lũng đoạn thị trường…, nên Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã loại bỏ quy định này.
Thế nhưng, mới đây, cơ quan soạn thảo một lần nữa tính đưa trở lại quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thêm một lần nhận được ý kiến khác nhau.
Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, tại dự thảo, sàn giao dịch bất động sản vẫn giữ vị trí trung gian mua bán, cung cấp thông tin cho các bên, nhưng văn bản xác nhận giao dịch bất động sản qua sàn sẽ là cơ sở cho các bên nộp thuế và đăng ký quyền sở hữu, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất… Đây là điểm bất hợp lý bởi không những mâu thuẫn với Luật Đất đai, mà còn vô hình trung coi sàn giao dịch bất động sản như một cơ quan cung cấp dịch vụ công, trong khi đây là doanh nghiệp kinh doanh, không phải là công cụ quản lý nhà nước, không cung cấp bất kỳ dịch vụ công nào vì lợi ích của nhà nước hay lợi ích cộng đồng.
“Điểm bất hợp lý khác là dự thảo không có điều khoản quy định rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Sàn giao dịch sẽ chịu trách nhiệm đến đâu khi xảy ra tranh chấp, khi chủ đầu tư triển khai chậm tiến độ, không đúng cam kết với khách hàng? Nếu câu hỏi này không được làm rõ, các xác nhận giao dịch qua sàn không đem lại lợi ích gì đáng kể cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà”, ông Tuấn cho hay.
Yêu cầu giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí bán hàng và khi chi phí tăng, người gánh chịu cuối cùng không ai khác là người mua nhà.
Còn theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Phương Đông, yêu cầu này sẽ làm tăng chi phí bán hàng (bao gồm cả chi phí marketing, quảng cáo...) vốn chiếm không dưới 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án và khi chi phí tăng, người gánh chịu cuối cùng không ai khác là người mua nhà.
Theo nhiều chuyên gia và chủ doanh nghiệp, để thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc nói chung và tăng tính minh bạch trong giao dịch bất động sản nói riêng, các công cụ điều tiết có hiệu quả cần được triển khai như công khai thông tin các loại quy hoạch; xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường nhà ở và thị trường bất động sản; đề ra biện pháp điều tiết thị trường thông qua chính sách thuế, quỹ đất, cung cầu hàng hóa bất động sản; tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản… Bộ công cụ này sẽ từng bước làm lành mạnh hóa thị trường, mang lại hiệu quả cao hơn so với việc bắt buộc giao dịch bất động sản (trên giấy) qua sàn.
Ở một góc nhìn khác, TS. Phạm Anh Khôi, chuyên gia kinh tế tài chính cho biết, tại các thị trường phát triển như Anh, Úc, Mỹ, Singapore..., hầu hết giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Tuy nhiên, ở Việt Nam, để giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn thì cần có cơ chế rõ ràng bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng (chủ đầu tư và người mua nhà).
