Từ “địa chỉ đẹp” đến “khả năng kết nối”
Bản đồ thị trường bất động sản phía Nam đang được vẽ lại theo các hành lang giao thông mới. Thay vì tiếp tục tập trung ở khu vực lõi TP.HCM, nguồn cung dự án và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh về các đô thị hưởng lợi từ mạng lưới cao tốc, vành đai và các tuyến kết nối liên vùng.
Đây không chỉ là sự thay đổi về địa điểm phát triển dự án, mà còn phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, khi hạ tầng trở thành động lực dẫn dắt chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý II/2026, TP.HCM ghi nhận 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, gần 80% nguồn cung căn hộ mới đến từ khu vực Bình Dương cũ, trong khi nguồn cung tại TP.HCM cũ tiếp tục hạn chế do quỹ đất ngày càng khan hiếm và quá trình chuẩn bị pháp lý kéo dài.
Điều này phản ánh sự thay đổi trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp. Thay vì cạnh tranh tại khu vực trung tâm với chi phí đất ngày càng cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn phát triển các đại đô thị quy mô lớn tại những khu vực có quỹ đất rộng và hưởng lợi trực tiếp từ mạng lưới giao thông đang hình thành.
Xu hướng này càng rõ nét khi hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm đồng loạt được triển khai. Trong quý II năm nay, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã chính thức thông xe toàn tuyến, rút ngắn thời gian kết nối giữa TP.HCM với Đồng Nai, cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu.
Song song đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đang được thúc đẩy, trong khi đường Vành đai 3, Vành đai 4, đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài và hàng loạt tuyến giao thông chiến lược khác bước vào giai đoạn tăng tốc.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, thị trường hiện không chỉ mở rộng về mặt địa lý, mà đang bước vào quá trình tái cấu trúc không gian phát triển lớn nhất kể từ khi TP.HCM hình thành các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng hay Thủ Thiêm.
Báo cáo “Hoạch định cho một thành phố đa cực” của JLL cho rằng, mô hình phát triển mới của TP.HCM sẽ không còn xoay quanh một trung tâm duy nhất mà chuyển sang cấu trúc đa cực; trong đó, các khu đô thị, khu công nghiệp, trung tâm logistics và các khu dân cư được kết nối bởi mạng lưới metro, vành đai và cao tốc.
Cơ hội đầu tư bất động sản, vì vậy, không còn giới hạn ở khu vực trung tâm, mà mở rộng ra toàn bộ các “siêu vùng” kinh tế như Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM cùng các tỉnh lân cận). Việc đầu tư vào các dự án phát triển đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh và hệ thống logistics liên vùng trong các hành lang này sẽ nắm bắt được trọn vẹn tiềm năng tăng trưởng.
Ngoài ra, khi chi phí tại các thị trường trung tâm như TP.HCM tăng lên, dòng vốn và dự án đang có xu hướng lan tỏa mạnh mẽ đến các tỉnh cấp hai. Các tỉnh có vị trí chiến lược, quỹ đất dồi dào và được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối sẽ là điểm đến mới cho các nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn và chi phí cạnh tranh.
Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định, mô hình mạng lưới các thị trường kết nối không còn là một khái niệm tương lai, mà đang trở thành thực tế định hình các quyết định ngay hôm nay.
Câu hỏi nhà đầu tư đặt ra không còn là “nên vào thành phố nào” mà là “làm thế nào để định vị trong hành lang kinh tế nhằm tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động mới?”. Sự thay đổi chiến lược này, cùng với định vị phát triển ngày càng rõ nét của các tỉnh cấp hai, đang tạo ra một bức tranh đầu tư đa tầng.
Bởi vậy, những khu vực nằm dọc các tuyến giao thông chiến lược đang trở thành điểm đến mới của dòng vốn phát triển bất động sản. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp đồng loạt mở rộng dự án tại Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay khu vực phía Đông TP.HCM, thay vì tiếp tục tìm kiếm những quỹ đất nhỏ lẻ trong khu vực trung tâm.
Giá trị bất động sản sẽ được đo bằng số phút di chuyển
Nếu giai đoạn trước, giá trị bất động sản chủ yếu được quyết định bởi khoảng cách đến trung tâm thì trong chu kỳ phát triển mới, “địa chỉ đẹp” không còn là yếu tố duy nhất tạo nên lợi thế cạnh tranh.
Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, thị trường bất động sản vùng TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đồng loạt được triển khai.
Trong chu kỳ phát triển mới, bản đồ địa ốc sẽ không còn được vẽ bởi ranh giới hành chính, hay khoảng cách đến trung tâm, mà bởi khả năng kết nối giữa các đô thị trong một mạng lưới liên kết vùng.
Động lực tăng trưởng sẽ không còn tập trung ở khu vực trung tâm mà được phân bổ theo các hành lang phát triển mới gắn với metro, vành đai, cao tốc, sân bay, cảng biển và hệ thống logistics. Đây sẽ là nền tảng để định hình lại toàn bộ không gian phát triển của vùng TP.HCM trong giai đoạn 2026 - 2030 và xa hơn đến năm 2045.
Theo ông Kiên, nhiều năm qua, khu vực TP.HCM tồn tại hai điểm nghẽn lớn là chi phí logistics còn cao và thiếu nguồn cung nhà ở cho lực lượng lao động, đặc biệt tại các khu công nghiệp.
Hạ tầng giao thông chưa đồng bộ khiến chi phí vận chuyển tăng, khả năng tiếp cận việc làm của người lao động bị hạn chế, đồng thời làm giảm hiệu quả khai thác quỹ đất. Vì vậy, đầu tư hạ tầng không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, giảm chi phí logistics và tạo dư địa cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn.
Giai đoạn 2026 - 2030 được xem là thời kỳ tăng tốc của hàng loạt công trình chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài, các tuyến metro, đường sắt tốc độ cao và hệ thống cảng biển.
Khi mạng lưới này hoàn thiện, không gian phát triển của vùng sẽ mở rộng đáng kể, kéo theo sự hình thành của những cực tăng trưởng mới, thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực nội đô.
Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Đức Kiên, điều quan trọng nhất là hạ tầng không làm tăng giá trị bất động sản đồng đều, mà tạo ra quá trình tái phân bổ giá trị trên toàn thị trường. Ông cho rằng, trong chu kỳ mới, giá trị của một dự án sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích, khả năng kết nối với mạng lưới giao thông và chất lượng môi trường sống, thay vì chỉ tính bằng khoảng cách địa lý.
Từ góc nhìn của TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong nửa cuối năm 2026, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục tăng cả về quy mô lẫn chất lượng nhờ sự xuất hiện của nhiều dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới.
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản sẽ khác với những giai đoạn trước. Thị trường sẽ không còn được dẫn dắt bởi các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn mà chuyển sang xu hướng đầu tư dài hạn, nơi người mua ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng kết nối tốt, chất lượng sống cao và khả năng tạo dòng tiền bền vững.
Điều này cũng đồng nghĩa áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ ngày càng lớn. Lợi thế sẽ không còn thuộc về doanh nghiệp sở hữu quỹ đất ở trung tâm, mà thuộc về những đơn vị phát triển được các khu đô thị tích hợp, kết nối thuận lợi với mạng lưới giao thông và tạo lập được hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh.
Nhìn rộng hơn, trong chu kỳ phát triển mới, bản đồ địa ốc sẽ không còn được vẽ bởi ranh giới hành chính, hay khoảng cách đến trung tâm, mà bởi khả năng kết nối giữa các đô thị trong một mạng lưới liên kết vùng.
Những địa phương nằm trên các hành lang hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ và hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới của thị trường trong nhiều năm tới.