Phối cảnh Dự án Long Châu River Side
Trúng đấu giá rẻ, bán chênh cả chục triệu đồng
Chẳng hạn như trường hợp 179 lô đất tại dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư xã Phượng Mao, huyện Quế Võ. Theo Quyết định số 300/QĐ-UBND ngày 8/6/2018, tổng diện tích khu đất đấu giá 54.910,0 m2 (tương đương gần 5,5 ha) theo quy hoạch chi tiết số 262/QĐ-UBND ngày 12/2/2007 của UBND huyện Quế Võ (khu đất đã được UBND tỉnh thu hồi tại Quyết định số 1301/QĐ-UBND ngày 27/9/2007). Trong đó, bao gồm đất ở (gồm 179 lô) có diện tích khoảng 1,8 ha; đất cây xanh, công trình công cộng 1,67 ha; đất giao thông, rãnh thoát nước gần 2 ha.
Với giá đấu 137,656 tỷ đồng, Công ty cổ phần Phát triển xây dựng Tân Thành Đô (sau đổi tên thành Công ty cổ phần Tập đoàn Tân Thành Đô Incoland) đã trở thành chủ sở hữu khu đất nêu trên vào tháng 10/2018. Tính toán với tổng diện tích nói trên, chi phí mà Tân Thành Đô Incoland bỏ ra tương đương với hơn 2,5 triệu đồng/m2, còn tính theo số lô đất ở của dự án thì mức chi phí là hơn 7,6 triệu đồng/m2. Dự án sau được biết đến cái tên Phượng Mao Green City với mức giá được môi giới chào bán hơn 15 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại dự án Khu nhà ở xã Long Châu, huyện Yên Phong (khu số 3 thôn Ngô Xá), tỉnh Bắc Ninh. Theo Quyết định giao đất số 722/QĐ-UBND ngày 05/12/2018 của UBND tỉnh, tổng diện tích khu đất đấu giá là hơn 3,8 ha. Trong đó, đất ở là 107 lô với tổng diện tích 9.162,3 m2; diện tích trường mầm non 6.697,6 m2; đất cây xanh, thể dục thể thao vườn hoa 6.395,6 m2; đất giao thông: 15.388,9 m2; đất công trình phụ trợ cấp thoát nước 884,6 m2.
Đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau đó là Công ty cổ phần Trường Thịnh TTP với mức giá đưa ra 47,2 tỷ đồng, tương đương hơn 5,1 triệu đồng/m2, được xem là thấp hơn rất nhiều so với mức giá được môi giới chào bán sau đó lên tới 21 triệu đồng/m2. Chưa kể thời điểm hồi tháng 7/2019, dự án dù chưa đủ điều kiện bởi chưa thi công hạ tầng nhưng đã được môi giới rầm rộ quảng bá trên thị trường với những ưu đãi hấp dẫn dành cho khách hàng đặt mua sớm, thanh toán sớm, khách hàng mua nhiều, nếu có nhu cầu khách hàng được hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp…
Trong khi đó, cùng thời điểm tháng 7/2019, 92 lô đất dự án Khu nhà ở phường Vạn An, TP. Bắc Ninh cũng được Công ty cổ phần Đông Đô, sau nhiều "nỗ lực", trúng đấu giá toàn bộ với mức giá 70,126 tỷ đồng, chỉ chênh so với mức giá khởi điểm hơn... 101 triệu đồng. Khu dự án trên được quy hoạch 92 lô đất ở với diện tích 8.619,4m2, tương đương khoảng gần 94m2 đất/lô, còn lại là diện tích cây xanh, hạ tầng.
Với mức chi phí bỏ ra tương đương 8,1 triệu đồng/m2 cho một khu đất nằm ngay trung tâm TP. Bắc Ninh là khoản đầu tư tương đối hời của Công ty Đông Đô, bởi lẽ sau đó, giá chào bán tại dự án được các môi giới đưa ra lên tới 20 - 22 triệu đồng/m2.
Còn tại xã Việt Đoàn, huyện Tiên Du, ngày 24/10/2019, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 681/QĐ-UBND Về việc phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dự án Khu nhà ở xã Việt Đoàn. Theo đó, với giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chỉ là hơn 45,84 tỷ đồng, đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư phát triển Nhật Đức đã sở hữu khu đất có diện tích lên tới 27.035,5 m2 (trong đó diện tích đất ở 10.783 m2) theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chỉ tiết số 1318/QĐ-UBND ngày 12/6/2019 của UBND huyện Tiên Du.
Một dự án phân lô bán nền tại Bắc Ninh
Khu đất trên bao gồm 118 lô đất ở, còn lại là đất cây xanh, mầm non, bãi đỗ xe, giao thông, rãnh thoát nước với chi phí hơn 4,25 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp đến hơn chục triệu đồng mỗi mét vuông so với mức giá chào bán sau đó ít lâu từ môi giới.
Bất thường trong các thương vụ đấu giá?
Ngoài tình trạng "mua rẻ, bán đắt" ở các thương vụ đấu giá đất tại Bắc Ninh, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản còn cho thấy có những dấu hiệu bất thường trong nhiều thương vụ đấu giá đất tại địa phương này. Chẳng hạn như vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Khu nhà ở thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình. Dự án có tổng diện tích 57.882 m2 theo Quyết định giao đất số 250/QĐ-UBND ngày 23/5/2019 của UBND tỉnh Bắc Ninh, bao gồm diện tích đất ở hơn 23.000 m2, được chia thành 205 lô đất (189 lô liền kề, 16 lô biệt thự).
Theo kết quả phê duyệt vào ngày 16/8/2019, đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Xây dựng 368 Bắc Ninh (Công ty 368), trụ sở số 77, Nguyễn Văn Cừ, thị trấn Gia Bình, huyện Gia Bình, tỉnh Bắc Ninh với giá trúng 119,2 tỷ đồng.
Thương vụ đấu giá này chỉ có 2 bộ hồ sơ tham gia. Trong đó, bà Vũ Thị Chiều, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng 368 - đơn vị trúng đấu giá - là vợ của ông Nguyễn Văn Định, Phó chủ tịch UBND huyện Gia Bình. Đồng thời, việc đấu giá cũng bị dư luận cho là có khuất tất khi Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Gia Bình (đơn vị được giao quản lý tài sản) đã không thực hiện đúng quy định niêm yết, thông báo theo quy định của Luật Đấu giá.
Còn tại thôn Lũng Sơn, thị trấn Lim, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, dù thời điểm đấu giá đất còn nhiều hộ dân chưa giao đất và chưa nhận được phương án, mức giá đền bù để thu hồi, song UBND thị trấn Lim vẫn trình các cấp ra quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất Dự án Khu nhà ở thị trấn Lim, giao gần 4,6ha đất cho Công ty cổ phần Hương Thịnh tiến hành giải phóng mặt bằng và phân nền, chia lô, mở bán.
Tại một vụ đấu giá mới nhất, thông tin Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Bắc Ninh sẽ bán đấu giá quyền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở khu Vạn Phúc, phường Vạn An, TP. Bắc Ninh vào ngày 16/7/2020 tới đang gây chú ý. Với giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá là 90,355 tỷ đồng, nếu trúng đấu giá thành công, nhà đầu tư sẽ được nhận quyền sử dụng đất dự án xây dựng nhà ở có tổng diện tích 50.613,8 m2. Trong đó, diện tích đất ở để đấu giá quyền sử dụng đất là 16.877,7 m2, được chia làm 206 lô đất ở. Khu đất có vị trí 1, 2 đường từ cống 5 cửa đến tiếp giáp xã Tam Đa, TP. Bắc Ninh.
Tuy nhiên, thương vụ đấu giá này khá “bí mật” và theo chia sẻ của nhiều nhà đầu tư, họ gần như không nắm được thông tin gì, mặc dù khu đất nằm ở ngay khu vực trung tâm TP. Bắc Ninh.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, H., một nhà đầu tư bám đất nền tại Bắc Ninh khá lâu năm cho biết, hầu hết các vụ đấu giá đều rất khó để các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc ngoài địa bàn có thể tham gia.
"Theo quy định, việc đấu giá các tài sản công như quyền sử dụng đất dịch vụ phải đăng tải công khai, nhưng anh thấy đấy, nhà đầu tư rất khó tìm thông tin trước đấu giá, mà chỉ đến khi có kết quả đấu giá rồi thì mới rầm rộ công bố", H. cho biết.
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, các quy định liên quan đến đấu giá đã có và tương đối rõ ràng trong Luật Đấu giá tài sản năm 2016, tuy nhiên trong thực tế tương quan với các luật khác vẫn còn một số điểm hạn chế liên quan đến việc công khai thông tin và phát hành hồ sơ đấu giá. Điều này dẫn đến khoảng cách từ "kế hoạch đấu giá" đến "giao thẳng đất không qua đấu giá" rất gần nhau.
Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến đến tình trạng "quân xanh", "quân đỏ", thậm chí không ngoại trừ trường hợp có "xã hội đen" bắt tay nhau thao túng hoạt động đấu giá đất, nhất là đất công hiện nay. Vì vậy, cần sớm giải quyết được việc công khai hóa và minh bạch thông tin đấu giá, tạo điều kiện tối đa cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào cũng được tham gia.
Bên cạnh đó, hiện nay trong hoạt động đấu giá, mức giá đất khởi điểm thường khá thấp so với thực tế. Việc xem xét đưa giá khởi điểm đấu giá áp sát giá thị trường dựa trên bảng giá đất, khung giá đất và hệ số K điều chỉnh là cần thiết để hạn chế cơ hội xuất hiện các hành vi tiêu cực như câu chuyện tháo túng hoạt động đấu giá đất của Đường Nhuệ từng gây nhức nhối ở Thái Bình một thời gian dài.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
