Giao dịch "blockchain bất động sản" chứa đựng rủi ro khi chưa được pháp luật điều chỉnh, quản lý
Lời mời chào tưởng như đầy hấp dẫn này có thể ẩn chứa rủi ro không ngờ tới.
Rủi ro đến từ đâu?
Manh nha tại thị trường Việt Nam từ đầu năm 2020, câu chuyện đầu tư bất động sản chia nhỏ trên nền tảng công nghệ dần được quan tâm hơn, đặc biệt là việc tận dụng hệ thống blockchain - một trong những nền tảng công nghệ đáng chú ý nhưng cũng gây nhiều tranh cãi nhất hiện nay. Một số đơn vị đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất có giá trị hàng tỷ đồng.
Tùy năng lực tài chính, nhà đầu tư có thể chọn mua từ một hoặc nhiều đơn vị, công ty chào bán sẽ ký hợp đồng hợp tác với khách hàng trong thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận bán lại phần đầu tư của mình cho người khác, công ty sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên. Đặc biệt, mức lợi nhuận theo quảng cáo lên tới 30-40%/năm, cao hơn nhiều lần so với gửi tiền tiết kiệm hiện tại.
Tìm cơ hội đầu tư tốt trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay là không dễ dàng, bởi thế những lời mời gọi đầu tư với chi phí thấp, lại mang về lợi nhuận cao dễ thu hút sự chú ý của số đông nhà đầu tư, hơn nữa còn đánh trúng tâm lý mong có được “mảnh đất cắm dùi” hoặc ít nhất có quyền sở hữu một phần bất động sản đó của nhiều người Việt, nên thông tin mời chào đầu tư vào các mô hình chia nhỏ bất động sản nhanh chóng lan rộng.
Trên các phương tiện truyền thông, một đơn vị tại TP.HCM mới đây thông báo rao bán thành công một căn nhà phố cấp 4, có sổ hồng tại thị trấn Cần Thạnh, huyện Cần Giờ với cách thức chia nhỏ thành 1.000 phần, giá chào bán mỗi phần chỉ 3,2 triệu đồng thông qua công nghệ blockchain. Với những lời cam kết chắc chắn về cơ sở pháp lý chào bán tài sản, lãnh đạo đơn vị này cho biết, căn nhà chào bán ra thị trường bằng công nghệ blockchain là tài sản hiện hữu, có pháp lý hoàn chỉnh và minh bạch với tất cả nhà đầu tư.
Tuy nhiên, tính khả thi đến đâu là câu hỏi không thể trả lời bằng “lời cam kết” suông từ lãnh đạo công ty này, chưa kể cách mà nhiều nhân viên môi giới im lặng sau khi được phóng viên hỏi rằng “nếu vì lý do nào đó app sập, vậy nhà đầu tư đi đâu để đòi lại tiền?” cũng là điều gây e ngại.
Thực tế, câu chuyện từ một tài sản cơ sở (bất động sản) sau đó được “phái sinh hóa” trở thành các sản phẩm đầu tư phái sinh để mua đi bán lại hưởng chênh lệnh giá theo thời gian như mô hình “sở hữu kỳ nghỉ - timeshare” từng gây nhiều tranh cãi trước đây, khi các hợp đồng ký kết gần như nằm ngoài tất cả quy định hiện hành và cho đến tận bây giờ vẫn có những tranh chấp phát sinh phải đưa ra tòa xử lý.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, về bản chất, mô hình chia nhỏ đầu tư bất động sản là công nghệ Fintech về huy động vốn dưới dạng “hợp đồng hợp tác kinh doanh”, người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty chào bán. Cụ thể hơn, đó là việc chia giá trị bất động sản thành các phần vốn nhỏ nhằm huy động vốn dễ dàng hơn, còn các ứng dụng blockchain sẽ làm thay cho các hợp đồng hợp tác bằng giấy.
Cần lưu ý, nếu làm đúng về hợp tác kinh doanh với công ty đứng tên trên bất động sản với thuế suất thuế thu nhập cá nhân là 20%, chắc chắn sẽ kém khả thi so với thuế thu nhập cá nhân 2%, do đó xuất hiện một “khoảng trống” ở các mô hình này: Công ty huy động vốn rồi chuyển vốn bằng các giao dịch (cho vay không lãi suất...) cho cá nhân nào đó, rồi trở thành tiền cá nhân, mua bất động sản và đứng tên cá nhân trên bất động sản.
Bên cạnh đó, so với huy động vốn bằng mua phần vốn góp (hoặc cổ phần) công ty thì huy động qua nền tảng blockchain rủi ro hơn vì “blockchain bất động sản” không sở hữu gián tiếp, không có tiếng nói hay quyền biểu quyết tại công ty như với tư cách thành viên/cổ đông. Công nghệ đang làm nhà đầu tư trở nên dễ dãi hơn, phần cũng do nhà đầu tư cá nhân với lượng vốn nhỏ nên chưa tính các bài toán so sánh và hướng đầu tư lâu dài.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group nhấn mạnh, xét về mặt pháp lý, việc mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản, mà có thể chỉ là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ. Có 3 cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản.
Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng…” nhằm mục đích sinh lời, còn “blockchain bất động sản” là đầu tư sở hữu token hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.
Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền, lợi ích các bên.
Ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản, trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.
“Bởi vậy, về mặt pháp lý, việc ‘mua chung’ không bị cấm, nhưng nhà đầu tư cần lấy những giới hạn mà luật định để tham chiếu khi xác định một mô hình kinh doanh có hợp pháp hay không. Bên cạnh đó, với hình thức mua bất động sản trên nền tảng blockchain, nhà đầu tư thường được yêu cầu chuyển tiền vào ví điện tử liên kết với nền tảng. Việc huy động tài chính thông qua ví điện tử bất hợp pháp có thể bị xem là huy động vốn trái phép, vì hoạt động trung gian thanh toán bằng ví điện tử (bất kể do Việt Nam hay từ nước ngoài) phải được cấp phép”, ông Lộc nói.
Ứng dụng thế nào cho phù hợp?
Cho tới thời điểm hiện tại, theo nhiều chuyên gia, có khá nhiều cách hiểu khi nói tới blockchain, song nhiều người lầm tưởng đây là một loại tiền điện tử như Bitcoin, Ethereum… và trên thực tế, nhiều mô hình đầu tư chia nhỏ, mua chung xuất hiện thời gian gần đây khi gắn với blockchain dường như cũng biến tướng thành đầu tư tài chính không được pháp luật cho phép.
Cần phải nhấn mạnh rằng, blockchain là một “hệ thống” và các loại tiền ảo là sản phẩm của “hệ thống” đó, vậy nên theo ông Trịnh Nguyễn Tuấn Anh, nhà sáng lập Cộng đồng King Broker Việt Nam, nếu được vận dụng đúng theo cách “hệ thống” này vận hành và được pháp luật điều chỉnh, quản lý thì sẽ hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản.
Hiểu theo cách đơn giản nhất, nếu áp dụng blockchain sẽ có một nền tảng để người mua, người bán, đại lý và công ty địa ốc có thể liệt kê và hoàn thành các giao dịch bất động sản ở mức toàn cầu, mà không gặp phải những rắc rối truyền thống. Bằng cách loại bỏ cấu trúc tập trung, công nghệ blockchain tạo ra một hệ thống cho phép các đại lý, người bán và các công ty địa ốc liệt kê các tài sản và giao dịch bất động sản mà không có sự can thiệp về chi phí hay quyền kiểm soát của địa phương.
Ngoài ra, không giống như các hệ thống niêm yết truyền thống, với blockchain, toàn bộ cơ sở dữ liệu được phân quyền, danh sách có thể được truy cập bởi bất kỳ ai trên nền tảng mà không bị hạn chế. Người mua có thể thu được dữ liệu tốt hơn, gần như bằng thời gian thực qua đăng ký và đóng vòng lặp cho một hệ thống hiệu quả.
Hiểu đơn giản, đây là một bản ghi chép được chia sẻ của các giao dịch, ai cũng có thể giữ một bản sao của sổ kế toán và bất cứ ai cũng có thể đọc. Bất kỳ sự thay đổi nào cũng sẽ ảnh hưởng tới tất cả các phiên bản blockchain trên toàn thế giới và một phương pháp khóa được sử dụng để ngăn sự can thiệp từ một bên đơn lẻ, giúp nâng cao mục tiêu bảo mật của hệ thống này.
“Nếu công nghệ này được áp dụng có thể tăng tính thanh khoản và giảm các chi phí, qua đó có thể loại bỏ được một số rào cản cho nhà đầu tư. Công nghệ sẽ giúp hợp nhất tài sản trực tiếp và thu thập dữ liệu nguồn gốc tài sản rõ ràng. Chính vì vậy, công nghệ blockchain cũng sẽ làm giảm những điểm nghẽn của đầu tư bất động sản”, ông Tuấn Anh nhấn mạnh.
Theo ông Ashley Perry, Quản lý dự án của Công ty Tư vấn bất động sản Toàn Cầu Jones Lang Lasalle (JLL), cho tới thời điểm này, danh sách dự án và doanh thu vẫn được thực hiện tương tự như một thế kỷ trước. Các đại lý bất động sản, các dịch vụ niêm yết và các giao dịch thậm chí còn không được số hóa, trong khi các ngành công nghiệp thiết yếu khác đều đã toàn cầu hóa và công khai hóa. Điều này có nghĩa, lợi nhuận truyền thống và các cấu trúc truy cập vẫn còn được sử dụng. Theo đó, hệ thống phi tập trung có các quỹ và cơ quan không cần thiết từ người mua, người bán đến đại lý.
“Do đó, blockchain có khả năng tạo mới, xác thực và kiểm toán các hợp đồng trên toàn cầu ngay khi cần và không có sự can thiệp từ bất kì đơn vị trung gian nào. Hợp đồng thông minh có các điều khoản trong giao dịch, vì vậy mọi việc thanh toán chỉ có thể được thực hiện theo điều khoản, giúp giao dịch đạt được minh bạch toàn diện cho tất cả các bên và giảm thiểu rủi ro thanh toán”, ông Ashley Perry nói.
