> Cổ phiếu bất động sản chờ tăng tốc
> Chính thức ban hành gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng
Trong gói 30.000 tỷ đồng, có 9.000 tỷ đồng dành cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội, phần còn lại dành cho khách hàng vay mua nhà ở xã hội và các dự án thương mại diện tích dưới 70 m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2.
Ưu thế thuộc về doanh nghiệp “nhanh chân”
Số vốn 9.000 tỷ đồng không lớn so với nhu cầu, nên chỉ những chủ đầu tư nào nhanh chân mới có thể tiếp cận được gói tín dụng ưu đãi này.
Giả định mỗi doanh nghiệp vay 250 tỷ đồng, thì chỉ có 36 dự án được vay lãi suất ưu đãi từ gói tín dụng này. Nếu chỉ tính các dự án tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM được hưởng hết số vốn này, thì mỗi nơi chỉ có chưa đầy 20 dự án được vay. Vì vậy, đối với các doanh nghiệp có dự án đầu tư nhà ở xã hội hiện nay, quan trọng là cân nhắc xem có thể sớm hoàn thiện hồ sơ để vay vốn ưu đãi hay không.
Gói 30.000 tỷ đồng được triển khai là cơ hội cho các dự án nhà giá thấp bung hàng ra bán
Lợi thế đầu tiên thuộc về những doanh nghiệp đã đăng ký triển khai dự án nhà ở xã hội, có tên trong danh sách đã được Bộ Xây dựng phê duyệt. Những dự án thuộc dạng này đã hoàn tất hồ sơ dự án sẽ nộp hồ sơ vay vốn ở ngân hàng, ngân hàng sẽ thẩm định trước khi giải ngân. Thời gian này tối đa là 3 tháng.
Tiếp theo là những dự án đang được xem xét chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội trong đợt xét duyệt đầu tiên. Ở cả Hà Nội và TP. HCM có ít nhất 10 dự án dạng này. Nếu tính cả các dự án mới nộp hồ sơ chuyển đổi, nhưng chưa đủ hồ sơ có thể được xem xét cho chuyển đổi trong đợt tiếp theo thì còn nhiều hơn nữa.
Như vậy, tính sơ sơ đã thấy, những dự án xếp hàng đầu tiên và thứ hai đã ngốn hết số lượng vốn có thể giải ngân. Đối với những dự án mà chủ đầu tư mới có ý định xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội, phải mất ít nhất 2 năm mới có thể hoàn thành hồ sơ để tiếp cận vốn ngân hàng.
Một đặc điểm của dự án nhà ở xã hội hiện nay là thường được thiết kế 5 - 6 tầng, nên thời gian thi công nhanh, chỉ trong vòng 1 năm đã có thể bàn giao căn hộ. Vì vậy, thời gian vay và trả nợ ngân hàng cũng ngắn, nếu giả định toàn bộ số căn hộ có người mua hết. Việc quay vòng vốn nhanh tạo điều kiện cho chủ đầu tư đến sau có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi, song khá mạo hiểm cho doanh nghiệp nếu bây giờ mới bắt tay xin chuyển đổi dự án, bởi việc chuyển đổi được hay không còn phụ thuộc nhiều yếu tố xét duyệt. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp tỏ ra không mặn mà tham gia nhà ở xã hội.
Giám đốc một công ty bất động sản thắng thắn chia sẻ: “Việc chuyển đổi dự án thương mại sang nhà ở xã hội thành công phụ thuộc khá nhiều vào mối quan hệ, đây không phải là thế mạnh của chúng tôi”.
Cơ hội cho dự án nhà giá thấp
Theo phân tích ở trên, rất ít doanh nghiệp có thể tiếp cận được gói 30.000 tỷ đồng, vậy với những người mua nhà thì như thế nào?
Với 21.000 tỷ đồng, nếu mỗi căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, người mua vay 50% giá trị căn hộ, tương đương 500 triệu đồng, thì sẽ có 42.000 căn hộ mà người mua được vay lãi suất ưu đãi, bao gồm cả sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Đây là con số đáng kể nếu chương trình cấp tín dụng ưu đãi cho người mua đủ điều kiện được triển khai đồng loạt. Vì vậy, các dự án nhà ở có căn hộ đáp ứng tiêu chuẩn dưới 70 m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 đã và sẽ khởi công xây dựng trong năm nay và năm sau sẽ được lợi từ gói ưu đãi này.
Với lãi suất 6% năm, đối tượng chứng minh được thu nhập thường xuyên đủ điều kiện để ngân hàng giải ngân có thể sớm quyết định mua nhà thay cho phương án đi thuê, bởi tiền thuê gần bằng tiền trả gốc và lãi ngân hàng mỗi tháng.
Chủ đầu tư không cần chạy đua nhiều lắm về mặt thời gian để tạo ra nguồn cung đủ tiêu chuẩn tiếp cận gói tín dụng cho khách hàng. Tuy nhiên, lãi suất có thể sẽ biến động và sự ra đời của các dự án nhà ở xã hội sẽ tạo ra sản phẩm cạnh tranh với nhà ở thương mại giá thấp ở mức độ nhất định. Lợi thế sẽ thuộc về doanh nghiệp nào có khả năng đưa ra thị trường sản phẩm khối lượng lớn để chớp lấy thời điểm người mua được tiếp cận tín dụng lãi suất ưu đãi.
