Thị trường căn hộ đang có được bệ đỡ từ nhu cầu thực cao. Ảnh: Bình Minh.
Thanh khoản ấn tượng
Với các nhà phát triển dự án, thị trường căn hộ đang trong “mùa hoa” đẹp nhất. Nguồn cung dự án được cởi trói, giá nhà tăng cao khiến thanh khoản, doanh thu, lợi nhuận đang ở mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Sau một giai đoạn bị thờ ơ, với mức tăng giá ấn tượng - căn hộ đang trở thành kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Họ tìm đến căn hộ không chỉ với vai trò của một kênh trú ẩn tài sản hay là sản phẩm mang tính phòng thủ cao, đây cũng là mặt hàng có tiềm năng tăng giá mạnh và có thể mang đến “lãi kép” từ hoạt động cho thuê.
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Nhà Tốt cho hay, tại thị trường Hà Nội, dòng tiền thực vẫn đang tập trung vào các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá từ 3-5 tỷ đồng, đây là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất, chiếm 56% tổng lượng quan tâm.
Khu Tây Thủ đô (gồm Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân) tiếp tục khẳng định vị thế tâm điểm khi chiếm tới 56% tổng lượng tin đăng bán toàn thị trường.
Đáng chú ý, thị trường cho thuê căn hộ ghi nhận mức độ quan tâm tăng 8% trong quý III/2025 so với quý trước đó. Giá chào thuê trung bình duy trì ổn định quanh mức 12 triệu đồng/tháng cho các căn phổ thông diện tích 55-95 m2.
Còn tại phía Nam, lấy ví dụ với thị trường Bình Dương cũ (vươn lên dẫn đầu khu vực cả về nguồn cung lẫn thanh khoản trong quý III/2025), đại diện Nhà Tốt cho hay, lượng mở bán mới đạt 4.050 căn, gấp 3 lần so với vùng lõi TP.HCM (1.270 căn).
Bình Dương cũng ghi nhận sức hấp thụ ấn tượng khoảng 5.000 căn, áp đảo hoàn toàn so với mức 1.500 căn của TP.HCM. Theo Nhà Tốt, trong bối cảnh lãi suất thấp và hạ tầng giao thông kết nối được đẩy mạnh đầu tư, thị trường phía Nam sẽ tiếp tục ưu ái các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay.
Thực tế trên cho thấy, nguồn cầu căn hộ đang tập trung ở phân khúc “vừa túi tiền”, với suất đầu tư vừa phải. Theo đó, căn hộ 2 phòng ngủ là sản phẩm được quan tâm nhiều bởi dễ thanh khoản hay khai thác cho thuê.
Còn bà Mai Thanh Thảo - Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, các số liệu thống kê cho thấy bức tranh thanh khoản tích cực tại 2 đô thị lớn nhất cả nước trong quý III/2025, bất chấp những lo ngại mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng trở lại làm ảnh hưởng tới nhu cầu tiêu dùng nhà ở.
Cụ thể, tại TP.HCM ghi nhận 2.669 căn hộ được giao dịch, tăng 10% so với quý trước đó. Đáng chú ý, nguồn cung mới tại đây đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 91%.
Tại Hà Nội, diễn biến có phần sôi động hơn khi tổng nguồn cung sơ cấp đạt 11.298 căn, tăng 11% so với quý liền trước.
Toàn thị trường ghi nhận 7.273 giao dịch, tăng mạnh 40%, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 64%. Trong đó, các sản phẩm mới ra mắt cũng đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng ở mức 81%, phản ánh sức cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo trong việc dẫn dắt thanh khoản.
Một trong những điểm nhấn của thị trường trong giai đoạn này là sự áp đảo của phân khúc trung cấp (hạng B và C). Tại TP.HCM, 2 phân khúc này chiếm tới 97% tổng nguồn cung, trong khi tại Hà Nội, phân khúc hạng B chiếm ưu thế tuyệt đối với 73% nguồn cung sơ cấp. Việc các chủ đầu tư tập trung vào dòng sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra vùng ven ngày càng rõ nét.
Về mặt xu hướng, các dự án căn hộ gắn với hạ tầng trọng điểm (các tuyến metro đô thị, đường vành đai…) và đại đô thị trong cấu trúc đô thị đa cực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
Sự chuyển dịch này không chỉ giúp giải tỏa áp lực nhà ở nội đô, mà còn kéo theo xu hướng tăng giá dựa trên giá trị thực của hạ tầng.
Theo Savills, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực dọc theo các tuyến đường phát triển theo mô hình TOD như khu Đông ghi nhận mức tăng cao nhất lên đến 16%.
Mặt bằng giá tại khu vực ven các đô thị lớn đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá theo thời gian. Những dự án gắn với hệ thống giao thông kết nối đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn cả về khả năng hấp thụ lẫn mức độ tăng giá.
Nguồn cầu thực ổn định
Trao đổi với các thành viên thị trường, nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút dòng tiền đầu tư lớn, nhất là trong xu hướng tăng giá. Chính dòng tiền này tạo nên sự sôi động và làm nên hiệu ứng kích thích người mua. Tuy nhiên, về lâu dài, thị trường chỉ thực sự giữ được nhịp khi đi cùng với đó là nguồn cầu thực.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn cho hay, với 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, điểm khác biệt nổi bật nằm ở động lực phục hồi.
Hà Nội đang bật lên nhờ nhu cầu bất động sản ở thực trong nội đô kết hợp với hiệu ứng lan tỏa từ các tuyến vành đai, tạo lực kéo cho phân khúc chung cư và nhà riêng. Trong khi đó, thị trường TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nguồn cầu thực vẫn sẽ là “bệ đỡ” cho thị trường nhà ở trong trung và dài hạn.
Cụ thể, với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở rất rõ ràng. Có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá cao vẫn là rào cản lớn.
Nhiều người lựa chọn tăng thu nhập bằng cách làm thêm, quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn hoặc tích lũy thông qua tiết kiệm. Trong nhóm nỗ lực mua nhà, có đến 86% sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30-50% giá trị tài sản, cho thấy tư duy đòn bẩy ngày càng thực tế.
Đáng chú ý, nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. HCM đạt tới 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP. HCM, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21-31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.
Một điểm đáng lưu ý khác từ nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, đó là dù sở hữu sẵn nhà đất thừa kế, phần lớn là nhà riêng (38%) và đất nền (29%), nhóm khách hàng này vẫn có nhu cầu cao về nhà ở.
Khảo sát cho thấy, 80% đáp viên (Respondent) dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới, chủ yếu để nâng cấp chỗ ở và mở rộng đầu tư. Việc lợi thế ban đầu không làm cho nhóm thừa kế trở nên thụ động; ngược lại, họ tiếp tục tích lũy và khai thác tài sản, từ nâng cấp giá trị nhà đất đến đầu tư cho thuê, cho thấy sức cầu thị trường rất bền vững và lan tỏa.
Cũng nhấn mạnh đến cơ hội của phân khúc căn hộ gắn với nhu cầu thực, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, năm 2026, phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục là “ngôi sao” nhờ nhu cầu ở thực lớn tại Hà Nội và TP.HCM, xuất phát từ tính thanh khoản cao, tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng dân số cơ học nhanh, trong khi nguồn cung hạn chế.
Một điểm khác, đó là với bên mua, hiện tại, việc tiếp cận sản phẩm đã trở nên dễ dàng hơn trước nhờ nguồn cung dồi dào hơn.Đây là phân khúc dễ mua, dễ bán và dễ cho thuê nhất, phù hợp với đại đa số nhà đầu tư và người mua để ở.
Về mặt xu hướng, các dự án căn hộ gắn với hạ tầng trọng điểm (các tuyến metro đô thị, đường vành đai…) và đại đô thị trong cấu trúc đô thị đa cực sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.
