Chung cư dần trở thành lựa chọn ưu tiên, thay vì nhà đất. Ảnh: Lê Toàn.
Dòng tiền chọn lọc
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, thị trường nhà ở đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, chuyển dịch dòng vốn dứt khoát sang các tài sản tạo dòng tiền và các khu vực đô thị vệ tinh có mức giá hợp lý, hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện.
Trong bối cảnh đó, các yếu tố mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài… nên được xem là “liều thuốc thử” cần thiết để thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn. Lúc này, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà là khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững.
Dữ liệu của Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý II/2026, thị trường căn hộ TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Các dự án căn hộ mở bán mới tiếp tục tập trung tại khu vực Bình Dương cũ và khu Đông thành phố.
Trong tổng nguồn cung sơ cấp toàn Thành phố khoảng 12.000 căn hộ đang mở bán, 2 khu vực này chiếm đến 60% rổ hàng, trong đó khu vực Bình Dương cũ là nơi cung cấp chính phân khúc tầm trung.
Trên thị trường thứ cấp, trạng thái chững lại vẫn chiếm ưu thế khi mặt bằng lãi suất thả nổi chưa có dấu hiệu hạ nhiệt và triệt tiêu các dòng vốn đầu cơ, “lướt sóng” ngắn hạn. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án cao cấp mới khá thấp (dưới 30%), trong khi phân khúc trung cấp ổn định hơn (28-35%) nhờ động lực từ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác cho thuê.
Theo ông David Jackson, thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng giá mạnh. Tâm lý chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định hơn cùng kỳ vọng về một mức giá bán hợp lý hơn đang khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua nhà.
Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, nhưng tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.
Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Trong bối cảnh đó, thị trường nhà ở tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất.
Dữ liệu khảo sát quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm khi 60% đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
Những con số này chỉ ra rằng, khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng. Các tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn cho hay, trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy tài sản.
Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy, căn hộ chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Theo ông Tuấn, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng, hơn là giá trị tăng giá theo thời gian.
Tái định vị giá trị theo nhu cầu thực
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi vẫn được duy trì, song tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và các chủ thể tham gia thị trường ngày càng phân hóa rõ nét.
Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cùng hành vi của người mua… đang thúc đẩy một quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.
 |
Thị trường căn hộ TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực. Ảnh: Lê Toàn. |
Trong bối cảnh nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang dịch chuyển theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản.
Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, đồng thời buộc các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực triển khai dự án, cũng như khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Quá trình thanh lọc này không chỉ thể hiện ở diễn biến thị trường, mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.
Dữ liệu của Cục Thống kê, Bộ Tài chính cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%.
Điều đó thể hiện, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động kinh doanh và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới. Nếu tính cả số doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, thị trường ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những con số này cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn.
Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất và năng lực triển khai dự án tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp hạn chế về nguồn lực hoặc không đảm bảo yếu tố pháp lý buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.
“Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
Avison Young Việt Nam đưa ra dự báo, trong giai đoạn 2027-2030, thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng dự kiến đón nhận hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm từ các đại đô thị quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín triển khai.
Xu hướng đô thị nén gắn với nhà ga metro (TOD) và sự hoàn thiện của hạ tầng kết nối liên vùng (đặc biệt là tuyến Vành đai 3) kỳ vọng sẽ gia tăng tỷ trọng phân khúc căn hộ trung cấp từ năm 2027.
Đây sẽ là phân khúc chủ đạo đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng trẻ và người lao động thu nhập trung bình khi giá nhà khu vực trung tâm quá cao. Quan điểm lựa chọn nơi ở mới của thế hệ trẻ và Gen Z đang hình thành nguồn cầu bền vững cho dự án có tiện ích khép kín, pháp lý minh bạch và giao thông thuận tiện.
Những khu đô thị cận kề mạng lưới metro, đường vành đai, cao tốc… sẽ là ưu tiên của người mua ở thực, tạo động lực hấp thụ tốt tại các khu vực vệ tinh, góp phần giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM.c
