“Cuộc chơi” của sự minh bạch
Với chủ đề “Định hình chuẩn mực để thị trường phát triển bền vững”, diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam - VREF 2026 do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức cuối tuần qua đã tập trung vào việc công bố và triển khai các bộ tiêu chuẩn mới nhằm tăng cường minh bạch, nâng cao chất lượng và chuyên nghiệp hóa thị trường, hướng tới sự phát triển lành mạnh, minh bạch theo chuẩn mực quốc tế.
Các bộ tiêu chuẩn này bao gồm tiêu chuẩn dự án, năng lực cạnh tranh cấp tỉnh, năng lực ngân hàng và hành nghề môi giới, được kỳ vọng tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn phát triển mới.
Nhìn lại những năm gần đây, nếu như năm 2023 được xem là thời điểm “đáy” thanh khoản, năm 2024 là giai đoạn “dò đáy” và ổn định tâm lý, thì năm 2025 giống như một bài kiểm tra sức bền: Thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, song cũng chưa đủ lực để có thể bật mạnh.
Lãi suất giảm sâu, tín dụng cởi mở hơn, hành lang pháp lý liên tục được hoàn thiện..., thế nhưng thị trường còn tồn tại không ít vấn đề, mà như chia sẻ của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, câu chuyện không nằm ở chỗ “thiếu tiền”, mà là thiếu niềm tin và thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông - điều khiến cho thanh khoản không thể mở rộng, dù điều kiện vĩ mô đã “dễ thở” hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS đánh giá, năm 2025 được xem là năm bản lề của quá trình tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản, khi mọi cấu phần từ cơ cấu sản phẩm, dòng vốn, hành vi nhà đầu tư cho tới phương thức định giá và kỳ vọng lợi nhuận đều phải điều chỉnh để thích ứng với bối cảnh mới.
Đây cũng là giai đoạn thị trường “thử lửa”, sàng lọc và định hình lại những chuẩn mực phát triển mới. Những nỗ lực mang tính nền móng trong năm 2025 là tiền đề để thành quả thực chất của chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mới bộc lộ rõ nét hơn trong giai đoạn 2026-2027.
Trước đó, vào cuối tháng 11/2025, sau 40 ngày làm việc của Kỳ họp thứ 10, Quốc hội đã tháo gỡ “điểm nghẽn” tại hầu hết các lĩnh vực, bao gồm cả đất đai và môi trường đầu tư, kinh doanh.
Đặc biệt là thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024 với nhiều quy định mang tính đột phá, gỡ vướng về cơ chế tài chính trong các quan hệ sở hữu đất đai, thu hồi đất cũng như mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho người dân, doanh nghiệp, qua đó tạo sức bật mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Một trong những điểm mới quan trọng nhất của Nghị quyết, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn luật sư TP. Hà Nội, đó là việc mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất (trừ trường hợp lấn biển), đơn giản hóa việc tính toán, tăng tính thống nhất và thuận tiện khi áp dụng.
Đồng, thời khắc phục những khó khăn, vướng mắc kéo dài trước đây, đặc biệt trong xác định giá đất cụ thể. Nhờ đó, công tác xác định nghĩa vụ tài chính được đẩy nhanh, tạo điều kiện sớm đưa đất vào sử dụng và thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án.
Ngoài ra, việc Nghị quyết bổ sung cơ chế thu hồi đất khi đạt đồng thuận trên 75% kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài trong triển khai dự án, nhất là tình trạng “xôi đỗ” mặt bằng, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các dự án phát triển kinh tế quy mô lớn giai đoạn mới.
Chính sách mới đã thể hiện sự ưu tiên cho nhu cầu an cư chính đáng của người dân, thay vì đặt nặng mục tiêu ngân sách trong mọi trường hợp mục đích sử dụng đất bằng việc cho phép tính hạn mức 30% khi chuyển mục đích sử dụng đất ở trong một số trường hợp.
Lưu ý thêm rằng, việc gắn các mức ưu đãi tiền sử dụng đất với hạn mức giao đất tại từng địa phương, cùng quy định mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất… góp phần bảo đảm các chính sách hướng tới đúng đối tượng cần hỗ trợ, hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp, chuyển mục đích sử dụng rồi “phân lô, bán nền”, qua đó tập trung thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở theo dự án.
Trong một diễn biến liên quan, Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Trung tâm Công nghệ thông tin phối hợp với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng hoàn thiện hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để đưa vào vận hành thí điểm từ năm 2026.
Theo ông Đính, thông qua Trung tâm Giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, phương thức giao dịch sẽ thay đổi hoàn toàn.
Khi mọi thông tin, dữ liệu về đất đai từ “nhà ở có sẵn”, “nhà ở hình thành trong tương lai” đến “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án”, “quyền sử dụng đất khác”… được mã hóa, định danh sẽ tạo sự minh bạch, giảm thiểu thông tin “ảo” (đầu cơ, thông tin sai lệch…), khiến các cơn sốt đất nhờ yếu tố này giảm đi, chuyển thị trường sang giá trị thực tế, dựa vào pháp lý chuẩn và hạ tầng, thúc đẩy nhà đầu tư có chiến lược dài hạn hơn, không còn tâm lý “ăn bằng lần” nhờ “lướt sóng” ngắn hạn như trước đây.
Củng cố niềm tin thị trường
Theo bà Phạm Thị Miền - Viện phó Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE), năm 2026 có 2 vấn đề lớn cần lưu ý: Thứ nhất, việc nguồn cung gia tăng đòi hỏi các chủ đầu tư cần có chiến lược phù hợp, bao gồm cả chiến lược về giá bán để đảm bảo khả năng hấp thụ; thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực với mức điều chỉnh hầu hết là tăng cao hơn so với hiện tại sẽ là thách thức không nhỏ, buộc các nhà phát triển dự án phải tính toán kỹ hơn để tiếp cận nhóm khách hàng ở thực.
Trong báo cáo thị trường mới nhất, Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS) đánh giá, với mục tiêu tăng trưởng GDP của Chính phủ ở mức 10,5% trong năm 2026, so với mức hơn 8% năm 2025, việc lãi suất tăng nhiều khả năng phản ánh nhu cầu vốn mạnh hơn của nền kinh tế, thay vì phát đi tín hiệu về xu hướng chính sách tiền tệ mang tính thắt chặt.
| |
Khi chi phí đầu vào tăng, các nhà phát triển dự án phải tính toán kỹ hơn để tiếp cận nhóm khách hàng ở thực. Ảnh: Dũng Minh. |
Điều này hàm ý tác động từ yếu tố này đối với tăng trưởng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng trong năm 2026 được kỳ vọng sẽ không quá lớn, qua đó tiếp tục củng cố niềm tin thị trường.
Tuy vậy, áp lực lạm phát sẽ gia tăng khi giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng, bên cạnh tiến độ giải ngân đầu tư công không đồng đều giữa các địa phương, cùng với khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế còn hạn chế… là những yếu tố có thể ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư.
PGS-TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, năm 2026 là thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu vận hành theo logic bền vững hơn, khi cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều thận trọng và thực tế hơn trong các quyết định. Ông Thiên cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản gắn chặt với sức khỏe của nền kinh tế, trong đó đầu tư công và cải cách thể chế đóng vai trò đặc biệt quan trọng.
“Khi các điểm nghẽn pháp lý tiếp tục được đẩy nhanh tháo gỡ và dòng vốn được phân bổ đúng hướng, bất động sản sẽ trở thành kênh đầu tư ổn định, phục vụ phát triển đô thị và an sinh xã hội”, ông Thiên nhấn mạnh.