Nguồn cung gia tăng sẽ góp phần “hạ nhiệt” giá nhà. Ảnh: Dũng Minh.
Tăng do… tâm lý
Bắt đầu câu chuyện cùng người viết, chị Lan - người vừa bán một căn hộ ở Times City (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) tỏ rõ vẻ thất vọng.
“Gia đình tôi có kế hoạch bán căn hộ này để đổi lấy 2 căn nhỏ hơn, ‘phân phối’ cho 2 cậu con trai sắp đến tuổi lập gia đình, nhưng dù bán chênh được hơn 2 tỷ đồng cuối cùng vẫn không thấy thoải mái”, chị kể và cho biết thêm, gia đình đã “nhắm” được 2 căn hộ đã qua sử dụng tại quận khác, nhưng khi thương thảo cùng bên bán thì mới thấy một thực tế là “nhà mình tăng giá thì nhà khác cũng tăng, thậm chí tăng mạnh hơn”.
“Một căn chủ nhà hét giá cũng tăng tới 2 tỷ đồng so với giai đoạn tìm hiểu trước đó, căn còn lại chủ nhà nhất quyết cộng thêm 1 tỷ đồng vào giá bán. Bởi vậy, dù bán được nhà giá cao nhưng tôi lại chẳng thể vui khi chưa thể mua được nhà mới, kế hoạch phân bổ tài sản cho các con cũng chưa thể thực hiện”, chị nói.
Cũng trao đổi với người viết, anh Huỳnh - một môi giới nhà đất cho hay, hiện nhiều người có bất động sản đang nhìn vào diễn biến giá đất, giá nhà tại các dự án mới, rồi lấy đó làm căn cứ “phát” đi giá bán cho bất động sản của mình.
Lấy dẫn chứng, môi giới này cho biết, hiện tại, các dự án chung cư mới ở khu Tây Hà Nội có giá bán cơ bản từ khoảng 70 triệu đồng/m2 trở lên, nên nhiều chủ nhà đang rao bán nhà cũ với mức giá ngang bằng, thậm chí cao hơn dù đã sử dụng nhiều năm.
Lý luận của họ là dự án mới còn đang trong giai đoạn thi công, xây dựng, mua bán có nhiều rủi ro, các tiện ích, hạ tầng cũng cần nhiều năm mới hoàn thiện, trong khi với căn hộ của họ thì tất cả mọi thứ đều đã sẵn sàng, tiện ích đầy đủ.
Trường hợp khác, có chủ đất ở khu vực Mai Dịch (quận Nam Từ Liêm) cũng mạnh dạn hét giá đất lên đến 550 triệu đồng/m2 với quan điểm, đất ở một dự án mới bên Đông Anh còn có giá 300 triệu đồng/m2 thì không có lý gì ở Mai Dịch lại không lên được mức giá này.
Trong khi đó, một môi giới lâu năm lại đưa ra những góc nhìn khá thú vị, lý giải cho câu chuyện giá nhà “nhảy nhót” và tâm lý thị trường.
“Giá nhà đã cao, thậm chí có chỗ vô lý, nhưng có một điều là giá càng cao, dân sales càng thích, bởi điều này đồng nghĩa với hoa hồng cũng nhiều hơn. Điều này lý giải vì sao dù nhiều người than thở giá nhà cao, nhưng cũng ngày càng sốt ruột khi chưa mua được nhà”, môi giới này nói và cho biết thêm, dù giá nhà cao sẽ khó bán hơn, nhưng trong một thị trường của bên bán (người có hàng chiếm lợi thế trong giao dịch), cộng với việc nhiều người mua đã chấp nhận thực tế giá nhà đã tăng mạnh và còn “ngự trị” ở đó rất lâu, thị trường vẫn có thanh khoản tốt, cả với thị trường thứ cấp. Do đó, bán nhà giá cao trong thời khó vẫn là một việc rất hấp dẫn.
“Thị trường nóng hay lạnh một phần từ môi giới mà thành. Bởi vậy, giai đoạn hiện tại, nếu không chịu sự thúc bách quá lớn, các bên cần bình tĩnh quan sát, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông”, môi giới này nói.
“Dịu” dần cơn sốt
Trên thực tế, nếu nhìn vào lịch sử thị trường, không khó nhận ra hiện là giai đoạn giá nhà Hà Nội tăng mạnh nhất. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội giai đoạn 2009-2019 duy trì mức tăng trung bình khoảng 5%/năm - mức tăng này được cho là tương đương với lạm phát cộng với trượt giá. Trên thị trường thứ cấp, giá cũng ổn định và chỉ tăng khoảng 2%/năm.
 |
Tốc độ đô thị hóa nhanh khiến nhu cầu nhà ở tại Hà Nội luôn ở mức cao. Ảnh: Dũng Munh. |
Tuy nhiên, hiện tại, thị trường đang trong quá trình tăng giá liên tục. Tính đến cuối quý III/2024, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng 26% so với cùng kỳ năm trước (giá trên thị trường thứ cấp cũng tăng tương đương), tức giá nhà Thủ đô trong 1 năm qua đã tăng bằng 5 năm trước cộng lại.
Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho hay, kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước đó. Thực tế này một lần nữa cho thấy, mức tăng giá theo quý của thị trường căn hộ đang cao hơn mức trung bình của cả 1 năm trong giai đoạn 2009-2019 như đã nói ở trên.
Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội, giá căn hộ tăng mạnh đến từ nhiều yếu tố gồm cầu cao - cung thấp, chi phí phát triển dự án lớn và đặc biệt, quan niệm về chung cư của người tiêu dùng đã thay đổi nhiều.
Bà An cho biết, từ năm 2019 trở về trước, nhiều người vẫn chưa “mặn mà” với chung cư, nhưng điều này đã thay đổi khá rõ trong vài năm trở lại đây. Đó cũng là yếu tố khiến cho chung cư trở nên hấp dẫn và được săn đón nhiều hơn, từ đó tác động lên giá bán.
Một điểm tích cực với người mua nhà, theo bà An, đó là trong tương lai gần, nguồn cung sẽ được cải thiện.
Cụ thể, bước sang năm 2025, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt trên 30.000 căn, từ đó tác động nhất định đến giá nhà. Theo đó, giá căn hộ sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Dự báo, năm 2025, giá căn hộ có thể chỉ tăng ở mức 5-8% so với năm 2024.
Thực tế, những năm 2023-2024 chứng kiến giai đoạn tăng giá kỷ lục của phân khúc căn hộ tại Hà Nội. Đáng lưu ý, năm 2023, tổng nguồn cung mới của phân khúc này chỉ khoảng 10.000 căn.
Do đó, nhiều quan điểm cho rằng, với việc nguồn cung đã được bổ sung mạnh trong năm 2024 (gần 30.000 căn) và thị trường dần bước vào giai đoạn nguồn cung dư dả hơn, việc giá nhà giảm đà tăng là khả thi.
Đà tăng giá nhà có thể được hãm bớt, nhưng việc giảm giá trong ngắn hạn vẫn là điều gần như không thể xảy ra. Vấn đề nhiều người quan tâm hiện tại là khi nào giá nhà có thể giảm và cần những yếu tố gì để điều này trở thành hiện thực? Trả lời câu hỏi này, bà An cho rằng, giá bất động sản có thể giảm khi nguồn cung dư thừa trong thời gian ngắn, thanh khoản bị ảnh hưởng sẽ tác động đến giá, cùng với đó là có biến động lớn về vĩ mô, thị trường tài chính, tăng trưởng kinh tế.
Tuy nhiên, theo bà An, thực tế cho thấy, kể cả tình huống có biến động lớn về vĩ mô như trường hợp của Trung Quốc, giá nhà trung bình có thể giảm, nhưng tại các đô thị trung tâm thì vẫn không giảm. Ở Việt Nam, hiện tại chưa dư cung, mặt bằng vĩ mô đang tốt, kinh tế tăng trưởng ổn định (lãi suất, lạm phát, tỷ giá ở ngưỡng hợp lý), nên trong ngắn hạn rất khó để bất động sản giảm giá.
