Chuỗi bán lẻ của FPT Retail thường nằm tại các vị trí đắc địa. Ảnh: Bình Minh.
Vị trí
Bà Mai Võ - Giám đốc Bộ phận Bán lẻ, CBRE Việt Nam cho hay, thị trường Việt Nam đang trải qua giai đoạn mở rộng tiêu dùng mạnh mẽ, với những điểm đặc trưng như cơ cấu dân số tối ưu và phân khúc trung lưu đang tăng nhanh cùng với quá trình đô thị hóa - là các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của các hoạt động thương mại hiện đại.
Dữ liệu thị trường từ CBRE cho thấy, tại Hà Nội, nguồn cung mặt bằng bán lẻ được cải thiện tốt trong quý II/2025 với sự xuất hiện của Trung tâm thương mại AEON Xuân Thủy (quy mô 18.000 m2).
Bước sang quý III/2025, dự án Vincom Megamall Ocean City ra mắt và đi vào hoạt động từ tháng 8/2025, cung cấp cho thị trường mặt bằng 40.000 m2. Cùng với đó, dự án Hanoi Centre có thể sẽ sớm “chào sân” trong quý IV tới, cung cấp thêm 43.000 m2 mặt bằng bán lẻ chất lượng cho thị trường Thủ đô.
Cũng theo CBRE, diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2025 khá khả quan, đạt 17.000 m2. Phần lớn các dự án hiện tại vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy tốt, chỉ một vài dự án cũ ở xa trung tâm ghi nhận diện tích trống gia tăng, phản ánh xu hướng lựa chọn mặt bằng của các khách thuê muốn di chuyển đến các trung tâm thương mại được quản lý chuyên nghiệp hơn, cũng như có vị trí thuận lợi hơn.
Đến hết quý II/2025, tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường nhích nhẹ 0,1% so với quý liền trước và 0,1% so với cùng kỳ năm trước, đạt 9,8%. Cụ thể, tỷ lệ trống khu vực trung tâm đạt 1,7% - không thay đổi so với quý trước đó, trong khi khu vực ngoài trung tâm tăng lên 10,2% (tăng 0,4% theo quý).
Đáng chú ý, khu vực trung tâm ghi nhận giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một ở mức 172,7 USD/m2/tháng trong quý II/2025, duy trì ổn định so với quý liền trước và tăng nhẹ 0,2% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy giá thuê mặt bằng bán lẻ đã ổn định trở lại sau dịch.
Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm có mức giá thuê trung bình 38,1 USD/m2/tháng, tăng 2,6% theo quý và 5,3% theo năm, mức giá này đặc biệt hấp dẫn các thương hiệu tầm trung, chuỗi nhà hàng và dịch vụ tiện ích nhắm đến đối tượng người lao động, người trẻ có thu nhập trung bình cũng như cộng đồng dân cư địa phương.
Thị trường bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều các thương hiệu mới và chuỗi cửa hàng đa dạng.
Trong phân khúc cửa hàng tiện lợi, các chuỗi quốc tế như GS25 và 7-Eleven đã chính thức gia nhập thị trường Thủ đô sau một thời gian hoạt động ổn định tại TP.HCM, cạnh tranh với các thương hiệu địa phương và khu vực.
Bên cạnh đó, lĩnh vực bán lẻ dược phẩm ghi nhận sự mở rộng mạnh mẽ của chuỗi nhà thuốc Long Châu. Đáng chú ý, các thương hiệu Trung Quốc như Oh!Some, KKV, Mr DIY… đều tích cực mở rộng và ra mắt các cửa hàng mới trong những tháng gần đây.
Sự đa dạng hóa này không chỉ mang đến nhiều lựa chọn cho người tiêu dùng, mà còn thúc đẩy sự phát triển và nâng cao chất lượng dịch vụ của toàn thị trường bán lẻ Hà Nội.
Đại diện FPT Retail đánh giá, thị trường bán lẻ trong nước đang chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ và có 3 yếu tố then chốt quyết định thành công của các nhà bán lẻ. Đầu tiên là minh bạch và uy tín.
Trong bối cảnh hàng giả, hàng kém chất lượng còn phổ biến như hiện nay, doanh nghiệp nào tạo được niềm tin sẽ chiếm ưu thế. Tiếp theo là công nghệ và dữ liệu, việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI), phân tích dữ liệu lớn (Big Data) để tối ưu chuỗi cung ứng, dự báo nhu cầu và cá nhân hóa trải nghiệm.
Cuối cùng là đặt khách hàng ở vị trí trung tâm. Nhà bán lẻ cần luôn đặt khách hàng làm trung tâm, tập trung vào trải nghiệm và các dịch vụ khác biệt, uy tín, đặc biệt trong các dịch vụ có yếu tố chuyên môn như dược phẩm, tiêm chủng, chăm sóc sức khỏe…
“Khi mở cửa hàng mới, chúng tôi cân nhắc các tiêu chí như mật độ dân cư, đặc điểm và thói quen mua sắm của cư dân, mức độ thuận tiện trong tiếp cận... Ngoài ra, chúng tôi cũng tính đến sự đồng bộ hệ sinh thái, đảm bảo khách hàng có thể tiếp cận đa dạng sản phẩm và dịch vụ tại cùng một địa điểm, khu vực”, đại diện FPT Retail nói thêm về vai trò quan trọng của yếu tố “vị trí”.
Trải nghiệm khách hàng
Theo đại diện Avison Young, kênh bán lẻ hiện đại đang định hình lại thị trường bán lẻ Việt Nam. Khi thu nhập tăng lên kéo theo lối sống tiện nghi hơn, người tiêu dùng Việt ngày càng chuộng mua sắm trong trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi và các mô hình bán lẻ hiện đại khác.
Từ năm 2020, doanh thu từ các kênh bán lẻ hiện đại tăng trung bình 2% mỗi năm, trong khi tỷ trọng của kênh truyền thống tiếp tục suy giảm.
Có 3 yếu tố then chốt quyết định thành công của các nhà bán lẻ. Đầu tiên là minh bạch và uy tín. Tiếp theo là công nghệ và dữ liệu. Cuối cùng là đặt khách hàng ở vị trí trung tâm.
Số liệu thống kê từ Avison Young cho thấy, từ năm 2020 đến nửa đầu năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 3,13% - tương đương 2,6 triệu m2. Trong các mô hình kênh bán lẻ hiện đại, cửa hàng tiện lợi là loại hình tăng trưởng nhanh nhất nhờ sự thuận tiện và dễ tiếp cận.
Đơn vị nghiên cứu thị trường này cho biết, năm 2025, các nhà bán lẻ lớn như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng tại phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên) và vùng Đồng bằng sông Cửu Long (Long An, Cần Thơ và Tiền Giang). Nhờ cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn và đời sống người dân vùng ven ngày một cải thiện, quá trình mở rộng địa lý này giúp mang những trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với các khu vực vốn chỉ có chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.
Bất chấp xu hướng phi tập trung, khu vực trung tâm các đô thị lớn vẫn là “thỏi nam châm” đối với các thương hiệu bán lẻ quốc tế vì lưu lượng khách lớn và khả năng nhận diện thương hiệu cao.
Đơn cử, tại TP.HCM, giá thuê trong các trung tâm thương mại cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi có thể cao gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành, cho thấy nhu cầu thuê tại những vị trí đắc địa luôn hiện hữu.
“Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút các thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu từ tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao ngày càng tăng và thị trường vẫn còn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn trên thế giới”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nói và cho biết, tại các thành phố lớn của Đông Nam Á như Manila (Philippines), Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia) và Singapore, các trung tâm thương mại đang được thiết kế và vận hành khác đi nhằm chuyển đổi từ nơi mua bán hàng hóa thành nơi kết nối cộng đồng với trọng tâm hướng đến trải nghiệm của con người. Trong kỷ nguyên của giải trí streaming và mua sắm trực tuyến, các không gian vật lý cần đủ độc đáo và hấp dẫn để thu hút khách hàng đến trải nghiệm.
“Sự thay đổi này phản ánh chiến lược thiết kế trải nghiệm có chủ đích - các đơn vị thuê được sắp đặt như một ‘màn vũ đạo’, dẫn dắt khách hàng di chuyển giữa các điểm dừng theo một nhịp điệu cảm xúc tăng dần. Thành công của các mô hình này đến từ một triết lý hiện đại: Khách hàng không chỉ đến để mua hàng, mà còn để cảm nhận. Khi trung tâm thương mại trở thành điểm hẹn, mua sắm chỉ là một phần trong hành trình khám phá, kết nối và trải nghiệm xã hội rộng lớn hơn, từ đó tạo ra động lực để khách hàng tiếp tục tìm đến”, ông David Jackson nhấn mạnh.
