Thiếu sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng có liên quan”
Tuy nhiên, nhiều quy định pháp lý mang tính đặc thù về quyền và chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với đất đai nói riêng, bất động sản nói chung cũng như hệ thống quy định pháp lý liên quan đến nghĩa vụ hợp đồng, xử lý vi phạm hợp đồng còn hạn chế, chưa chặt chẽ, thiếu sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng có liên quan trong thực thi quyền xử lý tài sản bảo đảm hợp pháp của TCTD, khiến việc xử lý tài sản bảo đảm gặp không ít khó khăn.
Nếu quyền xử lý tài sản bảo đảm của TCTD được thực thi hiệu quả thì không chỉ bảo vệ lợi ích của người cho vay, mà còn bảo vệ cả lợi ích của người đi vay và cao hơn nữa là bảo vệ lợi ích của cả nền kinh tế.
Theo đó, xử lý được tài sản bảo đảm giúp TCTD/ngân hàng thương mại xử lý được nợ xấu. Quan hệ tín dụng với các khách hàng có nợ xấu có cơ hội được phục hồi và cải thiện sau khi tài sản bảo đảm được xử lý tốt, không những bù đắp toàn bộ thiệt hại gây ra từ nợ xấu cho TCTD/ngân hàng thương mại mà còn có thể có nguồn lực tài chính bổ sung cho người đi vay, giúp họ vượt qua khó khăn, phục hồi sản xuất - kinh doanh.
Nhiều địa phương không đồng ý hỗ trợ, thậm chí ngăn cản
Theo đó, pháp luật quy định: “Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm”.
Nhưng thực tế, dù TCTD đã gửi trước hồ sơ và kế hoạch thu giữ tài sản đến chính quyền địa phương thì nhiều địa phương vẫn không đồng ý hỗ trợ, thậm chí ngăn cản hoạt động xử lý tài sản bảo đảm. Chẳng hạn, yêu cầu TCTD không được thực hiện việc thu giữ, yêu cầu TCTD ra khỏi địa điểm có tài sản, thậm chí yêu cầu trả lại tài sản đã thu giữ.
Trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, việc thu giữ, bán, sang tên, hạch toán thu nợ một số tài sản bảo đảm của Techcombank kéo dài hàng năm. Có những trường hợp, phiên đấu giá tài sản diễn ra từ năm 2013, nhưng đến nay tài sản vẫn chưa được sang tên cho bên trúng đấu giá do không nhận được sự hợp tác từ bên bảo đảm, chính quyền địa phương không đồng thuận.
Vướng mắc liên quan đến quy định, các hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng/chứng thực
Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định: “Trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư này, bên thế chấp và bên nhận thế chấp không phải ký hợp đồng thế chấp mới hoặc phụ lục hợp đồng thế chấp để bổ sung tài sản thế chấp”. Tuy nhiên, thực tế phát sinh nhu cầu sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp khi các bên đã thực hiện thủ tục chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.
Vấn đề đặt ra là các bên đã ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản và không công chứng (do luật không bắt buộc), khi nhà ở đã hình thành, thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp từ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán sang nhà ở, trong trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện ký kết sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp thì thực hiện như thế nào? Bởi lẽ, kể từ thời điểm chuyển tiếp đăng ký thế chấp, đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở và theo quy định của Điều 122, Luật Nhà ở, các hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng/chứng thực. Vậy nhưng, Luật Công chứng hiện hành chỉ quy định về việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng.
Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng thì các trường hợp ký văn bản sửa đổi, bổ sung/phụ lục hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng hay không; các văn phòng công chứng có thực hiện công chứng các văn bản này hay không? Đề nghị các cơ quan chức năng sớm có hướng dẫn cụ thể.
Có 6 vướng mắc trong việc xử lý tài sản bảo đảm xuất phát từ quá trình thi hành án dân sự
Thứ nhất, tài sản bảo đảm theo nội dung Bản án và thực tế nhiều khi không thống nhất hoặc không rõ ràng, dẫn đến cơ quan thi hành án dân sự phải yêu cầu Tòa án giải thích, gây chậm trễ trong việc thi hành án. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện thủ tục kê biên tài sản, việc phối hợp, tổ chức thực hiện các công việc như đo vẽ, xác định hiện trạng tài sản (ranh giới, tranh chấp, quy hoạch...) giữa cơ quan thi hành án dân sự với các cơ quan, ban ngành tại địa phương liên quan (như tài nguyên môi trường, quy hoạch kiến trúc, điện lực, thuế...) chưa hiệu quả, dẫn đến vụ việc bị kéo dài, gây thiệt hại cho cả người được thi hành án và người phải thi hành án.
Thứ hai, việc ủy quyền xác minh, ủy thác thi hành án giữa các địa phương, đặc biệt là các địa phương không trong cùng địa giới hành chính một tỉnh/thành phố mất nhiều thời gian.
Thứ ba, nhiều cơ quan thi hành án dân sự không mặn mà thực hiện cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, nhất là khi người phải thi hành án có mối “quan hệ” với chính quyền địa phương.
Thứ tư, có những vướng mắc trong việc định giá tài sản bảo đảm, thuê tổ chức bán đấu giá tài sản bảo đảm. Theo quy định, khi người được thi hành án và người phải thi hành án không thỏa thuận được đơn vị định giá tài sản bảo đảm và đơn vị đấu giá tài sản, chấp hành viên sẽ lựa chọn hai đơn vị này. Tuy nhiên, đơn vị thẩm định giá thường định giá các tài sản bảo đảm cao hơn giá trị thị trường. Việc định giá không sát giá trị thị trường khiến việc xử lý tài sản bảo đảm kéo dài. Bên cạnh đó, tại một số địa phương thực hiện bán đấu giá tái sản có phát sinh tiêu cực.
Thứ năm, mỗi lần đấu giá không thành công, thủ tục giảm giá tài sản bảo đảm còn quá cứng nhắc, tốn nhiều thời gian. Có trường hợp, cơ quan thi hành án dân sự phải giảm giá gần 30 lần trong vòng 5 năm mới bán đấu giá tài sản bảo đảm thành công.
Thứ sáu, liên quan đến thủ tục, thứ tự xử lý tài sản bảo đảm khi thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự thường tiến hành xử lý các tài sản bảo đảm của bên nợ trước, sau đó mới xử lý các tài sản bảo đảm của bên thứ ba. Một số trường hợp, giá trị tài sản bảo đảm của bên nợ thấp hơn nhiều so với dư nợ nhưng cơ quan thi hành án dân sự không tiến hành kê biên, xử lý các tài sản bảo đảm của bên thứ ba, ảnh hưởng đến quyền lợi của người được thi hành án.