Băn khoăn khả năng thực thi
Ngồi nhà mở zalo trò chuyện online với phóng viên, lãnh đạo một doanh nghiệp dịch vụ địa ốc trên địa bàn TP.HCM than thở rằng, chả hiểu sao mà trong khi khắp các ngành, các lĩnh vực đều được đề xuất giảm thuế, giãn thuế phí để có thể tồn tại qua cơn ngặt nghèo này, thì ngành bất động sản thời gian gần đây lại “được ưu ái” đề xuất áp thêm lắm loại thuế phí đến vậy.
“Tôi ngồi nhà hơn tháng nay, gần chục căn hộ đi thuê rồi cho thuê lại, nay chỉ còn 3 căn có khách. Không biết các bác thấy mấy cơn sốt cục bộ dậy lên hồi đầu năm hay ngành bất động sản vẫn đứng nhất nhì trong danh sách nộp thuế thu nhập mà đề xuất áp thuế liên tục”, vị này nửa đùa nửa thật.
Chuyện là trong khi các thành viên thị trường bất động sản chưa hết băn khoăn về việc Cục Thuế Hà Nội và TP.HCM đề xuất “siết” thuế đối với người cho thuê căn hộ thì mới đây, TP. Hà Nội lại vừa đề xuất Bộ Tài chính phương án đánh thuế đối với nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng.
Theo đề xuất này, biệt thự bỏ hoang 3 tháng có thể áp thuế 5% trên giá trị hợp đồng, còn sau một năm vẫn bỏ hoang sẽ bị tính thuế 10% trên tổng giá trị. Bên cạnh đó, Hà Nội còn đề xuất xử phạt hành chính chủ sở hữu biệt thự, mức phạt 10 - 20 triệu đồng/căn, đồng thời kiến nghị Chính phủ áp dụng thu thuế cao lũy tiến đối với người mua từ ngôi nhà thứ hai trở lên.
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất mà không sử dụng để ở hoặc không sử dụng để sản xuất; đề xuất mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên sở hữu.
Ngay cả khi thị trường chưa gặp khó bởi dịch bệnh, những đề xuất áp thuế này đã gây nhiều băn khoăn, đặc biệt là tính khả thi.
Tính khả thi của đề xuất đánh thuế nhà bỏ hoang là rất thấp dù mới ở dạng đề xuất và chưa có một giải pháp mạnh nào được thực hiện. Nếu triển khai, cần phải cân nhắc thật kỹ về thời điểm cũng như cách thức, phương án áp dụng...
Đơn cử như việc đề xuất “siết” thuế đối với cho thuê căn hộ, ông Mai Đức Toàn, Giám đốc Khối kinh doanh và tiếp thị CNT Group băn khoăn rằng, chủ trương thu thuế là đúng đắn, vì đây là nguồn thu nhập, mà đã là thu nhập thì phải nộp thuế, nhưng thu thế nào mới là câu hỏi khó. Hiện đa số căn hộ cho thuê từ các cá thể, chủ nhà hoàn toàn có thể làm hợp đồng cho mượn nhà hoặc thỏa thuận hai giá cho thuê. Cơ quan chức năng cũng khó có thể thu được số thuế chính xác khi đa phần người dân dùng tiền mặt để thanh toán. Trường hợp người thuê là doanh nghiệp, tổ chức thuê để nhân viên ở hoặc làm văn phòng đi ra công chứng cũng không nhiều, chủ yếu là làm hợp đồng tự thỏa thuận.
Nếu dựa vào đăng ký tạm trú để xác định có phải hộ kinh doanh đang cho khách thuê hay không cũng vấp phải rào cản như thông tin đăng ký tạm trú tạm vắng không liên thông. Ngoài ra, việc cung cấp thông tin cư trú trong căn hộ cho cơ quan thuế cũng không có trong luật.
Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật, Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) dù nhìn nhận việc thu thuế từ thu nhập cho thuê tài sản là cần thiết, nhưng cho rằng, điểm chưa phù hợp ở đây là thuế thu nhập cá nhân đã điều chỉnh tăng mức giảm trừ gia cảnh với cá nhân người nộp thuế, người phụ thuộc lên khoảng 30%. Vì vậy, cũng cần điều chỉnh tăng mức thu nhập từ cho thuê nhà, căn hộ, văn phòng… không phải nộp thuế hiện nay ở mức dưới 100 triệu đồng/năm tăng lên mức khoảng 140 - 150 triệu đồng/năm.
 |
“Mặt khác, để khuyến khích người thuê nhà khai đúng tiền thuê nhà, thuê căn hộ, cần điều chỉnh chính sách về thuế thu nhập cá nhân theo hướng tiền thuê nhà được tính khấu trừ khi đóng thuế thu nhập cá nhân, hoặc hộ kinh doanh được khấu trừ tiền thuê nhà khi đóng các loại thuế”, ông Nghĩa đề xuất.
Còn đối với đề xuất đánh thuế cao những người có nhiều nhà, đất, mua xong nhưng không đưa vào sử dụng, ông Trần Nhật Quang, Giám đốc R&D, Tập đoàn CT Group cho rằng, cần phải xác định xem tình trạng nhà bỏ hoang có phải lỗi ở người mua không. Rất có thể người mua có nhu cầu sử dụng ngay nhưng phải bỏ đó vì kết nối hạ tầng chưa tốt, điện - đường - trường - trạm chưa thông…, nếu xác định không chuẩn xác sẽ dẫn đến tình trạng “quýt làm cam chịu”. Về mặt pháp lý, việc chứng minh thế nào là căn nhà bỏ hoang cũng cần có sức thuyết phục. Chưa kể, việc phân biệt đâu là người mua để đầu cơ, mua đi bán lại kiếm lời, đâu là người mua đất dùng vào nhu cầu thật, chưa sử dụng đến vẫn là bài toán nan giải.
“Cần hết sức thận trọng với biện pháp hành chính”, ông Quang khuyến cáo.
Dưới góc độ là một nhà đầu tư cá nhân, anh Tuấn (ngụ tại TP. Thủ Đức) nói thêm rằng, việc đánh thuế vào tài sản từ 2, 3 hay 4 căn nhà là không phù hợp, bởi anh cũng như nhiều người khác vất vả đi làm để kiếm tiền mua nhà cho các con thì sao gọi là đầu cơ mà đánh thuế?
Và những “phản ứng phụ”
Chia sẻ với phóng viên, các chủ căn hộ cho thuê đều có quan điểm rằng, nếu đề xuất đánh thuế cho thuê căn hộ chính thức được áp dụng, họ sẽ “đẩy” phần thuế này cộng gộp vào giá thuê.
“Nếu áp thuế vào thời điểm khó khăn này, có thể tôi sẽ gánh phần thuế để giữ chân khách, nhưng khi thị trường khởi sắc trở lại sẽ phải cộng thêm phần thuế này vào giá cho thuê, hoặc thỏa thuận chia 50-50 với người thuê cuối”, chị Hương - một nhà đầu tư kinh doanh căn hộ nói.
Theo các chuyên gia, việc “siết” thuế không chỉ tác động đến người đi thuê nhà, mua bán nhà, mà còn là đòn giáng mạnh vào thị trường bất động sản khi nhiều người ngại thực hiện giao dịch mua bán nhà đất vì “lãi không đủ bù thuế”… Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ kém mặn mà trong việc phát triển các dự án và hệ quả là nguồn cung khan hiếm.
Việc đánh thuế với nhà bỏ hoang tôi cho là đúng và thực tế là nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng điều này. Tuy nhiên, khi đánh thuế cần phải có lộ trình cho để người mua nhà có ý thức dần, tránh gây sốc.
“Nếu áp dụng việc đánh thuế này rộng rãi thì tốc độ tăng giá nhà, đất sẽ chậm lại, nhưng thị trường bất động sản cũng sẽ kém sôi nổi. Điều này sẽ ảnh hưởng chung đến nền kinh tế, nhất là khi chúng ta đang cố gắng làm cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, rộng hơn thông qua việc tập trung phát triển các khu đô thị lớn”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest chia sẻ.
Đồng quan điểm, đại diện CNT Group cho rằng, nếu những loại thuế phí này chính thức được áp dụng thì đó sẽ là đòn giáng mạnh vào thị trường bất động sản vốn đã suy trầm vì nguồn cung giảm mạnh do tắc thủ tục. Giai đoạn 2020 - 2021, thị trường bất động sản tiếp tục bị kìm hãm bởi dịch bệnh và cơn sốt đất ảo đầu hồi năm nay.
Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, việc siết chặt pháp lý các dự án bất động sản và giá nguyên vật liệu tăng cao cộng thêm với nỗi lo bị áp thêm thuế sẽ khiến thị trường “ngấm đòn” lâu dài và rất khó gượng dậy. Áp thuế từ căn nhà thứ hai trở đi sẽ triệt tiêu nhu cầu đầu tư của các khách hàng vì phải bỏ nguồn vốn lớn trong khi tỷ suất lợi nhuận giảm, mà khi không có cầu thì cung đứt gãy, thị trường đứt gãy.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Văn Duẩn, Trưởng văn phòng luật Thanh Niên cho rằng, chủ trương tăng nguồn thu ngân sách từ hoạt động thu thuế nhà, đất là đúng, song cần phải phù hợp với điều kiện sống của người dân và đảm bảo thuế không bị đánh trùng, nếu không sắc thuế sẽ không có tính thực tiễn. Hơn nữa, cần một biểu thuế chi tiết đánh trên diện tích, giá trị đất đai hay vị trí, tránh đánh đồng chỉ dựa trên giao dịch mua bán.
Theo luật sư Duẩn, phải tính giá trị, tính diện tích ở từng khu vực khác nhau. Ví dụ, những khu vực vùng ven xa xôi thì có thể khuyến khích đầu tư bằng những mức thuế suất rất thấp hoặc không đánh thuế. Ngược lại, nhà đất tại nơi đông đúc, mật độ dân cư cần giãn như quận trung tâm Hà Nội hay TP.HCM thì phải là một mức thuế khác hoàn toàn nhằm điều tiết cung - cầu.
Chặn đầu cơ cách nào?
Đưa ra quan điểm tích cực hơn về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, các biện pháp về thuế, tài chính nếu được đưa ra chắc chắn sẽ tác động đến thị trường, đặc biệt là người mua có nhu cầu đầu tư bán lại, nhưng không quá lớn.
“Có thể số lượng nhà đầu tư sẽ giảm bớt, nhưng xét trên bài toán cung - cầu, những khu vực, dự án nào có tiềm năng vẫn sẽ hút khách”, ông Hoàng nói và cho rằng, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong bất động sản, ngoài việc sử dụng công cụ thuế, cần phải có chính sách về nhà ở quốc gia mang tính sâu rộng, bền vững dành cho những người có nhu cầu nhà ở thực, nhà ở lần đầu và nhà vừa túi tiền.
Trong khi đó, phân khúc dành cho đối tượng có thu nhập khiêm tốn và nhu cầu ở thực đang bị bỏ ngỏ và thiếu sự quy hoạch. Khi giải quyết được các vấn đề cơ bản về nhà ở cho đại bộ phận dân chúng thì nhu cầu đầu cơ sẽ giảm bớt.
Chia sẻ kinh nghiệm về việc đầu tư dự án làm sao để không bị bỏ hoang, tránh tình trạng đầu cơ, một vị lãnh đạo doanh nghiệp lớn tại TP.HCM cho biết, chủ đầu tư cần phải định vị chiến lược phát triển khu đô thị mới phù hợp với định hướng và động lực phát triển của địa phương. Định vị đúng nhu cầu sẽ thu hút đối tượng mua ở thực và hấp dẫn cả giới đầu tư mua để đầu tư ngắn hạn hay tích lũy tài sản cho thuê lâu dài.
Đồng thời, dự án phải thu hút được người dân địa phương hoặc người lao động trên địa bàn về ở theo tỷ lệ người tiêu dùng thực tại địa phương đạt ít nhất 30%.
“Trên thực tế, có rất nhiều dự án khi bán ra, chủ yếu là nhà đầu tư các nơi mua, trong khi dân địa phương có nhu cầu cũng không đủ khả năng, khiến dự án tạo ra những khu đô thị hoang vắng và cần giải bài toán này bằng công tác quy hoạch chung của địa phương và của riêng từng dự án”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ.
Dự án chậm trễ, bỏ hoang có rất nhiều nguyên nhân
 |
Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc điều hành Basico |
Đối với các dự án chậm triển khai, nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, khi xây dựng chính sách thuế cần phải giải đáp vấn đề có nên đánh thuế hay không và nếu có thì sẽ đánh vào đối tượng nào, bởi lẽ với từng dự án chậm triển khai, bỏ hoang có rất nhiều nguyên nhân, từ cả phía doanh nghiệp lẫn vướng mắc trong khung chính sách.
Ở nhóm nguyên nhân do đối tượng doanh nghiệp chủ động, trong khi đã được chính quyền địa phương tạo điều kiện hết mức để hoàn thành các thủ tục nhưng vẫn cố tình chây ì, ôm đất vì nhiều lý do, thì đối chiếu theo quy định hiện hành từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở dứt khoát phải thu hồi, chứ không chỉ sử dụng công cụ thuế.
Khi đó, công cụ thuế không có ý nghĩa trong việc giảm sự lãng phí tài nguyên từ đất, bởi dù có thu cao đến đâu, chủ đầu tư có quyền chấp nhận chịu phạt rồi để đấy, đồng thời tiếp tục nợ tiền thuế sử dụng đất. Phần lớn các dự án chậm triển khai hiện nay đều ít nhiều liên quan đến tình trạng nợ tiền sử dụng đất và khi họ đã nợ rồi thì nợ thêm cũng không có quá nhiều ý nghĩa.
Ở nhóm nguyên nhân đối tượng doanh nghiệp bị động, dự án chậm tiến độ triển khai vì ảnh hưởng bởi thay đổi chính sách, chậm trễ cấp phép thủ tục từ Nhà nước, nhóm doanh nghiệp này cần được ưu tiên tháo gỡ khó khăn về thuế, chứ không phải đánh thêm thuế. Với nhóm doanh nghiệp này, thay vì đánh thuế, nếu khuyến khích hỗ trợ thêm để họ mau chóng đưa các dự án vào kinh doanh thì nguồn lợi mà Nhà nước thu về chắc chắn sẽ nhiều hơn tiền thuế thu được khi đánh vào dự án lúc chậm triển khai.
Ở đây, theo quan điểm của tôi, các giải pháp (nếu có về thuế) sắp tới nên tập trung vào nhóm đầu cơ, với những loại hình bất động sản không phải dự án, hoặc có mục đích để găm hàng thổi giá. Đồng thời, cũng nên có những diễn giải rõ ràng hơn về các đề xuất đánh thuế để tránh gây hoang mang, đồng thời đảm bảo các ý kiến góp ý chính xác và đúng đối tượng hơn.
Hết sức tránh việc triệt tiêu động lực tích lũy tài sản
 |
| Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest |
Tôi cho rằng, việc đưa ra các giải pháp nhằm tránh lãng phí tài nguyên đất đai là đúng đắn, nhưng đánh thuế như thế nào thì phải cân nhắc rất kỹ, tránh việc thay vì khuyến khích sản xuất thì lại triệt tiêu động lực sản xuất, nhất là với nhóm đối tượng có tài sản tích lũy và đang có nhu cầu nắm giữ thêm các tài sản khác như bất động sản để đầu tư, phát triển.
Trong bất kỳ bối cảnh nào, bất động sản luôn luôn là lĩnh vực quan trọng, là thước đo dòng tiền đầu tư của nền kinh tế, nên việc xây dựng các khung chính sách về thuế cần cân nhắc rất kỹ, để vừa giảm thiểu hiện tượng đầu cơ, nhưng vẫn khuyến khích đầu tư về dài hạn, tạo nguồn lực dồi dào và thường xuyên cho Nhà nước.
Ở góc độ các chủ đầu tư, theo tôi, hoạt động phát triển dự án luôn có nhiều biến số và đôi khi việc chậm triển khai dự án cũng nằm trong phương án kinh doanh của họ. Lúc thị trường tốt thì đương nhiên cần phải đẩy mạnh dự án để tận dụng cơ hội, còn khi thị trường không tốt thì việc tạm thời dừng lại sẽ giúp doanh nghiệp cân đối lại nguồn lực, tiết giảm chi phí, tạo nền tảng cho hoạt động tài chính tốt hơn. Đây là những tính toán mang tính chiến lược kinh doanh.
Cũng cần nói thêm, ở một góc độ khác, nhiều doanh nghiệp cũng không mong muốn dự án của mình bị chậm trễ, tuy nhiên, do phải “chạy” theo sự thay đổi về chính sách cũng khiến họ buộc phải thay đổi tiến độ triển khai.
Tôi lấy đơn cử câu chuyện nghị định mới về phòng cháy chữa cháy quy định chung cư trên 20 tầng phải có tầng chữa cháy, có nghĩa là chủ đầu tư phải thay đổi lại toàn bộ kết cấu cũng như thiết kế, quy hoạch của cả dự án, mà sau đó quá trình phê duyệt, điều chỉnh lại sẽ mất rất nhiều thời gian không mong muốn. Đây là sự chậm trễ mang tính bị động!
