Trên thực tế, việc thu TSDĐ bị ách tắc. Theo tinh thần của buổi tọa đàm, trong thời gian tới vấn đề thu TSDĐ sẽ có những giải pháp mang tính đột phá.
Tận thu tiền sử dụng đất
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Horea - hiện nay việc thu TSDĐ đang gặp vướng mắc, không chỉ DN mà kể cả hộ gia đình không thể nộp TSDĐ. Nhiều DN và người dân đều bất ngờ khi số TSDĐ phải nộp quá lớn, vượt ngoài khả năng. Nghị định 69 khi ban hành có quy định trong trường hợp giá đất không sát giá thị trường phải định giá lại sát giá thị trường theo điều kiện bình thường. Nhiều địa phương không vướng nhưng ở TPHCM thì bị vướng.
Theo đại diện Công ty Bình Dân – chủ một dự án có quy mô nhỏ ở quận Thủ Đức (TPHCM) - TSDĐ của dự án này từ vài chục tỉ đến hàng trăm tỉ đồng. DN mời Công ty tư vấn để thẩm định giá, mỗi Công ty thẩm định 1 giá khác nhau, khi đưa ra con số nào cũng khủng khiếp với DN cả. Công ty thẩm định giá cũng là DN tư nhân, đưa ra hai con số khác nhau một trời một vực. Công ty Bình Dân đề nghị nên xem TSDĐ như một sắc thuế. Cũng theo đại diện Công ty Bình Dân, các DN hiện nay đang ăn dần vào đất của mình, không DN nào bán xong dự án mà có thể mua được 1 mảnh đất tương tự để phát triển dự án.
Ông Lê Chí Hiếu - Phó Chủ tịch Horea - cho biết, vấn đề vướng mắc trong thu TSDĐ theo Nghị định 69 đã “kêu” nhiều lần nhưng người làm chính sách và DN hình như chưa hiểu nhau. Trong cơ cấu dự án thì đất chiếm một tỷ trọng rất lớn. Nên những chính sách liên quan đến đất đai rất quan trọng. Hiện nay có những vấn đề bất cập là nộp TSDĐ theo giá thị trường. Ở nước ngoài, người ta chỉ đóng thuế đất, đánh trên tổng giá trị tài sản nên rất công bằng. Chúng ta làm khác khi Nhà nước thu một cục, một lần theo giá thị trường, như vậy là DN phải mua đất hai lần.
Cũng theo ông Hiếu, ở TPHCM DN phải nộp ngay một lần trong vòng 3 tháng một số tiền khổng lồ, gây khó khăn. Có chính sách nộp theo tiến độ nhưng TP chưa được áp dụng. Nếu chính sách này gỡ được mới giúp cho các khu đô thị của TP phát triển được.
Tháo gỡ theo hướng nào?
Ông Phạm Đình Cường - Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính - bày tỏ quan điểm khá được lòng các DN: “Nếu luật mà không đi vào cuộc sống thì xem như thất bại. Khi thị trường bị đình lại thì các loại hình khác cũng bị kẹt và đặc biệt là nhu cầu nhà ở của người dân bị ảnh hưởng”. Theo ông Cường, khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất... đều phải định theo giá thị trường.
Tuy nhiên, như thế nào là giá thị trường vẫn đang còn nhiều tranh cãi, khi đi vào thực tế bản thân các giá trị chuyển nhượng có những mức giá khác nhau. Thoát ly công tác định giá ra khỏi cơ quan nhà nước, không phụ thuộc vào nguồn thu ngân sách nên đã đưa ra một hội đồng định giá của cấp tỉnh trình UBND quyết. Quy trình này là phù hợp. Về công tác thẩm định giá, theo ông Cường, các Công ty tư vấn định giá chưa chuyên nghiệp lắm thì chúng tôi đưa ra hệ số điều chỉnh gọi là hệ số K do UBND quyết định áp dụng cho từng khu vực có mức giá chuyển nhượng tương đương nhau.
Từ đó giảm nhẹ thủ tục hành chính, không phải thuê Công ty tư vấn. Hiện nay định giá không minh bạch, nảy sinh tiêu cực. Về vấn đề khấu trừ tiền đền bù vào TSDĐ, theo ông Cường, cách tính khấu trừ hiện nay là tất cả những gì nhà đầu tư ứng ra làm dự án đều được khấu trừ tất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư... theo phương án mà hội đồng thẩm định giá duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế không có nhà đầu tư nào khi bồi thường mà thực hiện đúng phương án của ban bồi thường đưa ra mà còn thêm phết, phẩy. Khấu trừ theo mức tự thỏa thuận thì không thể được. Nếu thỏa thuận với dân bao nhiêu thì Nhà nước trừ bấy nhiêu, Nhà nước không thu được xu nào.
Về hướng ra cho vấn đề TSDĐ, ông Cường cho biết: “Thị trường hiện có 3 giá: Do UBND quyết định, do các Công ty tư vấn và đấu giá. Bộ Tài chính sắp tới sẽ nghiêng về phương án đấu giá. Sẽ sửa hoặc bỏ khung giá đất để các tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với giá thị trường. Sẽ phân cấp cho UB để tự quyết hệ số K. Nên tính thuế đúng, không nên tính đủ để tránh tình trạng lạm thu và tận thu. Nên chia làm 2 loại thuế, đất sở hữu nhà nước thì được quyền thu 100% để chuyển quyền cho DN. Còn loại thứ hai là đất của DN đi khai thác, đây là đất của DN đầu tư, Nhà nước chỉ cấp sổ đỏ thì chỉ nên thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất, với giá chỉ khoảng 10-20% giá thị trường.
| Ý kiến chuyên gia, DN: Ông Nguyễn Văn Đực - TGĐ Công ty Đất Lành: Chi phí đầu tư 10.000m2 khoảng 4 triệu đồng/m2 mặc dù giá quy định là 200.000 đồng. Hiện người dân đòi bồi thường 12-13 triệu đồng. Chi phí bồi thường là 40 tỷ đồng và chi phí làm giao thông, điện nước, trường học... khoảng 11 tỷ đồng. Tổng cộng đầu tư 10.000m2 là 51 tỷ đồng nhưng chỉ thu được 3.000m2 đất ở, như vậy giá thành lên đến 17 triệu đồng, nếu vậy phải bán 20 triệu đồng mới có lãi. Tuy nhiên, hiện nay thị trường khó khăn nên DN phải bán dưới giá vốn, khiến nhiều DN có nguy cơ lỗ. Ông Vũ Anh Tâm - TGĐ Công ty Tài Nguyên: Ở TPHCM, khi đi phát triển dự án là mua đất của dân. Thực chất DN đã đi mua đất của dân rồi, nên chỉ cần nộp thuế chuyển mục đất nữa là hợp lý. Trong chính sách thuế đất, Nhà nước đã lấy rất nhiều thứ không phải của mình. Nảy sinh rất nhiều vấn đề tiêu cực, không thể làm lành mạnh hóa thị trường BĐS, gây áp lực lên DN, người dân. Một chính sách không ai có lợi cả, tạo ra quá nhiều bất cập, quá nhiều rủi ro thì nên sửa. Một chính sách khi tạo ra lợi ích của người dân thì Nhà nước được lợi nhiều hơn mất. Tính minh bạch của thu tiền SDĐ hiện nay không có. LS Trương Thị Hoà: Thu TSDĐ theo giá thị trường là hoàn toàn đúng, nhưng tính như thế nào thì hiện nay không tính được. Việc thẩm định giá kéo dài lê thê, khiến DN thêm vất vả, không khả thi. Nên chọn giải pháp tương đối có thể thực hiện được là, tất cả những gì DN chi ra mà có hóa đơn chứng từ chứng minh được các khoản chi ra thì nên được khấu trừ. |