Phối cảnh dự án Opal Skyline
Khả năng sinh lời tốt từ các dự án
Ngày 29/5/2024, Công ty Xếp hạng tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đã công bố xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB với Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An (Công ty Hà An).
Mức xếp hạng BBB phản ánh năng lực độc lập của Hà An ở mức trung bình. Theo đánh giá của VIS Rating, quy mô và hồ sơ kinh doanh của Công ty ở mức trung bình, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ở mức rất mạnh, cùng với đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ ở mức dưới trung bình. Tỷ lệ này được kỳ vọng cải thiện một phần trong 12-18 tháng tới.
Được thành lập vào năm 2018 dưới vai trò một công ty dự án của Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), Hà An đã trở thành công ty chịu trách nhiệm chính trong mảng phát triển bất động sản của Đất Xanh. Từ năm 2019, Đất Xanh đã góp vốn và chuyển nhượng các dự án về Hà An để phát triển và thương mại hoá. Doanh thu hàng năm của Hà An từ 2-3 nghìn tỷ đồng trong 3 năm qua.
Trong 3 năm qua, DXG - thông qua Hà An - được xếp hạng nằm trong số 10 chủ đầu tư bất động sản niêm yết lớn nhất về doanh thu. Khả năng phát triển dự án của Hà An được thể hiện qua 12 dự án được triển khai và kinh doanh bởi DXG kể từ năm 2007 và 3 dự án gần đây được Hà An triển khai sau khi thành lập vào năm 2018.
Hà An đang sở hữu danh mục lớn các dự án nhà ở với tổng diện tích 517 ha, trong đó khoảng 307 ha thuộc khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình dương, Đồng Nai - nằm trong khu vực kinh tế có tốc độ phát triển nhanh nhất Việt Nam.
Các dự án gần đây mà Hà An triển khai hầu hết đều thành công. Ví dụ, Công ty có khả năng bán hết dự án trong vòng 6 tháng kể từ khi mở bán, đồng thời bàn giao nhà trước thời hạn đối với 2 dự án Opal Boulevard và Opal Skyline. Tuy nhiên, dự án còn lại là Gem Sky World đã chậm trễ bàn giao khoảng 12 tháng. Theo ban lãnh đạo Công ty, việc chậm trễ này đã được giải quyết và có khoảng 60% sản phẩm đất nền và nhà phố đã bán của dự án này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
VIS Rating đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của Hà An ở mức “Rất mạnh” nhờ khả năng duy trì tỷ suất biên EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) cao từ 27-30% trong 3 năm qua. Hiệu quả hoạt động của Công ty tốt hơn trung bình ngành.
“Chúng tôi lưu ý rằng tăng trưởng doanh thu của Công ty khá biến động trong những năm gần đây, một phần do những trở ngại pháp lý dẫn đến việc bàn giao chậm trễ. Trong năm 2024, chúng tôi kỳ vọng doanh thu của Công ty sẽ tăng đáng kể khoảng 50% so với năm trước nhờ việc ghi nhận doanh số bán theo hợp đồng từ các dự án Opal Skyline và Gem Sky World sau khi hoàn tất quá trình bàn giao”, VIS Rating cho biết.
Tỷ lệ bao phủ nợ rất yếu
Tuy nhiên, vấn đề đáng chú ý của Hà An là mức đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ ở mức “Dưới trung bình”, thể hiện điểm đòn bẩy “mạnh” nhưng tỷ lệ bao phủ nợ “Rất yếu” của Công ty.
Cụ thể, điểm đòn bẩy mạnh của Hà An phản ánh lượng vốn chủ sở hữu đáng kể được DXG rót vào từ năm 2018 để hỗ trợ Công ty trong đầu tư và phát triển kinh doanh, cũng như trả nợ đến hạn. Mức đòn bẩy được đo bằng Nợ/EBITDA đã cải thiện từ mức 11 lần năm 2022 xuống còn 5 lần năm 2023. Nợ/vốn chủ sở hữu của Công ty ở mức 29% năm 2023, thấp hơn nhiều so với trung bình ngành là 76%.
Mới đây, DXG đã hoàn tất đợt góp vốn 1.119 tỷ đồng vào Hà An vào tháng 3/2024. Theo Ban lãnh đạo Hà An, Công ty sẽ sử dụng số vốn mới thu được để thanh toán phần lớn các khoản nợ đến hạn vào năm 2024.
Trong khi đó, tỷ lệ bao phủ nợ rất yếu của Hà An chủ yếu do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm do doanh số bán dự án tương đối yếu đi trong 2 năm vừa qua và mức chi tiêu vốn lớn để phát triển dự án mới. CFO (dòng tiền hoạt động)/Nợ của Công ty ở mức -22% vào năm 2023. Tỷ lệ bao phủ lãi vay được đo bằng EBIT (lợi nhuận trước lãi vay và thuế)/Chi phí lãi vay ở mức 1,5 lần vào năm 2023, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 2,9 lần.
“Trong 12-18 tháng tới, chúng tôi cho rằng các chỉ số tỷ lệ bao phủ nợ thấp của Hà An sẽ được cải thiện một phần”, VIS Rating cho biết.
Một trong những lý do chính rủi ro thanh khoản của Hà An trong năm 2024 được giảm nhiều là kế hoạch sử dụng số tiền thu được từ đợt rót vốn gần đây của DXG để trả phần lớn khoản nợ vay đến hạn là 903 tỷ đồng.
Tại ĐHCĐ mới đây, DXG đã công bố kế hoạch huy động khoảng 1.800 tỷ đồng vốn chủ sở hữu bằng cách phát hành cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu từ quý IV/2024 đến năm 2025. Trong đó 1.400 tỷ đồng thu được sẽ dùng để tăng vốn và trả 1.300 tỷ đồng nợ đáo hạn vào năm 2025 cho Hà An. Ban lãnh đạo Hà An không có kế hoạch trả cổ tức cho cổ đông trong 2 năm tới.
“Hà An là công ty con lớn nhất của DXG xét về mặt tài sản và chúng tôi cho rằng, DXG có nguồn tài chính hạn chế từ các bộ phận khác của Tập đoàn để có thể hỗ trợ đặc biệt cho Hà An”, VIS Rating đánh giá.
