Từ ngày 1/7/2015, quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình trong tương lai chính thức có hiệu lực
Lỡ ký hợp tác bảo lãnh…
Sacombank là cái tên đáng chú ý nhất khi nằm ngoài danh sách tổ chức tín dụng và ngân hàng nước ngoài được NHNN cấp phép thực hiện hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.
Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực, ngân hàng này cùng với Công ty Him Lam đã thực hiện ký kết hợp đồng “Hợp tác bảo lãnh” cho dự án Căn hộ cao cấp Him Lam Chợ Lớn, quận 6, TP. HCM. Ngày 3/7/2015, Sacombank cũng là 1 trong 5 ngân hàng cùng với Vietbank, SCB, Vietinbank và BIDV tham gia ký kết hợp tác bảo lãnh cho các dự án của Hưng Thịnh Corp.
Tương tự, ngày 26/6/2015, Eximbank cũng đã thực hiện ký kết cùng với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền tại các dự án Mega Residence, Mega Ruby và Mega Village.
Các cái tên còn lại trong danh sách chưa được phép bảo lãnh như OCB cũng ký bảo lãnh cho người mua nhà tại Dự án Jamona quận 7 của Sacomreal, Ngân hàng Đông Á cam kết bảo lãnh cho người mua nhà Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt...
…Rồi mới biết không có trong danh sách
Ngày 12/8, danh sách 33 ngân hàng có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư do NHNN công bố bất ngờ không có những cái tên như Sacombank, Eximbank, NamA Bank…. cho dù trước đó, những ngân hàng này đã thực hiện ký kết hợp đồng trên nguyên tắc với nhiều chủ dự án, chỉ đợi sau khi có danh sách sẽ chính thức hoàn thiện hợp đồng bảo lãnh theo đúng quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Theo ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hoàng Gia Invest Group, trên thực tế, hoạt động bảo lãnh bất động sản không phải là một nghiệp vụ dễ dàng. Mặc dù Thông tư 07 đã được ban hành, tuy nhiên, về cơ bản, những hướng dẫn này chưa rõ ràng, dẫn đến gần như chưa có sự phối hợp nhịp nhàng với chủ đầu tư từ lãi suất, phí bảo lãnh cho đến các điều khoản, điều kiện để được bảo lãnh.
Trong trường hợp các ngân hàng ký hợp tác với chủ dự án đó không trong danh sách được chấp thuận, thì điều này đồng nghĩa dự án đó không đủ điều kiện để bán. Để giải quyết vấn đề này, họ lại phải đi tìm một ngân hàng khác, lại phải đàm phán lại mà chưa chắc biết việc ký kết hợp đồng bảo lãnh ra sao.
Bởi lẽ, những ngân hàng này không phải ngân hàng "ruột" và có thể đòi hỏi yêu cầu năng lực chủ đầu tư, chất lượng dự án cao hơn rất nhiều so với ngân hàng mà họ đã có quan hệ tín dụng lâu năm.
Vì sao nhiều NHTM ở ngoài “cuộc chơi”?
Có khá lý do khiến nhiều NHTM bị loại ra khỏi danh sách thực hiện bảo lãnh dự án bất động sản. Với trường hợp của Sacombank là do Điều lệ của ngân hàng này thiếu nghiệp vụ bảo lãnh, do vậy, ngay sau khi đăng ký bổ sung nghiệp vụ này, ngày 18/8, NHNN đã có Quyết định số 1635/QĐ-NHNN về việc sửa đổi nội dung Giấy phép hoạt động của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín. Sau đó, Sacombank trở thành ngân hàng thứ 34 được NHNN cấp phép cho bảo lãnh bất động sản.
Trường hợp Eximbank, NamA Bank cũng tương tự như vậy. Liên hệ với Eximbank, đại diện Ngân hàng cũng cho biết, đang hoàn tất các thủ tục và về cơ bản cũng sẽ được NHNN chấp thuận và bổ sung vào danh sách trong vài ngày tới.
Khi loại đi 3 cái tên trên, còn lại đều là những ngân hàng nhỏ, đã và đang trong tầm ngắm tái cấu trúc của NHNN, như Ngân hàng Xây dựng, GPBank, Oceanbank, DongA Bank... Đây là các ngân hàng đã bị NHNN mua lại với giá 0 đồng, hoặc rơi vào diện kiểm soát đặc biệt.
Trường hợp Southernbank phức tạp hơn một chút, bởi lẽ, nguyên nhân NHNN loại ra khỏi danh sách bảo lãnh bất động sản là vì ngân hàng này đang tiến hành việc sáp nhập với Sacombank. Theo nguyên tắc, sau khi sáp nhập, Sacombank sẽ chịu trách nhiệm với toàn bộ khách hàng của Southernbank, bao gồm cả các hợp đồng bảo lãnh cho các dự án bất động sản.
Câu chuyện này cũng tương tự với Saigonbank, OCB khi được đồn đoán nằm trong diện có thể “kết hôn” với Vietcombank khi Vietcombank nắm giữ cổ phần lớn tại 2 ngân hàng này. Trên thực tế, cũng chưa có thông tin 2 ngân hàng này đã thực hiện ký kết hợp tác bảo lãnh với dự án nào trước thời điểm công bố danh sách của NHNN.
Chỉ có VIB, Kienlongbank là hơi khó hiểu lý do không nằm trong danh sách thực hiện hoạt động bảo lãnh bất động sản. Thực tế, VIB có vốn điều lệ đạt ngưỡng trên 4.000 tỷ đồng, cao hơn Bắc Á, hay Nam Á.
Hoạt động kinh doanh cũng khá tích cực, khi 6 tháng đầu năm, lãi sau thuế tăng gấp đôi cùng kỳ, đạt 240 tỷ đồng, nợ xấu ở mức rất thấp chỉ 2,12% và VIB sắp tới cũng tiến hành tăng vốn điều lệ lên 4.845 tỷ đồng. Còn KienlongBank, 6 tháng đầu năm, lợi nhuận trước thuế của Ngân hàng đạt 158,21 tỷ đồng, đạt 40,78% kế hoạch năm 2015, tỷ lệ nợ xấu cũng được kiểm soát dưới 2,5%.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng, hoạt động bảo lãnh bản chất cũng tương tự như một hoạt động cho vay, ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án vay một khoản tiền để trả cho khách hàng khi dự án không hoàn thành tiến độ, sau đó sẽ tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bằng chính dự án đó sau khi hoàn thành để thu hồi tiền vốn đã bỏ ra.
Điều này lý giải, dù bảo lãnh chỉ liên quan đến quan hệ tài chính giữa chủ đầu tư và khách hàng, nhưng thực tế ngân hàng sẽ là người chịu trách nhiệm cao nhất khi vừa phải đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng cấp cho dự án, vừa phải là người theo sát tiến độ của dự án. Những ngân hàng không có đủ năng lực về nguồn vốn và công nghệ, đương nhiên sẽ bị loại ra.
Trong khi đó, bà Phan Thị Hiền, Phó tổng giám đốc Ngân hàng An Bình cho rằng, cái khó cho các ngân hàng là nhiều dự án, các ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng.
“Giả sử, một khu đô thị mới có các sản phẩm bất động sản tương lai bán cho khách hàng khoảng 1.000 tỷ đồng, thì ngân hàng cần cấp thêm hạn mức 1.000 tỷ đồng nữa để thực hiện bảo lãnh cho khách hàng. Hạn mức tài trợ tăng mạnh, chưa kể ngân hàng còn phải đảm bảo tiến độ dự án là những điều khó có thể thực hiện được”, bà Hiền nói.
