Kiểm soát chặt chia lô, tách thửa đất là cần thiết. Ảnh: Dũng Minh
Vì sao ít hiệu quả?
Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn số 4898/BTNMT-TCQLĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó yêu cầu các địa phương xử lý nghiêm các trường hợp san ủi đồi núi, san lấp hồ ao, bờ sông, bờ suối… để phân lô, bán nền, xây dựng trên đất nông nghiệp trái quy định pháp luật.
Trước đó, Phó thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã ký Chỉ thị 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng; tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.
Ngay sau đó, một loạt địa phương từng là “điểm nóng” phân lô, bán nền trái phép như Khánh Hòa, Quảng Ngãi… đã cấp tốc yêu cầu chính quyền các cấp phải có động thái quyết liệt trong việc giám sát tình trạng đất nông nghiệp, đất bờ kè, bờ suối bị “chế biến” thành đất ở, phân lô, bán nền trái quy định.
Theo các chuyên gia, đây không phải lần đầu các cơ quan quản lý đưa ra các chỉ thị như thế này, nhưng đa số địa phương đều chỉ làm cho có hoặc “đầu nóng, đuôi lạnh”, bởi thực tế là nhu cầu chia lô, tách thửa đất luôn hiện hữu, lại dễ làm, dễ bán và mang lại lợi nhuận cao nên diễn ra phổ biến dưới nhiều hình thức, không loại trừ có sự tiếp tay của một số cán bộ địa phương.
Chỉ tính từ đầu năm 2022 đến nay, dù thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng vẫn có tới cả tá vụ việc doanh nghiệp tự “vẽ” dự án, sau đó tiến hành “phân lô, bán nền” lừa đảo khách hàng rồi ôm tiền bỏ trốn bị phanh phui với số tiền lên tới cả trăm tỷ đồng. Thậm chí, tại nhiều xã ở huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi còn xuất hiện tình trạng “cò” đất lùng sục tìm mua các khu vực đất lúa, đất trồng hoa màu nhằm chuyển sang đất ở, tách thửa, phân lô rồi mua đi bán lại rầm rộ khiến giá đất “sốt ảo”. Hệ lụy là bà con nông dân nơi đây vốn quanh năm bám đất làm ruộng, nay thấy giá đất tăng cao thì bỏ ruộng đồng quay sang làm “cò”, làm đầu nậu đất đai.
Cần lưu ý rằng, hồi đầu tháng 7/2022, Bộ Tài nguyên và Môi trường từng có công văn đề nghị Bộ Tư pháp thẩm định dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (trong đó có dự thảo sửa đổi Nghị định 43/2014) trước khi trình Chính phủ. Ở bản dự thảo mới này (sau gần 2 năm lấy ý kiến), những đề xuất đầu tiên theo hướng “cấm tiệt” hoạt động phân lô, bán nền ở các đô thị (được quy định tại Điều 41) đã bị đưa ra khỏi bản dự thảo cuối cùng sau khi nhận nhiều ý kiến phản đối từ các thành viên thị trường.
Điều này cho thấy, “phân lô, bán nền” vẫn là một hoạt động hấp dẫn và cần phải đặt ra một khuôn khổ pháp lý để quản lý chặt, thay vì cứ quyết định cấm theo một cách rất bất khả thi. Như đánh giá của ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc vào thời điểm đó, nếu cơ quan quản lý không cho phép phân lô, bán nền thì sẽ có rất nhiều khu đất bị bỏ hoang (vì diện tích không đủ để triển khai dự án thuộc các phân khúc khác), gây lãng phí lớn, thậm còn có thể đi theo chiều hướng khác tiêu cực hơn, bởi nhu cầu phân lô, tách thửa là nhu cầu chính đáng của người dân.
Trong khi đó, sau gần 6 tháng đưa ra văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu dừng tách thửa đất, tránh trường hợp các đối tượng lợi dụng phân lô, bán nền trái phép…, Hà Nội đang thực hiện lấy ý kiến dự thảo về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn Thành phố theo hướng nới lỏng hơn. Báo cáo của Ban cán sự Đảng UBND TP. Hà Nội công bố cách đây không lâu cho biết, thu ngân sách nhà nước trên địa bàn 8 tháng đầu năm 2022 đạt thấp, nhất là khoản thu từ nhà, đất, thu đấu giá quyền sử dụng đất, chỉ bằng 41,5% dự toán.
Quan trọng là phải quản lý chặt quy hoạch tổng thể
Theo luật sư Lê Cường (Đoàn luật sư TP. HCM), Luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn và “ủy quyền” cho các địa phương ban hành quyết định quy định chi tiết việc tách thửa này. Tuy nhiên, hạn chế của Điều 143 và Điều 144 - Luật Đất đai 2013 là chưa cho phép tách thửa đất đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ với đất ở trong cùng thửa đất, hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong đô thị hay điểm dân cư nông thôn trên cơ sở xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở.
Không những vậy, việc Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định thi hành Luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đối với từng loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp lợi dụng để tách thửa đất nông nghiệp bán tràn lan, gây sốt ảo.
Để hạn chế tình trạng trên, mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có văn bản kiến nghị bộ chủ quản hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất đã có giấy chứng nhận trong quá trình sử dụng có biến động do người dân tự tách thửa, tự chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền bằng giấy tay một phần thửa đất.
Cụ thể, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, xét thấy việc xử lý, xem xét, cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp trên chỉ thực hiện sau khi cơ quan quản lý đất đai tại địa phương đã giải quyết xong việc xử lý vi phạm chuyển mục đích sử dụng đất trái phép và phải bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, Sở kiến nghị cần có hướng dẫn xác định thẩm quyền giải quyết cấp giấy chứng nhận để tham mưu cho UBND TP.HCM chỉ đạo thống nhất thực hiện.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, Hiệp hội đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường chủ trì đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định theo hướng giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa, hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị.
Người sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét phê duyệt phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nhà ở và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất là hợp tình hợp lý và giải quyết được nhu cầu thiết thực của nhiều cá nhân, hộ gia đình, sát với thực tiễn. Đồng thời, phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở tại nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân đối với người đang thường trú tại xã đó. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trong xã không tham gia đấu giá thì được đấu giá quyền sử dụng đất cho người ngoài xã.
Theo PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Luật đất đai, Trường đại học Luật Hà Nội, trước tiên cần phải khẳng định rằng, giao dịch về quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô, bán nền hoặc tách thửa đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân luôn hiện diện trên thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu về chuyển dịch bất động sản nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng của xã hội. Vấn đề đặt ra ở đây là Nhà nước cần có thái độ ứng xử, sự tác động phù hợp để vừa không gây trở ngại đối với việc thực hiện giao dịch này, vừa quản lý hiệu quả quyền sử dụng đất.
“Để thực hiện việc này, Nhà nước có nhiều cách lựa chọn như ban hành văn bản nghiêm cấm việc phân lô, bán nền; chỉ nghiêm cấm việc phân lô, bán nền ở những khu vực nhạy cảm, nội đô, có kiến trúc văn hóa, những dự án có dấu hiệu sai phạm... Ngoài ra, cũng cần nhìn nhận rằng, nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản, việc phân lô, bán nền sẽ góp phần tăng thu ngân sách, đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa đất. Mặt khác, hoạt động này được thực hiện dựa trên sự tuân thủ quy định của pháp luật còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản”, ông Tuyến nói.
