Làm bất động sản cần đặt pháp lý lên hàng đầu.
Hãy nói một chút về hành lang pháp lý hiện tại, theo ông, các sắc luật mới điều chỉnh thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành luật có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 tới đã mang đến chuyển biến nào cho thị trường?
Về điểm này, cần phải ghi nhận quyết tâm của Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan trong việc đẩy nhanh hoàn thiện cũng như nỗ lực để các văn bản luật này sớm đi vào thực tiễn.
Dù vậy, các chủ thể liên quan trực tiếp đến dự án bất động sản như chủ đầu tư, chính quyền địa phương… cần có thời gian chuẩn bị, rà soát để thực hiện công tác điều hành, quản lý.
Có thể thấy, việc các văn bản luật nêu trên có hiệu lực thi hành sớm hơn so với kế hoạch ban đầu là từ ngày 1/1/2025 đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản, đặc biệt tạo cơ sở để khơi thông “điểm nghẽn” pháp lý cho các dự án. Đây cũng là tiền đề để các dự án bất động sản có thể ra hàng vào dịp cuối năm nay. Các chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại như những chiếc lò xo đã bị nén đến mức tới hạn, chờ ngày này để bật ra.
 |
Ông Phạm Quang Tú, chuyên gia pháp lý dự án |
Hiện tại, các doanh nghiệp cần chuẩn bị gì để thích ứng với luật mới?
Để thích nghi với hành lang pháp lý mới, nhiều doanh nghiệp đã và đang có sự chuẩn bị cả về lực lượng nhân sự lẫn hạ tầng cơ sở vật chất để tránh tụt lại phía sau.
Chẳng hạn, với những doanh nghiệp có thế mạnh về kinh doanh và phân phối, giờ đây cũng đã sắp xếp thêm những phòng, ban chuyên môn về pháp chế và pháp lý dự án, với nhiệm vụ phối hợp cùng rà soát tổng thể pháp lý dự án để xác định những vấn đề đã và sẽ phát sinh vướng mắc trong quá trình triển khai, từ đó đề xuất hướng xử lý phù hợp, đảm bảo sản phẩm khi đưa ra thị trường có độ an toàn pháp lý cao nhất cũng như đảm bảo quyền lợi khách hàng, với mục đích cung cấp đến khách hàng của mình những sản phẩm tốt nhất.
Ngoài ra, bộ phận này cũng thường xuyên cập nhật những cơ chế, chính sách mới để tham mưu cho lãnh đạo doanh nghiệp kịp thời điều chỉnh phương thức hoạt động cũng như quy trình tuân thủ quy định pháp luật.
Lấy ví dụ, một dự án sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, tiến hành giải phóng mặt bằng để đủ điều kiện huy động vốn theo quy định thì cần phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền trong từng hạng mục công việc.
Tuy nhiên, vì lý do nào đó, một số doanh nghiệp đã bỏ qua và tự huy động vốn hoặc bán hàng khi chưa đủ điều kiện… Chính vì thế, bộ phận pháp lý của doanh nghiệp cần có những rà soát kỹ hơn và tham mưu cho ban lãnh đạo một cách rõ ràng hơn. Đồng thời, phối hợp với cơ quan chức năng để tuân thủ các quy định pháp luật, tránh những hệ lụy không đáng có sau này.
Nhiều chuyên gia cho rằng, đã qua thời “xin - cho” khi triển khai dự án, giờ các bên sẽ phải làm thật, đặt pháp lý lên hàng đầu, nhưng dường như nhiều doanh nghiệp vẫn chưa quen với điều đó?
Điểm này thì đại đa số doanh nghiệp bất động sản đã thấy rõ từ các quan điểm của cơ quan chức năng trong quá trình thẩm định hồ sơ đề xuất đầu tư. Khi chưa có căn cứ pháp lý rõ ràng, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu doanh nghiệp giải trình hoặc phải chờ hướng dẫn thực hiện.
Do đó, khó có thể nói rằng doanh nghiệp đã hiểu đúng và đủ chưa, bởi vấn đề này phụ thuộc vào nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp. Song, về cơ bản, các doanh nghiệp lớn sẽ sớm nhận ra tầm quan trọng của việc hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án hơn vì họ “va chạm” nhiều hơn, tương tác nhiều với cơ quan chức năng hơn.
Lấy ví dụ về sản phẩm codotel, officetel, cơ bản đã có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình này, nhưng một số địa phương cũng như chủ đầu tư vẫn chưa thống nhất được thành phần hồ sơ pháp lý để triển khai, cụ thể là loại hình sản phẩm này thuộc quy định nào của các luật Quy hoạch, Xây dựng, Đầu tư, Kinh doanh bất động sản, Đất đai…? Cơ quan nhà nước cũng chưa thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những hồ sơ pháp lý nào để chứng minh sản phẩm đó được ghi nhận ra sao, có đúng quy hoạch hay không, có thuộc loại tiêu chuẩn nghiệm thu đó hay không, được xây dựng theo tiêu chuẩn nào nguồn gốc sử dụng đất có phù hợp hay không?...
Một số địa phương còn chưa thể thực hiện thủ tục quyết toán dự án đã hoàn thành do chưa được hướng dẫn về cách thức tiếp nhận hạ tầng dự án, khu vực thực hiện dự án sau khi tiếp nhận bàn giao sẽ quản lý, thực hiện như thế nào, chi phí quản lý bao nhiêu, vận hành công trình công cộng ra sao?...
Với cơ quan chức năng thì sao, hiện sự sẵn sàng vào cuộc đã rõ rệt và với các điều luật mới họ đã hiểu đúng, hiểu đủ?
Trách nhiệm từ phía cơ quan quản lý nhà nước là rất lớn. Chính vì thế, các cơ quan, ban ngành chuyên môn trong công tác soạn thảo các văn bản hướng dẫn thực thi luật đã rất vất vả và mất nhiều thời gian, do đó cần rất thận trọng trong quá trình tham mưu, quyết định…
Một yếu tố khách quan nữa là việc đẩy mạnh phòng chống tham nhũng thời gian qua càng khiến các cấp có thẩm quyền cẩn trọng hơn trong việc ra quyết định. Bên cạnh trách nhiệm trực tiếp của người tham mưu thì trách nhiệm của người đứng đầu cũng được xem xét rất nghiêm túc, khách quan.
Việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền một phần giúp tinh giản thủ tục, đồng thời là cơ sở để các cấp làm việc cẩn thận, kỹ càng hơn, từ đó hạn chế tiêu cực cũng như tăng cường đảm bảo an toàn pháp lý cho các dự án.
Quay trở lại thời điểm các luật mới có hiệu lực, theo ông, các bên cần chuẩn bị gì cho mình để tiến hành các nội dung công việc liên quan, sớm đưa dự án ra thị trường?
Thời điểm 1/8/2024 đã đến rất gần, tôi chắc rằng các bên liên quan đều đã có sự chuẩn bị nhất định để đón đầu các quy định mới. Công tác phổ biến quy định mới được tập trung triển khai liên tục nhằm phổ cập các nội dung này đến toàn bộ hệ thống thực thi. Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cũng đã tổ chức nhiều diễn đàn, sự kiện… để cùng tìm hiểu, trao đổi các mặt tích cực cũng như các điều khoản còn chưa thực sự rõ ràng, thỏa đáng.
Với sự phát triển của thông tin truyền thông, người dân cũng ngày một nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của luật pháp. Chúng ta có thể thấy ngay từ giai đoạn góp ý luật, các cơ quan lập pháp đã nhận được rất nhiều ý kiến góp ý cũng như nguyện vọng của người dân và trong quá trình hoàn thiện, người dân cũng được cập nhật thường xuyên những sự điều chỉnh chính sách.
Từ đó, chúng ta có thể thấy rằng, hầu hết các bên đều đã có sự nắm bắt nhất định đối với những sắc luật chuyên ngành bất động sản mới sắp đi vào hiệu lực tới đây.
Đứng ở vai trò tư vấn pháp lý, điều tôi quan tâm nhất chính là sự chuẩn bị của khối doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản. Đây là bộ phận đề xuất cũng như trực tiếp triển khai hầu hết các bước trong chu trình của một dự án bất động sản, do đó việc nghiên cứu kỹ, cập nhật các quy định mới là hết sức quan trọng.
Một mặt, nhằm mục đích chuẩn bị cho những dự án mới được triển khai đúng quy định. Mặt khác, cũng là mặt quan trọng nhất, liên quan đến sự sống còn của hầu hết các doanh nghiệp, đó là tìm hướng tháo gỡ vướng mắc cho các dự án hiện tại. Các quy định mới bên cạnh thắt chặt quy định quản lý cũng tạo ra những hướng “mở”, do đó doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ và có hướng áp dụng phù hợp đối với từng trường hợp.
