Nhu cầu thuê gia tăng
JLL Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng khu vực trung tâm TP.HCM tiếp tục ghi nhận mức hấp thụ tăng khoảng 8.500 m2 trong quý II/2025, qua đó nâng tổng mức hấp thụ trong nửa đầu năm 2025 lên hơn 18.500 m2. Động lực tăng trưởng chính đến từ các doanh nghiệp và tổ chức châu Á ưu tiên thuê các tòa nhà chất lượng cao ở vị trí đắc địa.
Khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức hấp thụ diện tích lớn trong quý II/2025, đạt khoảng 6.000 m2, nhờ một công ty logistics Nhật Bản thiết lập cơ sở hoạt động công nghệ thông tin mới. Đây cũng là tổng mức hấp thụ trong nửa đầu năm ở khu vực này.
Theo bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, hiện nay, các doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm không gian làm việc chất lượng, mà còn đặc biệt chú trọng đến các giải pháp thông minh và môi trường làm việc bền vững. Điều này thúc đẩy xu hướng lựa chọn các không gian văn phòng cao cấp, đặc biệt là các tòa nhà đạt chứng nhận xanh.
Dù nhu cầu tăng, nhưng giá chào thuê gộp văn phòng hạng A trong quý II/2025 vẫn giữ ở mức 64,3 USD/m2/tháng ở khu trung tâm, ổn định theo quý và theo năm.
Tương tự, khu vực ngoài trung tâm chứng kiến giá chào thuê gộp ổn định theo quý và tăng nhẹ 0,9% theo năm, đạt 36,2 USD/m2/tháng, sau khi tòa nhà văn phòng thương mại E.Town 6 tại quận Bình Thạnh cũ đi vào hoạt động từ quý II/2024, kéo mặt bằng giá thuê của khu vực này tăng lên so với cùng kỳ năm trước.
Xét về nguồn cung, thị trường văn phòng TP.HCM trong quý II vừa qua tiếp tục có chuyển động mới với sự bổ sung từ 2 dự án vừa ra mắt là Betrimex Tower cung cấp 11.200 m2 và Yteco Office Tower với 4.000 m2 diện tích sàn.
Dù không thuộc nhóm dự án quy mô lớn, nhưng đều được đánh giá cao nhờ vị trí thuận tiện, thiết kế tối ưu và khả năng đáp ứng linh hoạt nhu cầu của các doanh nghiệp quy mô vừa.
Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho biết, với tầm nhìn trong giai đoạn 2025-2027, TP.HCM dự kiến đón thêm khoảng 433.621 m2 diện tích văn phòng mới, chủ yếu tập trung tại TP. Thủ Đức, quận 1 và quận 7 cũ. Đây là những khu vực đang được định vị lại thành các trung tâm hành chính - thương mại mới nhờ sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng và quy hoạch đô thị.
Bên cạnh đó, không gian làm việc linh hoạt tiếp tục ghi dấu trên bản đồ văn phòng cho thuê Thành phố khi nhiều chủ đầu tư bắt đầu tích hợp mô hình này vào cả các tòa nhà truyền thống lẫn các dự án mới.
Sự kết hợp giữa văn phòng tiêu chuẩn cao, tiện ích đi kèm và khả năng vận hành linh hoạt được xem là điểm nổi bật để thu hút nhóm khách thuê hiện đại trong bối cảnh nhu cầu đang thay đổi nhanh chóng.
Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, thời gian qua, thị trường văn phòng vẫn ghi nhận nhu cầu thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy ở mức cao tại các tòa nhà chất lượng và xu hướng đầu tư hướng đến các tiêu chuẩn bền vững, linh hoạt hơn. Trong đó, TP.HCM giữ vai trò dẫn dắt thị trường cả nước nhờ quy mô lớn và tốc độ phục hồi nhanh sau dịch.
Các dự án trọng điểm như Marina Central Tower và V Plaza Towers đang tạo nguồn cung mới cho phân khúc hạng A, đặc biệt tại khu trung tâm và các trục giao thông chiến lược như Vành đai 3, metro số 1.
Sự quan tâm của các doanh nghiệp quốc tế và công ty công nghệ khiến thị trường này chuyển dần sang mô hình văn phòng xanh, văn phòng linh hoạt với các tiêu chuẩn LEED, WELL và không gian hỗ trợ làm việc kết hợp từ xa.
Tính đến cuối quý II/2025, khoảng 73% nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh (LEED, EDGE, BCA). Đáng chú ý, toàn bộ các dự án mới trong 3 năm gần đây đều theo đuổi tiêu chuẩn này. Những tòa nhà xanh thường có giá thuê cao hơn tới 10% so với mặt bằng chung - không chỉ vì chi phí vận hành tối ưu, mà còn nhờ hiệu suất sử dụng vượt trội.
Các tên tuổi lớn như Deutsches Haus (LEED Platinum), The Hallmark (Green Mark), hay những công trình được EDGE chứng nhận như ETown, The Nexus, Six 8, TD Tower… đều trở thành biểu tượng mới cho phân khúc văn phòng cao cấp. Với mức giá thuê dao động quanh 65 USD/m2/tháng, các dự án này vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy cao, minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của không gian làm việc xanh.
Chiều lòng khách trẻ
Từ nay tới cuối năm 2025, dự án Marina Central Tower sẽ gia nhập thị trường. Đây là một trong những tổ hợp văn phòng lớn nhất TP.HCM với khoảng 71.500 m2 diện tích sàn văn phòng cho thuê và dự báo sẽ làm tăng tính cạnh tranh trên thị trường, đòi hỏi các tòa nhà hiện hữu cần chủ động đổi mới và nâng cấp chất lượng để giữ chân khách thuê cũng như thu hút khách hàng mới.
Sự dịch chuyển này càng trở nên rõ nét khi nhìn vào cơ cấu lực lượng lao động tương lai. Theo báo cáo của Savills Impacts, đến năm 2034, các thế hệ Millennials, Gen Z và Gen Alpha sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển.
Sự gia nhập ngày càng đông đảo của nhóm lao động trẻ này đang tạo ra áp lực mới đối với các nhà tuyển dụng trong việc tái cấu trúc không gian làm việc. Họ ưu tiên các giá trị như sức khỏe, cộng đồng, phúc lợi tinh thần, sự linh hoạt… và kỳ vọng rằng, các dự án mới sẽ đóng vai trò hỗ trợ tích cực cho những nhu cầu đó.
Tại Việt Nam, xu hướng này được thể hiện rõ qua nhu cầu tăng cao đối với các tòa nhà văn phòng chất lượng, có thiết kế mở, đón ánh sáng tự nhiên, nội thất công thái học và các tiện ích hỗ trợ làm việc, thư giãn chất lượng.
Bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại, Savills TP.HCM cho biết, nếu như trước dịch nhu cầu thị trường đã thúc đẩy sự thay đổi rõ rệt về môi trường làm việc, buộc các chủ tòa nhà phải đánh giá lại mục đích của văn phòng hiệu quả, thì nay mô hình làm việc kết hợp đã trở thành tiêu chuẩn mới với sự gia nhập của nhóm lao động trẻ. Theo đó, văn phòng không chỉ là nơi làm việc, mà còn là nơi để cộng tác, đổi mới, sáng tạo và thu hút, giữ chân nhân tài.
Xu hướng phát triển bền vững cũng ngày càng chi phối các quyết định thuê văn phòng, nhất là từ khối doanh nghiệp đa quốc gia - vốn chiếm tới 82% giao dịch thuê mới tại TP.HCM.
Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, sự quan tâm đến tiêu chuẩn xanh đang gia tăng nhanh chóng, kéo theo đó là mức “green premium” - tức chênh lệch giá thuê giữa tòa nhà có chứng chỉ môi trường và các dự án thông thường - dao động trung bình khoảng 10%.
Tại Việt Nam, dù mức độ phổ biến của các tiêu chuẩn này còn ở giai đoạn đầu nhưng xu hướng đã rõ ràng, đặc biệt với các tòa nhà mới nhắm đến nhóm khách thuê quốc tế.
Một thay đổi quan trọng khác là sự dịch chuyển trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê. Trước đây, nếu việc thuê văn phòng chủ yếu mang tính giao dịch, thì hiện tại, hai bên đang tiến tới mô hình hợp tác chiến lược và bền vững hơn. Nhu cầu của khách thuê ngày càng nghiêng về chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và tính linh hoạt, hơn là không gian thuê thuần túy.
Do vậy, các chủ đầu tư đang phải thích nghi nhanh chóng, từ việc nới lỏng điều khoản hợp đồng, tăng cường tiện ích, đến phát triển các dịch vụ giá trị gia tăng nhằm giữ chân khách hàng lâu dài.
“Trong môi trường lực lượng lao động đa thế hệ như hiện nay cùng sự thay đổi ngày càng nhanh của nhu cầu khách thuê, việc hiểu, thích nghi và ứng dụng hiệu quả những xu hướng mới trong không gian làm việc chính là chìa khóa để các doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại giữ vững lợi thế cạnh tranh và tăng trưởng bền vững”, bà Quỳnh nhấn mạnh.