Uỷ ban Kinh tế đồng ý giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất, nhưng có điều kiện

Ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội phát biểu về 12 điểm mới nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 4/8 (Ảnh: M.Minh)

Tại Phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức sáng nay (4/8), ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội có báo cáo cập nhật dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất ngày 1/8/2023.

Trước đó, dự thảo Luật đã được giới thiệu và thảo luận tại Kỳ họp thứ 4, thứ 5 của Quốc hội khoá XV vào tháng 11/2022 và tháng 6/2023; được lấy ý kiến các bộ, ban, ngành, địa phương và nhân dân trong cả nước.

Qua tiếp thu hơn 12 triệu ý kiến đóng góp, sau nhiều lần được bổ sung, chỉnh lý, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cập nhật ngày 1/8 có 11 điểm mới sau:

Về chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 17)

Dự thảo Luật quy định rõ giao đất, cho thuê đất lần đầu và tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số không còn đất hoặc thiếu đất nông nghiệp so với hạn mức sau khi đã được giao đất, cho thuê đất lần đầu.

Ngoài ra, đồng bào dân tộc thiểu số được giao đất cho thuê đất lần 2: Được tặng cho người thuộc hàng thừa kế và để thừa kế; được để lại cho thành viên trong hộ gia đình tiếp tục sử dụng đất sản xuất được giao, cho thuê... Tuy nhiên, không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với các trường hợp khác ngoài 2 trường hợp nêu trên; Không được thế chấp quyền sử dụng đất trừ trường hợp thế chấp tại ngân hàng chính sách xã hội.

"Chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số hướng tới tạo cơ chế khả thi để đồng bào có đất ở, đất sản xuất nhưng hạn chế được việc lạm dụng quyền sử dụng đất đối với giao đất lần thứ 2", ông Hiếu giải thích.

Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm (Điều 35)

Theo ông Hiếu, hình thức trả tiền thuê đất liên quan đến giá thuê đất, doanh nghiệp phải được biết trước để chủ động kế hoạch sản xuất kinh doanh. Việc sửa đổi lần này hướng tới hai hạn chế:

Một là, đơn vị sự nghiệp công lập khi lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm thì không được bán và góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê.

Hai là, (có ý kiến cho rằng cần bổ sung thêm quy định) đơn vị sự nghiệp công lập không được thế chấp tài sản gắn liền với để đất bảo toàn tài sản công.

Về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa (Điều 46)

Dự thảo Luật sửa đổi bổ sung quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa theo quy định.

"Quy định này nhằm bảo đảm đối tượng nhận chuyển nhượng đất trồng lúa sử dụng đúng mục đích sản xuất nông nghiệp, hạn chế tình trạng đầu cơ, thu gom đất trồng lúa", ông Hiếu nói.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 60), hiện nay có 2 loại ý kiến khác nhau:

Một là, các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch được lập, thẩm định xong trước được quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh phù hợp quy hoạch cao hơn;

Hai là, cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn.

Ngoài ra, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện cũng đã chỉnh sửa bước đầu, tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục rà soát.

"Thực tế hiện nay, kế hoạch sử dụng đất được quy định là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; tuy nhiên, thực tế kế hoạch sử dụng đất thường được ban hành chậm so với quy định, dẫn đến không có căn cứ thu hồi đất (Điều 80) làm chậm tiến độ hoàn thành dự án. Do đó, dự thảo sẽ tiếp tục được rà soát để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua", đại diện Uỷ ban Kinh tế cho hay.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh phát biểu khai mạc Phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 4/8.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79); phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Chương VIII); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu...

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo Luật đưa ra 02 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu để tiếp tục bàn bạc:

Phương án 1: quy định theo hướng giao Hội đồng nhân dân quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc nhất định, nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, nhược điểm việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện.

Phương án 2: quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10 ha là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 ha và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 ha và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Theo ban soạn thảo, quy định theo hướng này nhằm xác định rõ ràng ngay tại Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay. Mức 10 ha là mức cao của dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, tuy nhiên, mức quy mô 10 ha này cũng cần tiếp tục nghiên cứu. Có ý kiến đề nghị quy định mức quy mô 20 ha tương ứng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.

Trường hợp nào đấu giá, đấu thầu, giao đất, theo ông Hiếu, dự thảo Luật chỉnh sửa như sau: Quy định rõ đấu giá đối với dự án đầu tư sử dụng đất sạch có sẵn (không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) giao Tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý và khai thác;

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng: quy định rõ đấu giá đối với dự án quy định tại điểm e khoản 3 Điều 79; đấu thầu đối với dự án quy định tại điểm g khoản 3 Điều 79; thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có không thuộc trường hợp quy định tại Điều 79.

Trên cơ sở xác định rõ phạm vi các trường hợp đấu giá, đấu thầu, không đấu giá, không đấu thầu, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có, dự thảo Luật bỏ khoản 5 Điều 122 về xác định thứ tự ưu tiên đấu giá, đấu thầu, thỏa thuận.

Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, dự thảo Luật chỉnh sửa nội dung quy định về phạm vi quỹ đất do Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý; đối với dự án quy định tại điểm e khoản 3 Điều 79 sẽ giao Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện. Bỏ nguồn đất “nhận chuyển nhượng” trong phạm vi quỹ đất Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý...

Về thu hồi đất quốc phòng, an ninh chưa được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh là đất chuyển giao cho địa phương để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (khoản 4 Điều 83)

Tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật đã chỉnh sửa quy định tại đoạn 2 khoản 4 Điều 83 để làm rõ nội hàm quy định.

Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng đây là quy định xử lý thu hồi đất trong trường hợp không đáp ứng điều kiện về phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, vì vậy, thực chất là một trường hợp đặc biệt của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và nội dung này sẽ nằm trong quy trình quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư đối với dự án đầu tư cụ thể. Quy định tại dự thảo Luật vẫn chưa làm rõ được các điều kiện bảo đảm chặt chẽ, rõ ràng về nội dung nên cần tiếp tục hoàn thiện, nghiên cứu.

Toàn cảnh phiên họp

Về hoạt động lấn biển (điểm d khoản 3 Điều 79, Điều 112, Điều 124, Điều 126, Điều 190 dự thảo Luật)

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội và trên cơ sở rà soát, dự thảo Luật đã sửa đổi theo hướng quy định rõ về 3 loại dự án có liên quan đến hoạt động lấn biển: dự án đầu tư trên đất lấn biển sử dụng vốn của nhà đầu tư (vốn ngoài ngân sách nhà nước); dự án đầu tư trên đất lấn biển là dự án đầu tư công; dự án lấn biển đơn thuần, tạo quỹ đất, chưa xác định dự án đầu tư trên đất lấn biển.

Theo Uỷ ban Kinh tế, quy định như vậy để tạo cơ sở pháp lý về đất đai, cùng với các quy định khác có liên quan về đầu tư, cho phép thực hiện dự án lấn biển tạo quỹ đất, phù hợp với điều kiện thực tế về địa chất nơi thực hiện lấn biển và ngân sách cho việc thực hiện.

Về Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 138)

Ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH băn khoăn về quy định tại khoản 3 Điều 138 mở rộng thời hạn xem xét việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 so với thời hạn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là đến ngày 01/7/2004.

Cơ quan soạn thảo báo cáo đây là nội dung tiếp thu ý kiến nhân dân để giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho trường hợp hộ gia đình sinh sống thời gian dài nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất.

Về giá đất (Mục 2 Chương XI)

Tiếp thu ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: Bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể; Bỏ phương pháp chiết trừ vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp; Chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Riêng về phương pháp thặng dư đang được bàn luận nhiều thời gian gần đây, tiếp thu ý kiến đóng góp, Ủy ban Kinh tế đồng ý giữ lại phương pháp thặng dư theo hướng dự thảo Luật thiết kế 02 phương án:

Phương án 1: Tiếp thu ý kiến giữ lại phương pháp thặng dư nhưng ràng buộc điều kiện phải sử dụng cùng với ít nhất 1 phương pháp khác để có sự so sánh và sẽ chọn phương pháp nào mà kết quả xác định tiền sử dụng đất cao hơn tại thời điểm so sánh.

Phương án 2: Giữ quy định như tại dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Phương pháp thặng dư có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như doanh thu phát triển (thời gian bán hàng, tiến độ bán hàng, tốc độ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy…) và chi phí phát triển (thời gian đầu tư xây dựng, tiến độ xây dựng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro và chi phí vốn…) trong khi thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ để giả định, tính toán.

Về đất sử dụng cho khu kinh tế

Tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật được chỉnh sửa theo hướng: Bổ sung quy định tại điểm b1 khoản 3 Điều 79 về thu hồi đất để phát triển, xây dựng khu phi thuế quan, khu chế xuất trong khu kinh tế; Bổ sung Điều 202a quy định về đất sử dụng cho khu kinh tế theo hướng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất trong các khu chức năng của khu kinh tế theo quy hoạch chi tiết xây dựng của khu kinh tế đã được phê duyệt.

Về một số nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của các Nghị quyết của Quốc hội

Ý kiến thẩm tra và ý kiến ĐBQH đề nghị sau khi có báo cáo của Chính phủ về kết quả đánh giá và đề xuất luật hóa cụ thể thì Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ xem xét về tính hợp lý của việc bổ sung quy định tại dự thảo Luật luật hóa nội dung của các Nghị quyết thí điểm. Trong đó, cân nhắc việc bãi bỏ các quy định về quản lý đất đai tại 05 Nghị quyết đặc thù vừa được Quốc hội ban hành trong giai đoạn 2021-2022 khi chưa hết thời hạn thí điểm; cân nhắc nội dung xử lý đối với dự án, hợp đồng thuê đất, hợp đồng liên doanh, liên kết đã thực hiện và đối với doanh nghiệp cổ phần hóa, thoái vốn chỉ mang tính chất xử lý tình huống.

"Tuy nhiên, cho đến nay Chính phủ chưa có Báo cáo về nội dung này nên tạm thời rút nội dung này ra khỏi dự thảo Luật", ông Hiếu nói.

Minh Minh