Nội đô trở nên quá chật chội. Ảnh: Thành Nguyễn.
Chào ông, quỹ đất nội đô các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM không còn nhiều. Ông bình luận gì về cơ hội của vùng ven, như Hưng Yên, Bắc Ninh, Long An, Đồng Nai,…?
Câu nói truyền miệng “Người tăng chứ đất không tăng” có lý lẽ riêng của nó. Với tốc độ đô thị hóa 41%/năm và dự báo 50% dân số sẽ sống ở khu vực thành thị vào năm 2030, quá trình mở rộng, sáp nhập địa giới hành chính hoặc hình thành các đô thị vệ tinh mới là xu hướng phát triển tất yếu.
Điều này đã giúp các địa phương vùng ven trở thành điểm đến mới để đầu tư bất động sản khi sở hữu các yếu tố thu hút như hạ tầng giao thông, mức giá hợp lý, và quỹ đất dồi dào cùng nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi đầu tư.
Quỹ đất lớn mang đến cơ hội phát triển dự án nhà ở đa dạng hơn và chi phí đầu tư hiệu quả hơn. Cụ thể, giá đất thấp giúp chi phí cấu thành trên 1m2 thấp hơn, thúc đẩy nhà phát triển xây dựng với số lượng lớn hơn và bán với mức giá “mềm” hơn. Từ đó, các giao dịch thứ cấp cũng có sức hấp thụ và lợi nhuận tốt hơn.
Ở thị trường phía Nam, có thể kể đến một số dự án vùng ven lớn như Mizuki Park 26 ha (Nam Long) ở Bình Chánh, Dragon City 65 ha (Phú Long) ở Nhà Bè hay xa hơn là T&T Millenia 267 ha (T&T Group) ở Long Hậu – Long An. Với hàng nghìn căn hộ, nhà phố và biệt thự, những siêu dự án này được kỳ vọng thúc đẩy quá trình giãn dân và góp phần thu hút thêm đầu tư cho y tế, giáo dục, thương mại, tăng trưởng kinh tế - xã hội cho toàn vùng.
 |
Ông David Jackson. |
Chắc hẳn cũng có những hạn chế?
Tiềm năng là rất lớn, tuy nhiên, nếu chỉ xét trong phân khúc bất động sản nhà ở, thị trường vùng ven cũng có một số hạn chế cần nhìn nhận và cân nhắc thấu đáo.
Việc hình thành một đô thị hoàn chỉnh với môi trường sống tiện nghi đòi hỏi sự tham gia của nhiều bên liên quan, không chỉ từ chính lượng cư dân mà còn từ các nhà phát triển và chính quyền địa phương với rất nhiều nỗ lực. Ở góc độ quy hoạch đô thị, thứ nhất, cần có thời gian và nhiều yếu tố khác để thu hút đủ lượng cư dân; thứ hai, cần phát triển đồng bộ về an sinh xã hội, sinh kế (việc làm và phương tiện lao động) cho người dân để giữ chân họ.
Vậy theo ông, phân khúc nào ở vùng ven sẽ hưởng lợi?
Xét về cơ hội đầu tư, phân khúc tiềm năng nhất là các loại hình bất động sản liên quan đến khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng logistics (trung tâm phân phối, trung chuyển), trung tâm dữ liệu (data center), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và chuyên gia.
Sức hút của phân khúc này được dự báo sẽ ngày càng lớn khi Việt Nam đang chú trọng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài cho các ngành công nghiệp sản xuất và xuất khẩu.
Ý ông là hiệu quả từ giá thuê?
Nhìn chung, bất động sản công nghiệp ở vùng ven được đánh giá sẽ hưởng lợi nhiều nhất về hiệu quả đầu tư trong thời gian tới.
Dẫn chứng là số lượng các nhà đầu tư nước ngoài đặt vấn đề tìm thuê mặt bằng tại các khu công nghiệp tăng mạnh, đặc biệt từ quý 2/2022. Nhu cầu thuê cao sẽ dẫn đến giá thuê tăng và biên lợi nhuận đầu tư từ đó cũng kỳ vọng nhanh hơn và tốt hơn. Cụ thể, giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp ở Đồng Nai, Bình Dương được ghi nhận vào khoảng 180 USD/m2/kỳ hạn và tại tỉnh Long An trung bình là 160 – 180 USD/m2/kỳ hạn. Tại thị trường phía Bắc, giá thuê trung bình rơi vào khoảng 146 USD/m2/kỳ hạn và các “thủ phủ” công nghiệp như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh luôn đạt tỷ lệ lấp đầy trên 92%.
Chung cư thì sao khi nó sẽ thoả mãn tốt các mục tiêu về giá – vốn là vấn đề nhiều người mua nhà ở thực rất quan tâm?
Riêng đối với chung cư, nếu xét nguồn cung giữa các phân khúc ngày càng bất cân đối, nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn, thậm chí có thể nói như chiếc lò xo bị nén lại sau nhiều năm khi mức giá tăng lên quá cao dẫn đến vượt quá khả năng chi trả và tích lũy. Do đó, người mua ngày càng có xu hướng thận trọng và tìm hiểu kỹ, tìm kiếm những sản phẩm tiệm cận với giá trị thực: vị trí không quá xa, giá bán/giá thuê hợp lý, tiện nghi và chất lượng trung bình tốt.
Vùng ven chính là vị trí lý tưởng để phát triển các dự án như vậy. Giá đất thấp, liên kết vùng tốt và mật độ dân cư đang gia tăng là những lợi thế giúp các dự án căn hộ chung cư tầm trung đạt sức hấp thụ và thanh khoản tốt hơn nhờ có thể dễ dàng bán lại hoặc cho thuê.
Đây cũng được xem là cơ hội cho các nhà phát triển tái cơ cấu danh mục phát triển dự án. Dẫn chứng là tại hội nghị “Phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp” giữa Chính phủ và khu vực tư nhân vào ngày 1/8, có đến 5 “ông lớn” như Vingroup, Novaland, Masterise Homes cam kết tham gia phát triển hàng trăm nghìn sản phẩm nhà ở xã hội. Điều này cho thấy nguồn cung căn hộ bình dân, tầm trung sẽ được cải thiện và thị trường này được kỳ vọng sẽ sôi động trong thời gian tới.
 |
Ngày càng có nhiều dự án nhà ở ven đô. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Với khoảng cách 20 – 30 km, trong điều kiện giao thông đã và sẽ tiếp tục được cải thiện như hiện tại, phải chăng tương lai của việc ngày làm Thủ đô, tối ngủ ven đô sẽ càng phổ biến?
Vị trí dự án và hạ tầng giao thông đóng vai trò then chốt vì ảnh hưởng đến khoảng cách và thời gian di chuyển của người mua nhà. Trong khi đó, khu vực lõi đô thị được xem như cực nam châm tăng trưởng – nơi “nuôi sống” nền kinh tế với cơ hội việc làm và an sinh xã hội tốt hơn. Do đó, việc di chuyển giữa ngoại ô và trung tâm sẽ ngày càng phổ biến và là xu hướng tất yếu tại Việt Nam và trên thế giới.
Đối với Hà Nội – nơi có hạ tầng được đánh giá tốt hơn trên mặt bằng chung cả nước, việc đi lại từ trung tâm đến các vùng ngoại vi (Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hòa Bình) nhìn chung thuận tiện hơn nhờ có các dự án giao thông lớn như Đại lộ Thăng Long, cầu Nhật Tân, đường Võ Nguyên Giáp, Metro Cát Linh – Hà Đông, đường Vành Đai 4 trong tương lai… Trong khi đó, tại TP. HCM, các công trình hạ tầng cấp vùng chưa được đầu tư đúng mức, dẫn đến yếu tố liên kết vùng có phần kém hơn. Ví dụ như từ TP. HCM đến Bình Dương hầu như chỉ đi qua một con đường duy nhất là Quốc lộ 13, hay các con đường Nguyễn Thị Định, Võ Chí Công từ cảng Cát Lái (TP. Thủ Đức, TP.HCM) đến các KCN tại Bình Dương đều luôn trong tình trạng quá tải.
Do đó, để đáp ứng nhu cầu đi lại, vận chuyển của người dân, hạ tầng giao thông cũng cần được phát triển tương xứng và đồng bộ.
Có kinh nghiệm nào trong phát triển các dự án đô thị kiểu này ở các nước mà Việt Nam có thể học tập không?
Đô thị vùng ven hay đô thị vệ tinh là một mô hình phổ biến ở nước ngoài nhằm giải quyết những áp lực lên đô thị trung tâm như ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông và đặc biệt tạo ra sự đồng đều trong quá trình phát triển giữa các khu vực. Một số đô thị vệ tinh lớn trên thế giới có thể tham khảo như Gold Coast ở Queensland (vệ tinh Brisbane), Sunbury (vệ tinh của Melbourne – Úc), Thane và Ulhasnagar (vệ tinh của Mumbai – Ấn Độ), Bundang và Bucheon (vệ tinh của Seoul – Hàn Quốc)…
Đặc điểm chung của mô hình này là sự mở rộng quy mô phải đi cùng với quy hoạch chi tiết về mọi khía cạnh của đô thị, bao gồm giao thông, logistics, y tế, giáo dục, du lịch khách sạn, tài chính, các ngành công nghiệp để đảm bảo hạ tầng phát triển phù hợp và tạo cơ hội việc làm bình đẳng, đồng đều giữa các khu vực.
