Năm 2012 đang đi về chặng cuối với bức tranh ảm đạm của một thị trường bất động sản khó khăn trên hầu hết các phân khúc. Nhiều nhà đầu tư, chủ dự án… chịu áp lực về tài chính. Vậy có thể kỳ vọng gì về thị trường bất động sản trong năm tới? Khi nào thị trường khởi sắc trở lại? Đó là những nội dung chính được đề cập trong buổi Tọa đàm “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2013” do Báo Đầu tư tổ chức sáng 23/10.
Sửa cơ chế thu hồi đất
Ông Đặng Quang Phán, Phó vụ trưởng phụ trách Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường cho biết, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thay thế Luật Đất đai 2003 sẽ được trình Quốc hội khóa XIII, Kỳ họp thứ tư xem xét cho ý kiến trong phiên họp toàn thể ngày 29/10 tới.
Trước đó, phản ánh của đại diện nhiều DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, Luật Đất đai hiện hành khiến họ gặp khó khăn trong phát triển dự án bất động sản. Đặc biệt, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và các loại thuế, phí đẩy giá bất động sản lên cao.
Theo ông Phán, Luật Đất đai sửa đổi có một số nội dung điều chỉnh có thể tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Chẳng hạn, Dự thảo luật nghiêm cấm việc mua bán nhà đất theo hình thức mua bán trao tay vốn rất phổ biến hiện nay, vì thế, có thể khiến thị trường minh bạch hơn. Ngoài ra, Dự Luật cũng rất quyết liệt trong việc thu hồi đất. Chẳng hạn, Luật quy định rõ ràng một số trường hợp chủ dự án không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tiếp sẽ bị thu hồi và chủ đầu tư sẽ không được bồi thường tài sản trên đất.
Quy định này sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì nó sẽ gạt bỏ những nhà đầu tư không có năng lực thực sự, không có nhu cầu đầu tư. Qua đó, thị trường sẽ phát triển tốt hơn.
Tại buổi Tọa đàm, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng chỉ ra một số bất cập tại Luật Đất đai cũ, như thời hạn sử dụng ngắn và chính sách đất đai hay thay đổi khiến nhà đầu tư khó có kế hoạch dài hạn. Chính sách về đất đai còn nhiều kẽ hở, khiến tham nhũng trong lĩnh vực đất đai rất “nóng”.
Ông Võ cho rằng, những điểm sửa đổi, bổ sung cần phải căn cơ và có tính dài hạn hơn. “Việc sửa Luật phải hướng tới việc có một chính sách ổn định ít nhất trong vòng 20 năm. Chứ nếu triển khai như dự thảo sửa đổi lần này thì không cẩn thận, chỉ vài ba năm tới, chúng ta lại phải sửa đổi chính sách đất đai”, ông Võ nói và nhận định thêm, điểm mấu chốt là Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quay về mô hình Nhà nước điều khiển, chứ không phải mô hình thị trường tự điều chỉnh (hay cơ chế thoả thuận đền bù), khiến việc giảm tham nhũng và giảm khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai gặp nhiều thách thức hơn.
Tuy nhiên, đóng góp ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch CTCP Phát triển nhà Từ Liêm lại cho rằng, mô hình Nhà nước điều khiển thị trường là ưu việt. Bởi theo ông Kha, nếu cứ áp cơ chế thỏa thuận đền bù thì các chủ đầu tư sẽ rất khó triển khai dự án. Ngoài ra, ông Kha cũng cho rằng, Nhà nước cần thống nhất một giá đền bù và ổn định lâu dài, nếu còn chênh lệch giá giữa các thời điểm thì sẽ còn khiếu kiện, khiến các nhà đầu tư rất khó khăn.
Đại diện các DN, chuyên gia và nhà quản lý trao đổi bên lề cuộc Toạ đàm
Thị trường sẽ ấm vào cuối năm 2013?
Theo ông Nguyễn Văn Phúc, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội, lượng hàng tồn kho bất động sản quá lớn đang gây khó khăn không nhỏ cho nền kinh tế. Để tham mưu cho Quốc hội tìm giải pháp tháo gỡ, Ủy ban Kinh tế Quốc hội đã yêu cầu Bộ Xây dựng báo cáo lượng hàng tồn kho, nhưng hiện chưa có con số cụ thể.
Cũng theo ông Phúc, thị trường bất động sản khó khăn tác động dây chuyền khiến khoảng 80 ngành khác cũng gặp khó. Trong đó, lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng gặp khó khăn nhiều nhất, vì có liên quan trực tiếp đến bất động sản.
Về vấn đề hàng tồn kho, PGS. TS. Bùi Tất Thắng, Viện trưởng Viện Chiến lược phát triển cho rằng, việc chưa có một con số thống kê cụ thể về lượng hàng tồn kho bất đông sản khiến các nhà hoạch định chính sách không biết được sức khỏe thực của DN ra sao, nên gặp khó khăn trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ thị trường sao cho đúng và trúng.
Ông Thắng nhận định, thị trường bất động sản hiện đã rơi đến đáy. Bước sang năm 2013, việc giải cứu bất động sản sẽ diễn ra từ từ. Vì thế, thời điểm cuối năm 2013, thị trường có khả năng ấm lại. Khả năng hồi phục của thị trường có thể diễn ra nhanh hơn nếu các chính sách mới đưa ra phù hợp. Có thể nhận định điều này bởi tiềm lực trong dân là rất lớn, chỉ nguyên dự trữ vàng cũng lên đến hàng chục tỷ USD. Chỉ cần những điểm nghẽn của thị trường được khơi thông, một nguồn vốn không nhỏ sẽ đổ vào bất động sản.
Để hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục, chính sách tín dụng bất động sản rất quan trọng. Ông Trần Văn Tần, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước thừa nhận, việc thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài đã khiến bất động sản trở thành lĩnh vực nằm trong nhóm có nợ xấu lớn nhất. Đặc biệt, thị trường bất động sản có tính liên kết và lan toả mạnh mẽ đối với các lĩnh vực kinh tế khác, nên thị trường này suy giảm đã trở thành một trong những “thủ phạm” gây ra khó khăn cho nền kinh tế. Vì vậy, hỗ trợ thị trường bất động sản hồi phục đang trở thành một trong những ưu tiên hàng đầu.
Ông Tần cho biết, năm 2012, ngoài việc hạ lãi suất, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều điều chỉnh, như đưa một số đối tượng trong lĩnh vực bất động sản ra nhóm phi sản xuất khiến nhóm bất động sản bị hạn chế cho vay giảm xuống còn khoảng 25%. Việc hạ lãi suất và nới tín dụng khiến dư nợ cho vay bất động sản từ tháng 6 đến nay tăng trên dưới 1% (trong khi dư nợ bất động sản 6 tháng trước đó tăng trưởng âm).
Cũng theo ông Tần, trong năm 2013, ngân hàng sẽ tiếp tục nới rộng hầu bao đầu tư cho thị trường bất động sản. Đặc biệt, các ngân hàng tập trung nguồn vốn cho vay đối với các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Vì thế, việc kỳ vọng thị trường sẽ ấm lại vào năm 2013 là có cơ sở.
Đến tham dự buổi Tọa đàm do Báo Đầu tư tổ chức, các chuyên gia từ các công ty tư vấn bất động sản lớn như CBRE, Savills, Cushman & Wakefield đều cùng chung nhận định, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, hàng tồn kho nhiều, nguồn cung vẫn tiếp tục tăng và giá nhiều phân khúc tiếp tục giảm. Tuy nhiên, điểm lạc quan trong dài hạn là nhu cầu về nhà ở tại Việt
Đặc biệt, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, mặc dù thị trường khó khăn, nhưng nói đóng băng thì không phải vì nó vẫn lên xuống theo chu kỳ. Cụ thể, bắt đầu từ quý III/2012, thị trường có điểm sáng, nhiều dự án có sản phẩm tốt, giá cả phù hợp vẫn bán được hàng.
“Một số phân khúc vẫn bán hàng tốt, khi thị trường có nhu cầu, các chủ đầu tư cần triển khai dự án nhanh hơn để đẩy nhanh tốc độ quay vòng vốn“, bà Hằng nói.
