Luật sư Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN)
Thời gian qua, số lượng dự án bất động sản được triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư không nhiều, phải chăng một nguyên nhân chính là doanh nghiệp bất động sản không xác định được dự án của mình có cần phải đem ra đấu thầu hay không?
Trong tháng 9/2021, tôi có tham gia đóng góp ý kiến về Thông tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất (sau này là Thông tư 09/2021/TT-BKHĐT), đặc biệt là về giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu. Kể từ thời điểm Thông tư 09/2021 có hiệu lực đầu năm 2022, tôi đã và đang tham gia trực tiếp vào quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho nhiều dự án có sử dụng đất ở các địa phương và nhận thấy có một số tồn tại cần được tháo gỡ.
Trong đó, phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu tại dự thảo sửa đổi lần 2 (ngày 22/7/2022) đã chuyển việc xác định dự án có sử dụng đất nào sẽ phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sang cho Luật Đất đai. Tôi cho rằng, việc sửa đổi này dễ dẫn đến lúng túng cho các nhà đầu tư, vì trong quá trình triển khai dự án, một trong những vấn đề doanh nghiệp e ngại nhất là phải xác định luật áp dụng cho cùng một vấn đề.
Theo Khoản 02, Điều 64 - Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (ngày 25/7/2022), một trong những tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất là dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên, điều này là không hợp lý, vì thực tế, đa số dự án bất động sản đều có quy mô từ vài héc-ta đến vài chục héc-ta, nếu theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thì không thể đem ra đấu thầu được.
Mặt khác, cũng cần phải làm rõ Luật Đất đai là luật nội dung hay luật hình thức, vì hiện nay, Điều 64 - Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định cả trình tự thực hiện đấu thầu, điều này sẽ gây chồng chéo với Luật Đấu thầu trong quá trình thực hiện. Đó là chưa kể còn có nhiều văn bản dưới luật khác như các nghị định, thông tư… nên có nhiều rủi ro các doanh nghiệp có thể gặp phải, đặc biệt là rủi ro hậu kiểm. Đây là điều mà cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp đều e ngại. Do vậy, nếu tập trung điều chỉnh, quản lý tại một luật và một cơ quan phụ trách sẽ hợp lý hơn.
 |
Ảnh: Dũng Minh |
Vậy còn quy định về quy mô dự án, mà cụ thể là mốc 100 ha tại dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai thì sao?
Như đã trình bày ở trên, tôi cho rằng, việc đưa ra mốc 100 ha là chưa hợp lý, chưa kể việc “chốt cứng” ở mức này dễ dẫn đến trường hợp các nhà đầu tư chia nhỏ dự án để “né” việc đấu thầu. Do đó, Ban soạn thảo nên xem xét đưa về mức 20 ha (tương đương diện tích tối thiểu của một khu đô thị) hoặc chuyển về lại cho Luật Đấu thầu để đảm bảo tính thống nhất.
Hiện nay, có nhiều dự án bất động sản đình trệ vì gặp vướng mắc do đất công xen kẹt, ông có kiến nghị gì để tháo gỡ vướng mắc này?
Về phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu thầu thì tôi cũng ý kiến thêm, đó là tại TP.HCM có nhiều dự án không thể đem ra đấu thầu được vì vướng nhà, đất công, mà hiện được điều chỉnh theo Luật Quản lý tài sản công và các văn bản hướng dẫn liên quan.
Tuy nhiên, trong các văn bản này mới chỉ đề cập đến việc xử lý tài sản công bằng hình thức đấu giá, đây là điểm gây vướng mắc. Vì vậy, trong dự thảo Luật Đấu thầu sửa đổi lần này nên chăng cần bổ sung thêm hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất vào Luật Quản lý tài sản công để đảm bảo tính đồng bộ của quá trình lựa chọn nhà đầu tư.
Phản ánh từ nhiều doanh nghiệp cho thấy, trong câu chuyện đấu thầu dự án, rà soát sơ bộ năng lực nhà đầu tư cũng là vấn đề gây băn khoăn, theo ông thì sao?
Thực tiễn áp dụng cho thấy, tại nhiều dự án, sau khi tiến hành rà soát sơ bộ năng lực kinh nghiệm thì chỉ một nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia, được bên mời thầu công nhận và nhà đầu tư đó sẽ không phải đóng tiền nộp ngân sách nhà nước tối thiểu, nên việc thực hiện rà soát không còn mang nhiều ý nghĩa.
Cũng có quan điểm cho rằng, bước rà soát sơ bộ năng lực kinh nghiệm dễ bị lợi dụng để đưa ra những điều kiện nhằm hạn chế số lượng nhà đầu tư tham gia. Do vậy, tôi cho rằng, nên lược bỏ khâu này và lồng ghép vào giai đoạn đấu thầu sẽ đảm bảo hơn tính minh bạch, công bằng và chặt chẽ trong quá trình triển khai.
Tuy nhiên, với những địa bàn khó khăn, việc thu hút đầu đầu tư gặp nhiều trở ngại, các quy định pháp luật cũng cần có sự linh hoạt. Chẳng hạn, nếu đấu thầu công khai mà vẫn chỉ có một nhà đầu tư tham gia và thỏa mãn các yêu cầu trong hồ sơ mời thầu thì nên miễn hoặc giảm tiền nộp ngân sách nhà nước tối thiểu để tạo động lực cho nhà đầu tư thực hiện dự án.
Quay trở lại vấn đề giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu, ông đánh giá thế nào về việc bổ sung các tiêu chí ngoài giá trị này vào quá trình lựa chọn nhà đầu tư tại dự thảo lần này?
Việc bổ sung thêm các tiêu chí khác ngoài giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (tức là yếu tố tài chính) là rất cần thiết. Bản chất của quá trình đấu thầu là chọn ra một nhà đầu tư phù hợp nhất, thế nên “bài thầu” ngoài cơ bản dựa trên chủ trương đầu tư hiện hữu của dự án, thì còn phải cân nhắc thêm các yếu tố khác nhằm đảm bảo hài hòa, cân bằng lợi ích của các bên liên quan như người dân xung quanh dự án, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị...
Nếu chỉ lựa chọn nhà đầu tư dựa trên yếu tố tài chính thì việc phát triển dự án sẽ không đảm bảo tính bền vững. Vì vậy, hợp lý hơn cả là chúng ta nên quy định việc lựa chọn nhà đầu tư theo phương pháp đánh giá tổng hợp, được xây dựng trên cơ sở kết hợp giữa kỹ thuật (các yếu tố liên quan đến kinh nghiệm, năng lực nhà đầu tư, môi trường, xã hội,…) và tài chính.
Tùy vào điều kiện cụ thể tại từng địa phương mà đưa ra những tiêu chí, thang điểm cho phù hợp, pháp luật chỉ nên quy định tỷ lệ tối đa của trọng số tài chính trong quá trình đánh giá, ví dụ giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu có trọng số là 70% tổng điểm, còn lại 30% sẽ là các yếu tố khác. Về kỹ thuật lập pháp, nên đưa các vấn đề kỹ thuật cụ thể này vào các văn bản dưới luật sẽ phù hợp hơn.
Cách tính giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu là điều các địa phương cũng như nhà đầu tư rất quan tâm, cũng là nội dung gây băn khoăn nhất, ông có đề xuất gì?
Theo tôi, cách tính giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu không khó, vấn đề nằm ở dữ liệu đầu vào để tính hiện nay là trên tất cả các kết quả đấu giá đất trong 2 năm gần nhất của khu vực nơi đặt dự án. Điều này gây khó khăn cho quá trình thu thập số liệu vì có những địa phương tổ chức nhiều cuộc đấu giá đất.
Hiện nay, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bãi bỏ khung giá đất, chỉ còn bảng giá đất. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, công việc này sẽ được thực hiện định kỳ và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm. Vì vậy, việc tính toán giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu có thể dựa trên bảng giá đất, điều này sẽ giúp đơn giản phương pháp tính toán, đẩy nhanh tiến độ lựa chọn nhà đầu tư.
Còn về việc nộp ngân sách nhà nước tối thiểu thì sao, quy định hiện tại có hợp lý?
Hiện nay, việc đóng tiền ngân sách nhà nước tối thiểu được thực hiện một lần ngay khi xác định được doanh nghiệp trúng thầu, quy định này đang tạo một áp lực tài chính rất lớn đến nhà đầu tư.
Do đó, tôi cho rằng, nên chia nhỏ và cho phép nhà đầu tư được đóng nhiều lần (ví dụ khi trúng thầu sẽ đóng trước 20-30%, số còn lại sẽ đóng trong quá trình thực hiện dự án), điều này sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, cũng là giảm sức ép lên giá nhà. Đây là điều tích cực cho thị trường, người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà với mức giá phù hợp hơn và cũng đúng với mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gian
