Phối cảnh Dự án Shinzen Home, dự án được dùng làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu của Nam Land.
Tài sản bảo đảm không… đảm bảo
Nhiều tháng nay, gần 500 nhà đầu tư trái phiếu của Công ty TNHH Nam Land đi qua nhiều trạng thái cảm xúc, từ lo lắng, bức xúc đến hy vọng, rồi lại hoang mang, bức xúc. Đây là các nhà đầu tư đã tham gia mua lô trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có tổng trị giá 900 tỷ đồng do Nam Land phát hành vào ngày 13/7/2021, với mã NALCH2124001. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu tiên là 10,3%/năm, từ năm thứ 2 là 4,7% cộng lãi suất tham chiếu nhưng không thấp hơn 10,3%/năm, trả 3 tháng/lần.
Theo bản công bố thông tin chào bán trái phiếu của Nam Land, tài sản bảo đảm cho lô trái phiếu là toàn bộ phần vốn góp trị giá 936 tỷ đồng tại Công ty TNHH Gotec Việt Nam, thuộc sở hữu của các thành viên Gotec Việt Nam, bao gồm phần vốn góp trị giá 475 tỷ đồng, tương đương 50,748% vốn điều lệ Công ty TNHH Gotec Việt Nam, thuộc sở hữu của Nam Land; phần vốn góp trị giá 450,98 tỷ đồng, tương đương 48,182% vốn điều lệ Gotec Việt Nam, thuộc sở hữu của ông Nguyễn Việt Anh (Chủ tịch Gotec Việt Nam - PV) ; phần vốn góp trị giá hơn 10 tỷ đồng, tương đương 1,07% vốn điều lệ Gotec Việt Nam, thuộc sở hữu của bà Nguyễn Thị Ánh Tuyết.
Ngoài ra, tài sản đảm bảo còn bao gồm toàn bộ phần vốn góp trị giá 335 tỷ đồng tại Nam Land thuộc sở hữu của thành viên Công ty (khi đủ điều kiện thế chấp), bao gồm phần vốn góp trị giá 301,5 tỷ đồng, tương đương 90% vốn điều lệ Nam Land thuộc sở hữu của ông Nguyễn Thúc Anh Thi (Chủ tịch Nam Land - PV), phần vốn góp trị giá 33,5 tỷ đồng, tương đương 10% vốn điều lệ của Nam Land, thuộc sở hữu của ông Vũ Việt Trung.
Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu cũng bao gồm quyền sử dụng đất phát sinh từ khu đất có diện tích 10.076,6 m2, theo giấy chứng nhận đứng tên Công ty TNHH Gotec Việt Nam do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 7/12/2015; bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai, bao gồm cả các khoản phải thu từ hợp đồng mua bán, đặt cọc và cho thuê liên quan tới/và hoặc phát sinh từ dự án Asiana Riverside của Công ty Gotec Việt Nam (khi đủ điều kiện thế chấp).
Về phương án sử dụng vốn, Nam Land cho biết, sử dụng tối đa 400 tỷ đồng để thanh toán nghĩa vụ tín dụng với Ngân hàng VPBank, phần còn lại hợp tác với Công ty TNHH Gotec Việt Nam để phát triển dự án Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Asiana Riverside (tên thương mại là Shizen Home), tại phường Bến Nghé, phường Tân Thuận Đông, quận 7, TP.HCM.
Tổ chức phát hành đã ký hợp đồng quản lý tài khoản, quản lý tài sản đảm bảo với Ngân hàng Vietcombank và ký hợp đồng đại diện người sở hữu trái phiếu với Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI). Nam Land dự kiến, tiền thu từ kinh doanh dự án Shizen Home sẽ được dùng để trả lãi và gốc cho trái chủ.
Trả lãi được 5 kỳ, đến kỳ trả lãi ngày 13/1/2023, Nam Land không trả được. Sau đó, Công ty đã có công văn xin khất nợ trái chủ đến ngày 28/2/2023. Đồng thời, Công ty cũng tổ chức đại hội trái chủ và thông báo sẽ mua lại trái phiếu trước ngày 30/6/2023. Nhưng đến 28/2/2023, Nam Land chỉ trả được 50% tiền lãi và xin khất tiếp số còn lại vào cuối tháng 3. Đến hẹn, Công ty tiếp tục không trả được lãi và chính thức bị tuyên vỡ nợ trái phiếu.
Trong khi doanh nghiệp cho biết cạn kiệt tiền để thực hiện nghĩa vụ với trái chủ thì dự án Shizen Home đã thi công xong phần móng, đủ điều kiện bán hàng, nhưng Sở Xây dựng TP.HCM chưa cấp phép mở bán do còn vướng rà soát nguồn gốc đất Nhà nước chuyển đổi để xây dựng dự án này.
Sau nhiều nỗ lực “kêu cứu” của Gotec Việt Nam, chính quyền TP.HCM đã vào cuộc, nguồn gốc đất tại dự án Shizen Home cũng được thông qua. Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP.HCM đề nghị Gotec Việt Nam, Vietcombank và các đơn vị liên quan thực hiện các nội dung liên quan việc thế chấp quyền sử dụng đất của khu đất dự án và quyền phát sinh từ dự án theo quy định tại Nghị định số 99/2022/NĐ-CP của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm và Thông tư số 07/20219/TT-BTP của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất và các quy định pháp luật khác có liên quan. Sau khi thực hiện nội dung trên, Sở mới xem xét giải quyết thủ tục xác nhận điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.
Rắc rối lại tiếp tục phát sinh.
Đòi không được, bán không xong
Trong công văn lấy ý kiến trái chủ ngày 23/5/2023, Nam Land đề nghị trái chủ đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là bất động sản dự án (Shizen Home - PV) mà các bên đã ký với Ngân hàng Vietcombank. Ngay sau khi có giấy phép mở bán, trái chủ đồng ý cho tổ chức phát hành và chủ đầu tư thực hiện xóa thế chấp các tài sản bảo đảm và thanh lý hợp đồng thế chấp động sản và các hợp đồng thế chấp bất động sản liên quan đến nghĩa vụ tín dụng và nghĩa vụ trái phiếu.
Tổ chức phát hành và chủ đầu tư cam kết, 50% số tiền dự kiến thu về từ bán hàng dự án Shizen Home (sau khi được phép mở bán) sẽ dùng để thanh toán các chi phí của dự án; 50% còn lại sẽ dùng để thanh toán gốc, lãi cho người sở hữu trái phiếu.
Sau khi Nam Land phát công văn lấy ý kiến như trên, các trái chủ đã có cuộc thảo luận nóng bỏng trên các hội nhóm đầu tư vào mã trái phiếu này. Phần đông trái chủ không đồng tình với phương án Nam Land đưa ra, bởi họ lo lắng rằng, sau khi giải chấp tài sản bảo đảm, nếu tổ chức phát hành “trở mặt”, họ không còn “cọc” tài sản bảo đảm để bấu víu.
Một trái chủ đặt câu hỏi: “Sau khi làm xong thủ tục pháp lý mở bán dự án, Nam Land không bàn giao tài sản lại phía ngân hàng thì sao? Đáng ngại hơn là khi giải chấp tài sản bảo đảm do trái chủ đồng ý, Vietcombank không còn trách nhiệm gì với hợp đồng quản lý tài sản bảo đảm nữa”.
Đến đây, trái chủ Nam Land rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, nếu đồng ý giải chấp tài sản đảm bảo thì lo sợ nguy cơ “thả gà ra mà đuổi”, còn nếu không đồng ý cho tổ chức phát hành giải chấp tài sản bảo đảm thì dự án Shizen Home sẽ không có giấy phép mở bán, tổ chức phát hành sẽ không có nguồn thu để trả nợ trái chủ.
Một số trái chủ có hợp đồng đầu tư giá trị lớn đã tham vấn luật sư thì nhận được câu trả lời là: Nếu tổ chức phát hành không đưa tài sản khác vào bảo đảm thì trái chủ không nên giải chấp tài sản bảo đảm hiện có. Đồng thời, luật sư cũng khuyến nghị, nếu tổ chức phát hành đưa tài sản mới vào thế chấp thì trái chủ phải đạt được thỏa thuận với Vietcombank để ngân hàng này tiếp tục quản lý tài sản mới.
Hết thời hạn lấy ý kiến, kết quả là trái chủ không đồng ý giải chấp tài sản bảo đảm, yêu cầu TVSI và Vietcombank bán tài sản bảo đảm để trả lãi và gốc cho họ. Vietcombank sau đó có công văn gửi Nam Land yêu cầu bàn giao tài sản bảo đảm nhưng tổ chức phát hành không ký bàn giao tài sản. Ngày 4/7/2023, Vietcombank thông báo về việc khởi kiện để yêu cầu bàn giao tài sản bảo đảm của gói trái phiếu NALCH2124001 do Nam Land phát hành.
Đến ngày 7/7/2023, Gotec Việt Nam có công văn xin tự thương lượng bán tài sản bảo đảm trong thời hạn 180 ngày. Công văn đề cập, “trong trường hợp Vietcombank, TVSI có đối tác có nhu cầu mua tài sản bảo đảm, Công ty sẽ phối hợp làm việc để nhanh chóng hoàn tất việc chuyển nhượng tài sản đảm bảo. Toàn bộ số tiền thu được từ việc nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm sẽ được chuyển vào tài khoản do Vietcombank quản lý để ưu tiên chi trả gốc và lãi trái phiếu cho người sở hữu trái phiếu”.
Công văn là vậy, nhưng theo bà Bùi Thanh Hiền, Phó tổng giám đốc TVSI, thực tế, tổ chức phát hành không có thiện chí xử lý tài sản bảo đảm, các bên quan tâm tìm hiểu tài sản đều không được đáp ứng.
Mất niềm tin với tổ chức phát hành, các trái chủ cho biết chờ đợi sau ngày 31/7/2023 - 1 tháng kể từ ngày tổ chức phát hành được quyền tự bán tài sản đảm bảo theo quy định hiện hành - để xem xét việc khởi kiện yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo.
