Nhiều dự án được “khơi dòng”
Tại cuộc gặp gỡ giữa Chủ tịch UBND TP.HCM, giám đốc các sở, ngành cùng hàng chục lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM diễn ra ngày 22/2/2020, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành tỏ ra rất bức xúc khi báo cáo tình trạng khó khăn của doanh nghiệp mình tại một dự án tại huyện Bình Chánh. Cụ thể, theo ông Nghĩa, Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019. Đến nay, đã gần 1 năm nhưng chủ trương đầu tư vẫn chưa được chấp thuận vì những bất hợp lý giữa các thông số kỹ thuật trong đồ án quy hoạch.
Trong đó, theo Quyết định số 4956 ngày 11/9/2013 của UBND TP.HCM về duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm và dân cư khu vực xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (quy hoạch sử dụng đất - kiến trúc - giao thông) thì chỉ tiêu quy hoạch của khu đất có tầng cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30% nhưng hệ số sử dụng chỉ 2.0. Hệ số sử dụng đất này dành cho khu nhà thấp tầng, do đó không phù hợp với khu đất được quy hoạch là nhà cao tầng.
Vì vậy, nếu lấy tầng cao là 15 tầng, mật độ xây dựng là 30% thì hệ số sử dụng đất là 4.5 (chưa tính nhà ở xã hội thì được tăng 50% mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất theo Nghị định số 100 ngày 20/10/2015 của Chính phủ).
Công ty Lê Thành đề nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư cho dự án có tổng diện tích đất khoảng 34.011,4m2. Trong đó, 32.680,2 m2 thuộc phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Công ty Lê Thành đã nhận chuyển nhượng; 1.331,2 m2 đường đi nội đồng và mương thoát nước nội đồng (chỉ chiếm tỷ lệ 3,9% tổng diện tích đất dự án) cho chính khu đất để Công ty thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Ngày 23/4/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư có Công văn số 2795 gửi các sở lấy ý kiến về quyết định chủ trương đầu tư dự án. Trong thời gian chờ ý kiến của các sở và để nhanh chóng được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, doanh nghiệp đã điều chỉnh cắt bỏ phần diện tích đường đi nội đồng và mương thoát nước ra khỏi ranh đất dự án.
Tuy nhiên, ngày 9/1/2020, UBND huyện Bình Chánh có ý kiến như sau: “Công ty Lê Thành đề nghị bỏ phần diện tích mương thoát nước cắt ngang (phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý) ra khỏi ranh giao đất của dự án sẽ làm phát sinh một số vấn đề liên quan đến trách nhiệm quản lý, duy tu bảo dưỡng hệ thống thoát nước khu vực sau khi dự án hoàn thành... Do đó, đề nghị Công ty Lê Thành cần phải đưa phần diện tích đất nêu trên vào ranh giới thực hiện dự án, đồng thời đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý theo đúng quy định pháp luật hiện hành”.
Như vậy là ngay cả khi doanh nghiệp chấp nhận không sử dụng phần đất còn nhiều ý kiến khác nhau thì dự án cũng không được chấp nhận…
Sau khi nghe lãnh đạo Công ty Lê Thành trình bày, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM yêu cầu Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường phải xử lý ngay vấn đề này.
Tới ngày 18/3, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết, UBND Thành phố đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc thống nhất với Công ty Lê Thành về phương án sử dụng mương thoát nước nội đồng cắt qua dự án Lê Thành Tân Kiên và tầng cao xây dựng công trình. Từ đó, xác định các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc khác của dự án và tiến hành lập điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 cho dự án.
“Chỉ đạo này như một tấm giấy thông hành cho dự án chúng tôi thoát bế tắc để có thể phát triển trong năm nay”, ông Nghĩa nói.
Ngoài ra, theo thông báo của UBND TP.HCM, mỗi tuần Phó chủ tịch phụ trách mảng đô thị, xây dựng là ông Võ Văn Hoan sẽ họp cùng với ít nhất 3 doanh nghiệp bất động sản để có thể giải quyết từng dự án cho các doanh nghiệp một cách hiệu quả và nhanh nhất. Tới nay, đã có những doanh nghiệp như Phúc Khang, Quốc Cường Gia Lai được tháo gỡ một phần khó khăn ở các dự án của mình.
Đã có nhiều dự án được hoàn thiện thủ tục để triển khai
Bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cho biết, trong năm 2019, doanh nghiệp bà có 12 dự án bị “đứng hình”. Tại 3 cuộc gặp gỡ với lãnh đạo TP.HCM năm 2019 và năm 2020, tới nay đã có 6 dự án được gỡ khó để doanh nghiệp triển khai.
Còn ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, UBND TP.HCM và sở, ngành gần đây đã dần tháo gỡ các vướng mắc tại một số dự án của doanh nghiệp. Chẳng hạn, dự án Khu chung cư Cô Giang tại số 100 Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1 đã được UBND TP.HCM giao đất, Sở Xây dựng cấp phép xây dựng. Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 151-155 Bến Vân Đồn, phường 6, quận 4 đã được UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên - Môi trường duyệt giá tiền sử dụng đất của dự án.
Dự án Khu cao ốc căn hộ thương mại tại phường Thảo Điền, quận 2 và dự án cao ốc thương mại và căn hộ tại số 1W Điện Biên Phủ, phường 25, quận Bình Thạnh đã được Sở Tài nguyên - Môi trường chấp thuận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người dân. Ngoài ra, Dự án Khu chung cư cao tầng tại số 67 Mai Chí Thọ, phường An Phú, quận 2 và 7 dự án tại khu vực quận Phú Nhuận cũng đang được Sở Tài nguyên - Môi trường và các sở, ngành xem xét định giá tiền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho người dân…
Theo đại diện Công ty Phúc Khang, dự án tại đường Lũy Bán Bích của doanh nghiệp này bị dừng triển khai từ năm 2017 tới nay nhưng hiện đã được TP.HCM gỡ khó để hoàn thành thủ tục pháp lý và có thể triển khai lại trong năm nay…
Vẫn còn hàng trăm dự án chờ giải thoát
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, những động thái giải quyết thực tế, cụ thể của Thành phố là tích cực. Tuy nhiên, còn rất nhiều vướng mắc, có việc sự vụ, có việc liên quan đến thay đổi của pháp luật. Có thể tạm chia các vướng mắc làm 2 nhóm chính, đó là nhóm khó khăn thuộc thẩm quyền xử lý của lãnh đạo TP.HCM và nhóm vướng mắc thuộc thẩm quyền xử lý của Bộ Xây dựng và Chính phủ.
Nhóm vướng mắc lớn nhất hiện nay thuộc về lĩnh vực đất công, thuộc thẩm quyền xử lý của Trung ương. Loại đất công đầu tiên là đất có nguồn gốc từ Nhà nước quản lý, theo quy định phải đấu giá, nhưng trước đây các cơ quan chức năng lại giao chỉ định, dẫn đến dự án bị dừng lại để xem xét lại pháp lý. Đơn cử như dự án rộng 32 ha tại phường Bình An, quận 2 của Tập đoàn Novaland.
Được biết, dự án này Novaland mua lại quỹ đất của Công ty TNHH Phát triển quốc tế thế kỷ 21. Dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư số 3990/QĐ-UBND và đang từng bước hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan. Dự án nói trên được Novaland giới thiệu ra thị trường năm 2018 với tên gọi Water Bay nằm trên trục đường Mai Chí Thọ, phường Bình Khánh, quận 2. Dự án có quy mô 12 block, cung ứng khoảng 5.000 căn hộ, 3.000 officetel và 250 shophouse.
“Sự trì trệ này đã và đang ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh chung của Tập đoàn, ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư, ảnh hưởng môi trường kinh doanh của TP.HCM. Novaland đã gửi đơn thư giải trình, kêu cứu đến Chính phủ và bộ ngành liên quan để xem xét, hỗ trợ tháo gỡ cho doanh nghiệp được tiếp tục triển khai trong thời gian sớm nhất nhằm ổn định tình hình kinh doanh”, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland nói.
Tại cuộc gặp gỡ doanh nghiệp bất động sản với lãnh đạo UBND TP.HCM, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong cho biết, dự án này thuộc thẩm quyền của lãnh đạo Trung ương giải quyết những khó khăn về pháp lý chứ TP.HCM không đủ thẩm quyền để xử lý vướng mắc dự án này.
Thế nhưng, theo đại diện một số doanh nghiệp, có những dự án các cơ quan Trung ương đã thông qua mà TP.HCM lại chưa “gật”.
Cụ thể, dự án Charmington Iris tại quận 4, TP.HCM với quy mô 2 block cao 35 tầng, gồm 1.438 căn hộ, với tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng, dự án do Công ty TNHH Đầu tư Sabeco HP (Sabeco HP) làm chủ đầu tư và Công ty TTC Land làm đơn vị phân phối. Dù dự án được UBND TP.HCM cấp phép xây dựng năm 2018, tuy nhiên khi đang làm móng và đã bán nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng thì UBND Thành phố lại thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp cho doanh nghiệp. Từ đó tới nay, dự án vẫn phải nằm bất động dù đã gần hoàn thiện phần móng.
Một lãnh đạo của chủ đầu tư dự án Charmington Iris cho biết, năm 2019 đã có nhiều cuộc gặp mặt giữa đại diện các cơ quan Trung ương, doanh nghiệp và UBND TP.HCM về tình hình pháp lý dự án này. Cơ quan Trung ương đã kết luận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án này không có sai phạm và TP.HCM được quyền cấp phép xây dựng lại. Thế nhưng, tới nay TP.HCM vẫn chưa cấp phép lại, doanh nghiệp cũng nhiều lần liên hệ để có thể biết bao giờ dự án được triển khai lại nhưng vẫn chưa có kết quả.
Ngoài ra, trong tổng số 158 dự án thuộc diện đất công bị rà soát cơ sở pháp lý thì các cơ quan chức năng đã cho phép 124 dự án vận hành trở lại. Loại thứ 2, đó là những rẻo đất như kênh mương nội đồng, lối mòn… nằm xen kẹt trong dự án được xếp vào diện đất công. Hiện nay, vẫn chưa có phương án xử lý, tốn rất nhiều giấy mực “kiến nghị”, “đề xuất”, “kêu cứu”…
Vướng mắc của các dự án bất động sản là cụ thể, truy được rõ trách nhiệm của từng cơ quan thụ lý hồ sơ, chứ không hề chung chung. Ở đây, đòi hỏi phải có sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng, nếu thẩm quyền Thành phố thì Thành phố xử lý; còn thẩm quyền thuộc Trung ương thì thuộc bộ nào, cơ quan đó phải có trách nhiệm giải quyết.
“Có sự hiểu về khái niệm đất công rất khác nhau, khi thuật ngữ đất công không có trong Luật Đất đai. Trong trường hợp này, tôi thấy rất không ổn. Luật Đất đai ra rồi, nghị định, thông tư có đầy đủ nhưng tại sao áp dụng pháp luật lại như vậy? Các cơ quan phải hướng dẫn thi hành, chứ không thể bắt cuộc sống dừng lại để chờ nghiên cứu luật được”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Khó khăn là động lực tái cấu trúc
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
Sau khi có cuộc gặp giữa doanh nghiệp với lãnh đạo UBND TP.HCM, Chủ tịch UBND cho biết, tới 30/4 sẽ giải quyết xong những khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản.
Trong giai đoạn chờ giải cứu và khi thị trường trầm lắng, khó khăn hiện nay cũng chính là cơ hội để doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc theo hướng tinh gọn, hiệu quả; tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm chủ lực, coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu thực.
Các doanh nghiệp lớn có thể lựa chọn phát triển sản xuất - kinh doanh đa ngành để ứng phó hiệu quả với biến động của thị trường.
Đây cũng là cơ hội để chuyển hướng sử dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo, thực tại ảo, kinh doanh online vào lĩnh vực bất động sản.
Cần sớm có kết luận với các dự án thuộc diện thanh kiểm tra
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land
Theo tôi, điểm nghẽn nữa cần được giải quyết để thị trường thông thoáng để phát triển đó là một số dự án thuộc diện rà soát hoặc bị thu hồi Quyết định tiền sử dụng đất; hoặc tạm dừng thực hiện Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án; hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, để rà soát lại về pháp lý trong thời gian quá lâu.
Trong khi đó, TP.HCM hiện có 158 dự án có liên quan đất công, thuộc diện rà soát. Việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát về pháp lý các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Tuy nhiên, quá trình rà soát, thanh tra cũng đã tác động đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của các chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
Theo tôi, UBND TP.HCM cần phối hợp với các cơ quan Trung ương sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Xin được tạm ứng tiền sử dụng đất để triển khai dự án
Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Himlamland
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản, trong đó có Himlamland xin được nộp tiền sử dụng đất theo dạng tạm ứng để có thể phát triển dự án sớm, sau đó khi mà có bảng giá tiền sử dụng đất thì sẽ nộp tiếp cho đủ. Nếu thực hiện được việc tạm ứng này sẽ giúp cho nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể triển khai ngay được dự án.
Cụ thể như câu chuyện của Him Lam Land, đó là chúng tôi làm chủ đầu tư dự án thành phần Khu nhà ở Him Lam, phường Phước Bình, quận 9, có diện tích 2,16 ha với 34 nền nhà biệt thự, đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng từ năm 2003 và đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực dự án từ năm 2010.
Dự án Khu nhà ở Him Lam là dự án thành phần thuộc Dự án Khu đô thị mới Bắc Rạch Chiếc, phường Phước Bình, quận 9, do Công ty cổ phần Địa ốc 10 làm chủ đầu tư chính, có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng trục chính trên toàn bộ dự án.
Nhưng do Công ty Địa ốc 10 đến nay vẫn chưa hoàn thành trách nhiệm của chủ đầu tư chính, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng và xây dựng hệ thống hạ tầng và dự án này đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thanh tra, điều tra, nên dự án Khu nhà ở Him Lam vẫn chưa được giao đất để Công ty thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và làm sổ đỏ cho khách hàng.
Công ty Him Lam đề nghị được thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính theo tỷ lệ phân bổ cho dự án, để Công ty Địa ốc 10 hoàn thành trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng trục chính của dự án theo quy hoạch được duyệt. Chính vì vậy, nếu như UBND TP.HCM xem xét giao đất dự án Khu nhà ở Him Lam cho Công ty Him Lam để Công ty thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, để có cơ sở cấp sổ đỏ cho khách hàng thì dự án sẽ không còn bị vướng nữa. Đây cũng là vướng mắc của hàng chục dự án bất động sản hiện nay.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
