TP.HCM có hàng trăm dự án nhà ở đang gặp vướng mắc pháp lý. Ảnh: Lê Toàn
Doanh thu bất động sản đạt 61.000 tỷ đồng trong Quý I
Theo số liệu từ Cục Thống kê TP.HCM, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt trên 61.000 tỷ đồng trong quý đầu năm nay, tăng 15,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng chung của ngành dịch vụ Thành phố (chiếm 65,6% GRDP).
Như vậy, sau 4 quý liên tiếp tăng trưởng âm vào năm 2023, doanh thu từ bất động sản của TP.HCM đã tăng trở lại. Theo Cục Thống kê TP.HCM, sự phục hồi này một phần xuất phát các chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản của Chính phủ ban hành thời gian qua. Đồng thời, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này cũng chung tay phối hợp thực hiện nhiều chính sách thanh toán, ưu đãi cho khách hàng.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, một số chủ đầu tư bung hàng trong thời điểm này không những đưa ra giá bán không quá cao, mà còn tăng chiết khấu ở mức tương đương với chi phí lãi vay ngân hàng nhằm giảm giá bán cho người mua nhà. Đây được xem là biện pháp thích nghi với tình hình mới, vừa giúp các doanh nghiệp địa ốc tự bảo vệ mình trong bối cảnh dòng vốn tắc nghẽn, vừa mang lại cơ hội cho khách hàng trong việc tiếp cận nhà ở khi giá bán thực tế giảm đi.
Trên thực tế, ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2024, nhiều chủ đầu công bố mở bán các giỏ hàng mới đi kèm chính sách bán hàng cạnh tranh.
Đơn cử, Tập đoàn Nam Long đang triển khai bán hàng cho giai đoạn tiếp theo của dự án dự án Flora Panorama thuộc Khu đô thị Mizuki Park Bình Chánh và Akari City tại Bình Tân với nhiều chính sách được điều chỉnh. Theo đó, dự án Flora Panorama sẽ có giá bán từ 46 triệu đồng/m2, thanh toán 30% giá trị căn hộ, phần còn lại chia nhỏ thành nhiều đợt đến khi nhận nhà vào tháng 12/2024. Còn tại dự án Akari City, mức thanh toán ban đầu được điều chỉnh từ 300 triệu đồng với lãi vay cố định 5%/năm, xuống còn 150 triệu đồng với lãi vay cố định chỉ 1%/năm, tương đương 2 triệu đồng mỗi tháng. Trường hợp không vay, thanh toán nhanh được chiết khấu 7-10% giá trị sản phẩm.
Tương tự, trong công bố mới đây, Nhà Khang Điền cho biết, hơn 1.000 căn hộ tại dự án The Privia đã được bán hết trong quý I/2024, kể từ khi chính thức mở bán đợt 1 vào tháng 11/2023. Trước khi mở bán, dự án này từng được đồn đoán có giá tới 55-60 triệu đồng/m2. Do vậy, thời điểm chủ đầu tư công bố giá bán chính thức từ 48 triệu đồng/m2 vừa khiến nhiều người bất ngờ, vừa tạo tâm lý tích cực.
Theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, bối cảnh vĩ mô thuận lợi đã tạo điều kiện cho sự hồi phục của thị trường chứng khoán, mà môi trường lãi suất thấp giúp giảm áp lực tài chính cho các chủ đầu tư, người mua nhà là một minh chứng. Giá bất động sản đã được điều chỉnh, có những dòng sản phẩm giảm từ 20-30% so với trước đây, qua đó thúc đẩy dòng vốn đầu tư quay trở lại thị trường.
“Theo tôi, sự tích cực trên thị trường bất động sản sẽ không chỉ diễn ra trong quý I/2024 mà còn kéo dài sang những quý sau, khi mà chính sách tài chính, chính sách lãi vay bắt đầu thấm vào nền kinh tế, cộng thêm việc nới room tín dụng, tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn… cũng giúp tiền chảy vào bất động sản nhiều hơn”, ông Nghĩa nói.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, năm 2024, Thành phố dự tính thu trên 35.000 tỷ đồng từ đất đai, trong đó nguồn thường xuyên là thu thuế trong mua bán chuyển nhượng nhà đất. Ba tháng đầu năm, Thành phố thu trên 1.400 tỷ đồng tiền thuế nhờ cấp 1.849 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động cho 83.131 trường hợp, dự kiến khoản này sẽ góp khoảng 1.100 tỷ đồng mỗi quý tới. Nguồn từ đấu giá các lô đất được UBND TP.HCM chấp thuận dự kiến mang về 1.700 tỷ đồng. Một nguồn khác là khoản thu từ 55 dự án được duyệt giá đất dự kiến đem về 36.000 tỷ đồng cho ngân sách Thành phố trong năm nay.
Thách thức nguồn cung mới
Năm 2024, TP.HCM dự tính thu trên 35.000 tỷ đồng từ đất đai, trong đó nguồn thường xuyên là thu thuế trong mua bán chuyển nhượng nhà đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhìn nhận rằng, nỗ lực rất lớn của cả hệ thống chính trị, của các cấp có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương, của cộng đồng doanh nghiệp, người mua nhà… đã giúp cho nền kinh tế tăng trưởng trở lại và theo đó, thị trường bất động sản cũng vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất để bước vào chu kỳ phát triển mới. Dù vậy, đến nay, việc xử lý vướng mắc cho các dự án vẫn chậm, mà nguyên nhân đầu tiên là do quy định phải có đất ở.
Ông Châu cho biết, tại thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, TP.HCM có 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở nên đều không được công nhận chủ đầu tư. Sau đó, Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm một trường hợp cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Song, hiện vẫn còn khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư chỉ có đất khác không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, còn một số bất cập, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; vướng mắc về xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội; công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)…
Ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng Phòng Phát triển nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM đánh giá, so với năm 2023, tâm lý thị trường hiện đã cải thiện rõ nét, song nguồn cung của từng loại hình nhà ở sẽ do sức cầu thị trường và chiến lược kinh doanh của từng doanh nghiệp quyết định.
Ông Dũng cho biết, trong quý I/2024, Sở Xây dựng nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn, nhưng qua xem xét thì cả 2 dự án đều chưa đáp ứng điều kiện này. Như vậy, dự án mới mong muốn mở bán là có nhưng chưa thể tung ra thị trường do chưa đủ điều kiện theo quy định.
“Thực tế, vẫn có sản phẩm nhà ở trong dự án được chủ đầu tư đưa ra thị trường, đây là những dự án mà trước đây đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán theo quy định”, ông Dũng chia sẻ thêm.
Có thể thấy, trong năm 2024, pháp lý dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn cung thị trường. Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong quý I/2024, chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ cao cấp Rita Võ, đường Nguyễn Văn Cừ, quận 5 và không có dự án mới mở bán.
Mặc khác, dù chưa có số liệu chính thức từ Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố, nhưng qua theo dõi thực tế cũng chưa thấy dự án nhà ở mới nào trên địa bàn được giao đất.
Ngoài ra, nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư còn vướng các thủ tục về nghĩa vụ tài chính, đất đai, quy hoạch, thậm chí có dự án phải rà soát lại pháp lý dự án, nguồn gốc đất...
