Sau nhiều lần thay đổi chính sách điều tiết quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong các dự án thương mại, Luật Nhà ở 2023 đã quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo nhu cầu nêu trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.
Luật cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội…
Nghị định số 100/2024 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã cụ thể hóa quy định cụ thể diện tích thực hiện nghĩa vụ là 20% trong tổng diện tích đất dự án nhà ở thương mại. Việc quyết định 1 trong 3 hình thức trên do UBND cấp tỉnh xem xét.
| |
Hội nghị Đối thoại giữa Doanh nghiệp và Chính quyền TP.HCM lần thứ 253 do ITPC và Sở Xây dựng tổ chức. Ảnh: Trọng Tín. |
“Quy định hiện nay đã thông thoáng hơn rất nhiều, nhất là Nghị định số 100/2024 đã không còn quy định quy mô dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội”, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn 9 nói tại Hội nghị Đối thoại giữa Doanh nghiệp và Chính quyền TP.HCM lần thứ 253 do ITPC và Sở Xây dựng tổ chức, ngày 15/11.
Tuy nhiên, ông cho biết các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM vẫn đang bị vướng việc dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Ông Đồi nói rất hiểu Thành phố đang nỗ lực xây dựng các tiêu chí hướng dẫn doanh nghiệp lựa chọn 1 trong 3 hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Ông và các doanh nghiệp cũng đang chờ UBND Thành phố ban hành các tiêu chí.
Tại Hội nghị, ông Đồi đưa ra giải pháp, là doanh nghiệp sẽ đóng bằng tiền thay vì bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội, TP.HCM sau đó sẽ đầu tư một quỹ đất đủ lớn từ 200 – 300 ha ở vùng ven để thực hiện. Bởi, tại một số tuyến đường trung tâm, nếu căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành thì giá thành của nhà ở xã hội sẽ rất cao.
Theo cách tính của ông, nếu làm nhà ở xã hội tại đường Đồng Khởi, quận 1 (bảng giá đất 763,6 triệu đồng/m2) thì giá thành của nhà ở xã hội sẽ vào khoảng 276 - 386 triệu đồng/m2. Hay thấp nhất là tại đường Rừng Sác, huyện Cần Giờ (bảng giá đất 20,9 triệu đồng/m2) thì giá nhà ở xã hội cũng rơi vào khoảng 45 – 70 triệu đồng/m2.
| |
Ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn 9 kiến nghị tại Hội nghị. Ảnh: Trọng Tín. |
“Tại TP. Thủ Đức, dự án Vạn Phúc City khi bàn giao quỹ đất làm nhà ở xã hội, lãnh đạo TP. Thủ Đức nói nếu có nhận một ít diện tích đó cũng chỉ đóng băng, tức là tạo ra một cục máu đông vì không thể phát triển nhà ở xã hội được. Vì giá đất nhà nước tại dự án này là 73 triệu đồng, còn giá thị trường thì hơn 100 triệu đồng”, ông nói,
Do vậy, theo ông Đồi, nếu uyển chuyển thì TP.HCM nên chọn những vị trí đất còn rẻ. Ngân sách để thực hiện quỹ đất thì doanh nghiệp sẵn sàng đóng ngay và luôn.
Trao đổi lại, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, vấn đề hiện nay là đổi đất hay đổi ngang giá trị bằng tiền là câu chuyện khó và hiện nay các ngành cũng đang bàn với nhau.
“Ví dụ, anh đổi từ vị trí A sang vị trí B là đổi ngang giá trị đất hay ngang diện tích đất? hai cái khác nhau và hiện nay đang rất căng. Thành phố cũng đã nhìn thấy vấn đề và đang xây dựng quy chế thực hiện”, ông Khiết nói.
Đa số doanh nghiệp đề nghị được thanh toán bằng tiền
Báo cáo trước đó của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kể từ khi các quy định về thực hiện nghĩa vụ xây nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có hiệu lực cho đến nay, HoREA nhận thấy có rất nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại có quy mô lên đến hàng chục, hàng trăm ha nhưng hầu như không thấy bóng dáng nhà ở xã hội trong dự án.
Cụ thể, trong giai đoạn từ 1/7/2015 - 31/3/2021, theo quy định tại Nghị định 100/2015 của Chính phủ, các dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 10 ha trở lên thì bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất ở 20% của dự án đó.
Đối với dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 10 ha thì chủ đầu tư được xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất ở 20% của dự án, hoặc hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác, hoặc nộp bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất ở 20% của dự án nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, HoREA nhận thấy đa số chủ đầu tư đều đề nghị được thanh toán bằng tiền tương đương với giá trị quỹ đất ở 20% và chưa thấy có trường hợp nào thực hiện hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương với giá trị quỹ đất ở 20%.
Kể từ 1/4/2021 đến 31/7/2024, theo quy định tại Nghị định 49/2021 của Chính phủ, các dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 2 ha trở lên thì bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất ở 20% của dự án đó. Nhưng HoREA nhận thấy cũng chưa thấy có dự án nhà ở thương mại nào xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án này.
Còn đối với dự án nhà ở thương mại có diện tích dưới 2 ha thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%, chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án.