Trong bối cảnh “đất chật, người đông”, phát triển quỹ đất mới dọc các trục giao thông lớn là chiến lược đúng đắn. Ảnh: Lê Toàn
Từ câu chuyện “bám” Vành đai 4…
Chính thức bấm nút khởi công đồng loạt tại 3 địa phương gồm Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh vào ngày 25/6 vừa qua, tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô là dự án quan trọng quốc gia đầu tiên triển khai theo phương thức đối tác công - tư được quy định tại Luật Đầu tư.
Đây cũng là dự án có tính chất liên vùng đầu tiên được thực hiện theo Nghị quyết số 15 ngày 5/5/2022 về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội và Nghị quyết số 30 ngày 23/11/2022 về phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm quốc phòng, an ninh vùng Đồng bằng sông Hồng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 của Bộ Chính trị.
“Đường vành đai vùng Thủ đô” theo đúng nghĩa sẽ là tuyến đường thông thẳng giữa Hà Nội với 4 địa phương lân cận gồm Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc với tổng chiều dài toàn tuyến lên tới 110 km, qua đó trở thành động lực quan trọng thúc đẩy kinh tế cũng như thị trường bất động sản các địa phương nơi tuyến đường đi qua.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, hệ thống đường vành đai xung quanh Hà Nội đóng vai trò rất quan trọng trong điều phối giao thông khu vực nội đô với các khu vực xung quanh và việc xây dựng đường Vành đai 4 là vấn đề thực sự cấp thiết khi các tuyến đường kết nối khác đều đang quá tải.
“Cũng giống như các đường vành đai 1, 2 hay 3, đường Vành đai 4 sẽ có lợi thế riêng đóng góp vào sự phát triển kinh tế của Hà Nội, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản”, ông Võ nhấn mạnh.
Trên thực tế, từ trước khi thông tin xây dựng tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô chính thức công bố, bất động sản dọc tuyến đường này liên tục sốt nóng và kéo dài cho tới nay, ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 bùng phát cũng như thời điểm khó khăn hiện tại.
Nhằm đón đầu “sóng” hạ tầng, các đầu nậu, “cò” đất hay các đội nhóm nhà đầu tư từ khắp nơi kéo về các huyện Từ Sơn, Tiên Du, Yên Phong, Thuận Thành (Bắc Ninh) hay khu vực Đan Phượng, Hoài Đức, Mê Linh (Hà Nội)… để săn đất với kỳ vọng giá đất ở những khu vực có tuyến đường đi qua sẽ tăng mạnh.
Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng cho biết, tại nhiều quốc gia, việc quy hoạch đường vành đai giúp giá trị bất động sản dọc tuyến đường gia tăng rõ rệt. Đơn cử, tại Singapore, các dự án dọc tuyến vành đai rìa thành phố ghi nhận mức tăng giá 11% sau khi con đường đi vào vận hành, thậm chí bất động sản quanh tuyến đường vành đai của Bangkok (Thái Lan) còn tăng tới 50% so với trước quy hoạch.
Xa hơn, trong 5-10 năm tới, khi tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô được khép kín, đây sẽ là thỏi nam châm thu hút các nhà phát triển bất động sản và trên thực tế, nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, CEO Group, Sovico Holdings, Vinaconex, Nam Cường, Ecopark, Bitexco… đã lên kế hoạch phát triển các “siêu” dự án bám theo tuyến đường này (xem bảng).
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, việc tiếp tục mở rộng hạ tầng giao thông như các tuyến vành đai mới sẽ đẩy nhanh việc hình thành các đại đô thị, siêu đô thị mới, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô cũng như các địa phương lân cận. Thực tế, trong những qua, đi kèm sự cải thiện về cơ sở hạ tầng là sự xuất hiện của các đô thị lớn tại khu vực ven đô như Gia Lâm, Đại Mỗ, Từ Liêm…, hay xa hơn là Hưng Yên hay Bắc Ninh.
Thống kê của Savills Việt Nam cũng cho thấy, 70-80% nguồn cung mới trong thời gian tới nằm cách khu vực trung tâm Hà Nội từ 5-10 km, thậm chí xa hơn. Việc giao thông kết nối thuận tiện khiến người dân dễ dàng hơn trong việc di chuyển từ nội thành ra ngoại thành và ngược lại, phù hợp với xu hướng sống “ly tâm” đang một rõ nét hiện nay.
…Đến “cơn mưa” hạ tầng phía Nam
Hiện nay, quỹ đất sạch để phát triển các dự án bất động sản rất khan hiếm, trong khi quỹ đất chưa được khai thác còn tương đối nhiều. Do vậy, việc đầu tư hệ thống hạ tầng và phát triển quỹ đất dọc các trục giao thông là một hướng đi chiến lược, không chỉ đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người dân, mà còn tạo sự thay đổi lớn trong quy hoạch đô thị.
Phát triển đa cực vừa là mô hình kinh điển vừa là lối đi ưu việt của các thành phố lớn trên toàn cầu để mở rộng không gian đô thị, giảm sức ép dân cư, tạo nguồn việc làm mới, gia tăng cơ hội đầu tư… Trong đó, chìa khóa để phát triển các khu đô thị vệ tinh, trung tâm mới nằm ở việc phát triển các tuyến đường vành đai.
Không chỉ riêng Hà Nội với câu chuyện Vành đai 4 vùng Thủ đô, tại khu vực phía Nam, thời gian qua cũng cũng chứng kiến hàng loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng được khởi động. Trong đó, đáng chú ý nhất là tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM có chiều dài 76,3 km đi qua địa bàn TP.HCM và 3 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An với tổng mức đầu tư 75.378 tỷ đồng,
Theo các chuyên gia, tuyến đường Vành đai 3 mở ra cơ hội điều tiết mật độ phân bố dân cư, giãn dân cư từ đô thị trung tâm TP.HCM ra bên ngoài, tạo sự kết nối với những đô thị vệ tinh có sẵn như Bến Lức, Đức Hòa, Nhơn Trạch… cũng như mở rộng các đô thị khác trong vùng đô thị TP.HCM, đồng thời có tác động lớn đến việc điều chỉnh, sắp xếp lại hệ thống khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hiện nay, Thành phố đang điều chỉnh quy hoạch chung, trong đó TP.HCM là trung tâm về khoa học công nghệ, tài chính và trung tâm sáng tạo, công nghệ cao… nên các ngành công nghiệp thâm dụng lao động, gây ô nhiễm môi trường, sử dụng quá nhiều năng lượng không còn phù hợp.
Bên cạnh đường Vành đai 3, tuyến đường Vành đai 2 đã được khởi động trở lại và tuyến đường Vành đai 4 TP.HCM cũng đang chuẩn bị đầu tư. Theo quy hoạch, đường Vành đai 4 có chiều khoảng 200 km, quy mô 6-8 làn xe, điểm đầu giao với đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), điểm cuối tại cảng Hiệp Phước (TP.HCM).
Ngoài các dự án kể trên, một loạt công trình hạ tầng kết nối liên vùng khác được khởi động như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cầu Phước An bắc qua sông Thị Vải nối thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai… sẽ tạo nên “sợi chỉ đỏ” mạng lưới giao thông thông suốt, hiện đại, gắn kết hạ tầng liên vùng khu vực phía Nam.
 |
Cơ hội “đón lõng” của thị trường địa ốc
Trong nghị quyết về cơ chế đặc thù phát triển TP.HCM thay thế Nghị quyết 54/2017/QH14 đã được Quốc hội thông qua cuối tuần trước, một trong những điểm mới là thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng sức chở lớn và tốc độ nhanh (TOD) nhằm giúp cho Thành phố có thêm nhiều cơ hội bứt phá.
Để cụ thể hóa chính sách này, TP.HCM đã lập Tổ công tác rà soát quy hoạch đô thị phục vụ kế hoạch khai thác hiệu quả quỹ đất dọc 2 bên tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM. Giới chuyên môn đặt nhiều kỳ vọng, việc mở rộng quỹ đất ven các trục giao thông sẽ tạo ra cú huých lớn cho thị trường bất động sản khu vực nơi những trục đường này đi qua. Chẳng hạn, với tuyến đường Vành đai 3 đi qua 4 địa phương gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An, trong đó riêng TP.HCM đi qua TP. Thủ Đức và các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh với chiều dài hơn 47 km, nếu khai thác tốt sẽ không chỉ tận dụng được quỹ đất lớn, mà còn là cơ hội đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, đánh thức quỹ đất “vàng” chưa được tận dụng hiệu quả thời gian qua.
Thực tế, bất động sản và hạ tầng có mối quan hệ mật thiết, nên việc “hạ tầng đi trước, bất động sản theo sau” là hiệu ứng dễ thấy. Ngay sau khi tuyến đường Vành đai 4 được khởi công xây dựng, trên các trang mạng xã hội, các trang về mua bán bất động sản liên tục đăng bài quảng cáo về các dự án nhà liền kề, biệt thự “ăn theo” tuyến đường với nội dung như: “Dự án tọa lạc tại giao lộ Vành đai 4 và đường Tố Hữu - trục giao thông chính phía Tây Nam Hà Nội... Tuyến đường Vành đai 4 đoạn từ đại lộ Thăng Long đến Quốc lộ 6 có chiều dài khoảng 6,7 km, đi qua địa bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội). Đây là tuyến đường cấp đô thị có quy mô mặt cắt ngang điển hình rộng từ 42-63 m gồm 6 làn xe…”.
Không chỉ dự án đô thị, nhà ở, mà các dự án đất nền thổ cư nằm trên trục đường Vành đai 4 cũng tận dụng cơ hội này để thu hút người mua. Thời gian gần đây, nhiều người được “truyền tin” rằng, cần tranh thủ lúc giá đất còn thấp như hiện tại để mua vào bởi khi tuyến đường Vành đai 4 hoàn thành, giá trị bất động sản nơi tuyến đường đi qua sẽ tăng “chóng mặt”, nếu không nhanh tay thì “miếng ngon sẽ bay mất”.
Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch SGO-Homes cho rằng, bên cạnh thiết lập đô thị mới, hạ tầng cũng là yếu tố thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp và thêm đường vành đai cũng đồng nghĩa có thể xuất hiện thêm nhiều khu công nghiệp mới, góp phần thu hút đầu tư, thúc đẩy nhiều ngành kinh tế khác. Tuy nhiên, ông Giang cũng đưa ra lưu ý về tiến độ triển khai tuyến đường và kỳ vọng tăng giá cần từ 5-10 năm, chứ không thể bật mạnh ngay.
“Chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu, bất động sản ‘sốt’ tới đó là thực tế diễn ra trong nhiều năm qua và không ít nhà đầu tư trúng đậm nhờ đón trúng ‘sóng’ hạ tầng. Tuy nhiên, cũng có nhiều dự án hạ tầng từ lúc khởi công tới khi khánh thành lại không tạo ra giá trị cao như kỳ vọng do thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức đi vào khai thác, mọi giá trị gia tăng đều đã được phản ánh vào những cơn sốt trước đó, bao gồm cả giá kỳ vọng, dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư bị om vốn, thậm chí lỗ lớn do ‘bám’ theo hạ tầng”, ông Giang chia sẻ thêm.
Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, việc thu hồi đất dọc 2 bên các tuyến vành đai, đường cao tốc… để bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng như tại đề án của TP.HCM được nhiều quốc gia thực hiện từ lâu. Tuy nhiên, lâu nay, Việt Nam chủ yếu tập trung giải tỏa làm đường theo lộ giới mà không có quy hoạch 2 bên tuyến đường không chỉ khiến Nhà nước thất thu, mà còn tạo dư địa cho việc phát triển các loại nhà siêu mỏng, siêu méo, làm xấu bộ mặt đô thị.
Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng cho hay, nhiều nước trên thế giới đã thành công với phương án này, nếu Việt Nam cũng áp dụng sẽ giúp tiết kiệm rất lớn cả về thời gian lẫn chi phí và để làm được điều đó, ông Tùng cho rằng, chi phí giải phóng mặt bằng khi mở rộng thêm quỹ đất 2 bên tuyến đường nên là tiền vay ngân hàng, thế chấp bằng đất đấu giá sau này cho ngân hàng. Khi tuyến đường và đô thị 2 bên đường được quy hoạch hoàn chỉnh thì số tiền đấu giá đất thu về sẽ rất lớn.
“Cần kết hợp tư duy đổi mới quản lý, nhà quy hoạch phải có tâm, có tầm nhìn chiến lược, hoạt động đấu giá đất phải rõ ràng, minh bạch…, có như vậy việc đấu giá đất dọc 2 bên các tuyến đường mới hiệu quả và Nhà nước có thêm nguồn kinh phí lớn để phát triển hạ tầng”, ông Tùng nói và cho biết thêm, để diện tích đất này mang lại lợi ích tốt nhất cho Nhà nước, quy hoạch đô thị và hạ tầng cần phải thực hiện song song bởi sẽ giúp gia tăng giá trị đất.
“Người mua sẵn sàng trả giá cao cho khu đất nếu biết khu đất đó mua ngoài việc nằm gần mặt đường lớn, còn có những tiện ích, dịch vụ gì xung quanh. Tóm lại, khi có quy hoạch cụ thể được duyệt, giá trị đất đấu giá sẽ tăng lên nhiều lần”, ông Tùng nhấn mạnh và nêu dẫn chứng, ở Trung Quốc - quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển hạ tầng đô thị, khi làm đường, chính quyền địa phương lấy vào sâu hẳn 50 m, sau đó làm đường gom, nhỏ nhất là 4 mét để tạo thêm mặt tiền nữa cho các ngôi nhà ở phía sau, chứ không phải tất cả đều ở mặt đường lớn. Con đường gom này có thể trở thành một khu phố đi bộ sầm uất, tăng thêm giá trị cho khu đất đấu giá cũng như khu đô thị.
Mê Linh phát triển dựa theo đường vành đai 4
Cuối tuần qua, Huyện ủy Mê Linh đã tổ chức hội thảo lấy ý kiến Quy hoạch xây dựng vùng Mê Linh đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 nhằm tìm kiếm các giải pháp tận dụng tối đa lợi thế vùng, đặc biệt khi tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô sau khi thông tuyến sẽ biến Mê Linh thành trung tâm kết nối các tỉnh phía Bắc với vùng trung tâm Hà Nội.
Từ đây, với vị trí đặc biệt, như đánh giá của nguyên Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng - người dành nhiều tâm huyết khi địa phương này còn thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, Mê Linh có nhiều lợi thế để phát triển thành mô hình đô thị thành phố độc lập ở cửa ngõ phía Bắc, từ đó tạo cực tăng trưởng cho Thủ đô Hà Nội.
GS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trường Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, lợi thế lớn nhất của Mê Linh là không gian phát triển còn nhiều và vì thế, khi tuyến đường Vành đai 4 mở thông con đường phát triển, địa phương này phải nhanh chóng nắm bắt và tận dụng tối đa lợi thế, từ đó tạo sự đột phá cho quy hoạch, không chỉ trong 5-10 năm, mà cả trăm năm.
Bí thư huyện ủy Mê Linh Nguyễn Thanh Liêm nhấn mạnh, quy hoạch xây dựng vùng huyện lần này là cơ hội để Mê Linh nghiên cứu, tính toán các lợi thế cạnh tranh, lợi thế vùng, lấy trục Vành đai 4, sân bay Quốc tế Nội Bài làm lợi thế để nghiên cứu quy hoạch huyện Mê Linh thành trung tâm giao thương quốc tế của vùng, trung tâm tri thức và sáng tạo, nghiên cứu khoa học, chuyển giao công nghệ, công nghiệp công nghệ cao, thương mại, dịch vụ, logictics, du lịch, nghỉ dưỡng, y tế… tầm cỡ trong nước và khu vực.
