Cả Hà Nội và TP.HCM đang phát triển mạnh đô thị theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development). Thị trường bất động sản cũng có những dịch chuyển đáng kể theo hướng thích ứng với mô hình này.
Theo Cushman & Wakefield, để TOD thực sự phát huy vai trò của mình, có một số điểm cần được chú ý.
Trước hết, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế bền vững. Cần có sự kết hợp hợp lý giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.
Thứ hai, khả năng đi bộ phải thực chất. TOD không chỉ là “gần metro”, mà người dân phải có thể đi bộ an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng. Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể.
Thứ ba, khu vực cần có mật độ phát triển đủ lớn nhưng được kiểm soát tốt. Mật độ giúp tạo ra lưu lượng người sử dụng, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành tương xứng. Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng cao chất lượng đô thị, TOD có thể tạo thêm áp lực thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu.
Thứ tư, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra cam kết dài hạn.
Cuối cùng, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại. Tùy vào lợi thế từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.
Khi những điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt ra ngoài câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.
Theo Cushman & Wakefield, 10 năm có thể là mốc thời gian đủ để đánh giá mức độ thành công của một mô hình TOD. Và chỉ số quan trọng để chứng minh cho sự thành công này là mật độ dân cư và việc làm.
So với giá bất động sản, chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của khu vực. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã thành công.
Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ, và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, điều đó cho thấy nơi đây đã thực sự trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế. Khu vực khi ấy không chỉ có giá trị tài sản cao hơn mà còn tạo ra dòng người, việc làm, dòng vốn và nhu cầu sử dụng dịch vụ bền vững.
Nói cách khác, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.
Với TOD, theo Cushman & Wakefield, tại Việt Nam vẫn tồn tại những hiểu lầm mà phổ biến nhất là cho rằng TOD đồng nghĩa với việc phát triển bất động sản gần nhà ga metro.
Trên thực tế, “gần metro” chỉ là điều kiện ban đầu. TOD đúng nghĩa là mô hình phát triển đô thị tích hợp dựa trên giao thông công cộng, trong đó nhà ga trở thành hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng.
Một dự án nằm gần nhà ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể được coi là TOD. Nếu dự án chỉ tập trung xây dựng và bán sản phẩm bất động sản, đó chủ yếu là sự phát triển hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.
Nếu được triển khai đúng, TOD có thể giúp hình thành các trung tâm tăng trưởng mới, giảm áp lực lên khu vực trung tâm hiện hữu, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng cao năng lực cạnh tranh đô thị. Ngược lại, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, TOD có thể chỉ tạo ra làn sóng tăng giá đất quanh nhà ga mà chưa mang lại sự cải thiện tương xứng về chất lượng sống và giá trị kinh tế cho địa phương.