Cuộc đua của xu hướng
Một diễn biến đáng chú ý trên thị trường bất động sản thời gian gần đây là đề xuất của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc liên quan đến mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm (TOD).
Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng DonaCoop và Tập đoàn VinaCapital đề nghị tỉnh Đồng Nai cho phép lập báo cáo đầu tư dự án metro từ Suối Tiên (TP.HCM) đến sân bay Long Thành và phát triển mô hình đô thị thông minh TOD dọc tuyến.
Tương tự, Công ty Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh có văn bản gửi UBND TP.HCM đề xuất cho phép nghiên cứu, tổ chức lập quy hoạch 3 khu TOD với tổng diện tích hơn 660 ha. Trong đó, khu TOD quanh ga Thủ Thiêm có quy mô khoảng 246 ha, được định hướng trở thành hạt nhân phát triển đô thị gắn với mạng lưới đường sắt đô thị.
Hai khu vực còn lại gồm ô phố I/82a Tây Thạnh (phường Tây Thạnh) rộng khoảng 148 ha và khu Trung tâm triển lãm, thể dục thể thao quận Tân Bình cũ (phường Tân Sơn Nhất) rộng hơn 265 ha.
Theo đề xuất, việc lập quy hoạch nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các khu TOD, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga metro, đồng bộ hạ tầng giao thông với không gian đô thị, đồng thời tạo thêm nguồn thu ngân sách để đầu tư phát triển hệ thống đường sắt đô thị của Thành phố.
Cũng tại TP.HCM, Liên danh Tập đoàn Đại Dũng, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) và Tập đoàn Hòa Phát (gọi tắt là Liên danh DCH) đề xuất dự án tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành và tuyến Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên.
Công ty cổ phần Đầu tư Tập đoàn Trường Hải (THACO) cũng có đề xuất đầu tư tuyến metro số 2 và tuyến Thủ Thiêm - Long Thành. Trong khi đó, Vingroup đã được UBND TP.HCM chấp thuận nghiên cứu tuyến metro nối trung tâm Thành phố với Cần Giờ dài 48,5 km.
Tại Hà Nội, liên danh nhà đầu tư gồm 4 doanh nghiệp Nhật Bản là Tribe Holdings Japan, Infroneer Group, Sojitz Corporation, RS Holdings và Công ty cổ phần Tập đoàn T&T vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất đầu tư dự án Tổ hợp ga Ngọc Hồi và khu đô thị lân cận theo mô hình TOD.
Dự án lấy hạ tầng giao thông công cộng làm hạt nhân để phát triển các chức năng thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở, không gian công cộng và các tiện ích xã hội, qua đó hình thành một cực tăng trưởng mới ở khu vực phía Nam Thủ đô, thúc đẩy giao thông xanh và phát triển đô thị thông minh, bền vững.
Khu đô thị được quy hoạch với quy mô dân số khoảng 50.000 người, gồm khu phát triển đô thị TOD rộng 66,3 ha; không gian xanh và công viên 34,9 ha; hồ điều hòa 23,1 ha cùng hệ thống giao thông khoảng 34,5 ha được tổ chức theo mô hình phố hoàn chỉnh (complete streets), ưu tiên giao thông công cộng, người đi bộ và xe đạp.
Cũng trong tháng 8/2026, Công ty cổ phần Kinh doanh phát triển nhà và đô thị Thành Tín - thành viên Tập đoàn KITA Group, tổ chức lễ khởi công dự án Khu nhà ở Hòa Lạc, tên thương mại Hoa Lac Metro City, tại xã Yên Xuân. Đây được xem là dự án đô thị theo mô hình TOD đầu tiên tại khu vực Hòa Lạc, Hà Nội, nằm trong không gian quy hoạch của tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc) và tuyến số 12 (Sơn Tây - Hòa Lạc - Xuân Mai).
“5 chữ D” để TOD thành công
Có thể thấy, điểm chung của các nhà phát triển bất động sản mong muốn đầu tư theo mô hình TOD vì mang lại nguồn lợi dài hạn từ tăng giá trị đất từ các đô thị.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, chuyên gia quy hoạch đô thị Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity cho hay, enCity xây dựng những mô hình giao thông hỗ trợ các đô thị lớn đang đối mặt với tình trạng quá tải, kẹt xe, tắc đường... và một trong những giải pháp là phát triển đô thị vệ tinh kết nối giao thông tốc độ cao, di chuyển nhanh về trung tâm. Như vậy, người dân được hưởng trọn tiện ích của đô thị, đồng thời có được không gian sống, chất lượng sống đẳng cấp.
Dẫn chứng từ nghiên cứu của GS. Robot Severos - một trong những chuyên gia hàng đầu thế giới về quy hoạch, giao thông và từng đến Việt Nam làm việc, ông Dũng cho biết, mô hình TOD tại Việt Nam cần “5 chữ D” để thành công.
| |
Nhiều dự án bất động sản đang mọc lên dọc các tuyến metro. Ảnh: Dũng Minh. |
Một là mật độ (Density): Đô thị theo TOD phải hình thành được cộng đồng lớn để tạo ra lưu lượng di chuyển nhiều. Hai là sự đa dạng về tiện ích (Diversity): Khi khu vực tạo ra sự đa dạng về tiện ích, chức năng sẽ hút dòng người rất lớn. Ba là chất lượng thiết kế (Design): Các chủ đầu tư phải tạo ra một khu đô thị thực sự hấp dẫn bằng tiện ích, vị trí, kết nối. Bốn là khả năng tiếp cận nhà ga (Distance to transit): Dự án cần để mọi người có thể đi bộ, đi xe bus, đi xe điện nhanh nhất đến các nhà ga (chỉ mất khoảng 30 phút để đến tất cả các trung tâm kinh tế lớn), từ đó giúp việc di chuyển mỗi ngày trở nên thuận lợi hơn. Năm là điểm đến (Destination): Dự án cần phải gắn với một địa danh nổi tiếng sẽ tạo hiệu ứng tốt cho việc thu hút người dân, nhà đầu tư.
Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), chủ trương sáp nhập địa giới hành chính mở ra một làn sóng đô thị hóa mạnh mẽ trên khắp cả nước, thúc đẩy sự hình thành các thành phố vệ tinh, đô thị song sinh và những trung tâm kinh tế mới.
Đi cùng với đó là sự phát triển đột phá của hạ tầng giao thông, giúp rút ngắn khoảng cách giữa các địa phương và tạo điều kiện cho các mô hình đô thị mới phát triển mạnh, đặc biệt là TOD.
Đây là mô hình mà các đô thị phát triển xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng và đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia. Ở Việt Nam, TOD còn mới nhưng đang được nghiên cứu để sớm đưa vào chính sách, quy hoạch và triển khai thực tế. Ông Đính cũng nhấn mạnh, để TOD thành công cần quy hoạch đồng bộ, cơ chế minh bạch, chính sách phù hợp và sự phối hợp tích cực giữa Nhà nước - doanh nghiệp - chuyên gia.
Cùng góc nhìn, ông Phạm Lâm - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, nếu được triển khai bài bản, TOD sẽ trở thành “đòn bẩy” mở rộng không gian đô thị và mang đến nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở, dịch vụ cho người dân.
“Khi các tuyến metro vận hành hiệu quả, cư dân có thể di chuyển linh hoạt trong phạm vi hàng chục ki-lô-mét mà không cần phương tiện cá nhân, qua đó giảm tải giao thông, giảm phát thải và hình thành nếp sống đô thị mới của một siêu đô thị vùng. TOD sẽ định hình cấu trúc đô thị của thành phố trong hàng chục năm tới. Các khu dân cư phân bố dọc tuyến metro không chỉ góp phần giãn dân hợp lý, mà còn bảo đảm tính kết nối cao, đáp ứng nhu cầu đi lại thuận tiện”, ông Lâm nói.