Đi qua Km 16 thị trấn Trạm Trôi (huyện Hoài Đức, Hà Nội) so với 5 - 7 năm trước đây, nhiều người không khỏi ngỡ ngàng trước sự thay da đổi thịt của thị trấn với Khu đô thị Bắc Quốc lộ 32 (Bắc 32). Xông vào vùng đất xấu phải chăng bởi ông tâm niệm làm nhiều không quan trọng bằng làm cho ra làm?
Không hẳn vậy đâu. Thời đó kiếm được khu đất diện tích trên 100 héc-ta để làm dự án không dễ, vì hầu hết chỗ đẹp người ta đã xí phần. Khu đất Bắc 32 ấy (diện tích hơn 100 héc-ta) người ta cho là xấu, vì vừa trũng vừa ngập trong rác thải, chả ai nhòm ngó đến. NTL quyết định đầu tư vào đó bởi Công ty tin tưởng rằng, nơi đây sẽ là một thị trấn sầm uất trong tương lai. Với một dự án như vậy, mình có thể chủ động thể hiện khả năng đầu tư, óc sáng tạo một cách dài hơi. Nhiều nơi có vị trí đẹp, tiềm năng nhìn thấy sẵn, nhưng mình phải cùng đầu tư với các DN khác, bị phụ thuộc mà chẳng biết năng lực họ đến đâu.
NTL đầu tư kinh doanh bất động sản đã lâu, nhưng tên tuổi, thương hiệu dường như rất "khiêm tốn" so với một số DN đến sau?
Công ty làm bất động sản từ những năm 96 - 97, khi còn hoạt động với mô hình DN nhà nước. Là DN của Thành phố, quy mô các dự án Công ty đầu tư dưới 1 héc-ta (thời đó Thành phố chỉ cấp phép cho các dự án dưới 1 héc-ta, trên 1 héc-ta thì Chính phủ cấp phép). Tích cóp như vậy, NTL cũng đã triển khai được 3 - 4 dự án ở đường Hoàng Quốc Việt, Trung Văn, Mỹ Đình. Sau cổ phần hóa năm 2004, NTL lấy phương châm "hiệu quả kinh doanh là mục tiêu số 1", nhưng cũng tự lượng sức mình đang yếu, đầu tư vượt quá sức, dàn trải thì không có lực. Bước chậm nhưng thật chắc, từng bước một, dự án nọ đỡ dự án kia cũng như người trồng rừng xác định trồng cây nào phát triển trước mắt để có cái ăn, cây nào để dài hạn.
Nhiều DN bất động sản có một hai dự án rồi "tắt lịm". Trước dự án Bắc 32, NTL để lại dấu ấn với Khu đô thị mới Dịch Vọng. Tới đây, NĐT, khách hàng có thể kỳ vọng vào NTL ở những điểm sáng nào khác?
Khu đô thị mới Dịch Vọng có quy mô trên 20 héc-ta được NTL triển khai hồi năm 2003, khi ấy sức mình nhỏ phải hợp tác với một số DN khác như Hà Đô, Hoàng Hà và một phần lớn diện tích trong Khu đô thị trả về Nhà nước, thực hiện nghĩa vụ theo quy định. Đầu tư dự án đó, lợi nhuận của NTL không lớn, nhưng mang lại rất nhiều kinh nghiệm và bài học cho Công ty. Sau Bắc 32, NTL sẽ triển khai dự án Khu đô thị mới Tây Đô, quy mô trên 100 héc-ta tại Hoài Đức, rồi dự án Khu đô thị Hòa Sơn, một số dự án ở Từ Liêm. Ban điều hành đã hoạch định chiến lược của NTL để duy trì tăng trưởng trong 10 - 15 năm tới.
2 năm trở lại đây, lợi nhuận trước thuế của NTL tăng mạnh, thậm chí hơn gấp đôi vốn điều lệ (năm 2010 đạt 700 tỷ đồng). Duy trì mức lợi nhuận đó và có tăng trưởng là áp lực rất lớn với người điều hành DN?
Quả thực đó là một áp lực với người lãnh đạo. Đưa DN lên đỉnh cao, duy trì lợi nhuận để DN giữ được đỉnh cao và có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận 10 - 15%/năm thôi đã là rất khó. Kinh doanh bất động sản như trồng cây lâu năm, một dự án 5 năm có khi chưa triển khai được gì. Vậy nên, phân bổ thu nhập như thế nào để lợi nhuận không lúc trồi, lúc sụt, chúng tôi phải tính toán rất kỹ và thường đưa ra 2 - 3 phương án. Điều kiện thuận lợi thì theo phương án A, thị trường xấu hơn thì có phương án, nguồn thu khác thế vào.
Nghĩa là NTL có thể sẽ “bán lúa non” dự án, miễn là đạt được lợi nhuận?
Bán lúa non ư? Từ năm 2011, với NTL chuyện đó sẽ không còn. Ngay cả trước kia, Nhà nước chưa có chính sách buộc các chủ đầu tư phải có móng nhà mới được bán hàng, tôi cũng đã nghĩ hướng này rồi và sẽ định hướng không bán nền, bán đất. Mình xây nhà, bán sản phẩm, tính thực tiễn cao hơn, khách hàng có thể nhìn thấy sản phẩm tận mắt, rủi ro của Công ty sẽ bớt, việc mất giá do trượt giá nguyên vật liệu, sản phẩm cũng không còn.
Trong báo cáo tài chính chưa thấy NTL vay nợ ngân hàng đồng nào. Ông nghĩ sao khi có người cho rằng, như thế là không mạnh dạn làm ăn lớn?
Có người cười tôi chưa sử dụng hết vốn và không biết tranh thủ lợi dụng vốn ngân hàng. Nhưng cứ tính kỹ đi đã, với lãi suất cao như hiện nay, không cẩn thận thì thành làm không công. Tính rẻ cũng phải vay lãi ngân hàng 15%/năm, 3 năm là 45%, dự án như thế nào mới lãi được phải tính kỹ chứ. Nói vậy chứ những dự án lớn sẽ cần đến vốn lớn và tới đây khi triển khai dự án Tây Đô, NTL sẽ phải vay ngân hàng.
Nhà đầu tư, cổ đông thường nghĩ mối quan hệ của những ông chủ tịch công ty bất động sản lớn “khủng” lắm, tầm cỡ mới có những dự án lớn?
Mối quan hệ (cười) có thể giúp Công ty tranh thủ có dự án thôi, còn chưa chắc công ty đã làm tốt nếu bộ máy điều hành không tâm huyết, tổ chức sản xuất và nắm bắt thị trường không tốt. Biết thuyết phục người dân thì giải phóng mặt bằng thuận lợi, đã hứa với dân thì phải làm đúng, khi họp với dân thì phải khiêm tốn. Làm dự án tâm huyết và có tâm, quan tâm đến lợi ích của người mất đất thì người ta luôn ủng hộ. Lobby nhiều chưa chắc đã được ủng hộ, lòng dân mới là quan trọng hơn cả.
Giờ cứ dự án bất động sản nào cũng thấy có yếu tố nước ngoài, hình như chưa thấy dự án nào của NTL có yếu tố ngoại?
Làm việc với người nước ngoài thì họ có cái lợi thế là người đi trước, có nhiều kinh nghiệm, có thể giúp mình tránh một số rủi ro. Chẳng hạn như thiết kế tòa nhà, người ta làm nhiều, thấy khiếm khuyết trong thực tế thì rút ra được bài học mà tránh đi, trong khi kiến trúc sư Việt Nam do thiếu kinh nghiệm lấy sách ra vẽ và khi thi công mới phát hiện ra chỗ X, Y đó chưa ổn. Các dự án trước đây của NTL, mức độ phức tạp chưa lớn nên chúng tôi chủ yếu sử dụng chất xám Việt Nam và giám sát cẩn thận trong quá trình triển khai như các mẫu biệt thự, chung cư ở dự án Bắc 32, Dịch Vọng… Tới đây, với những công trình cần thật đẹp, ví dụ như tòa nhà 47 tầng tại Khu đô thị mới Dịch Vọng có hệ thống siêu thị, nhà hàng trung tâm thương mại, kiến trúc sư của Công ty chưa nắm bắt được thì NTL sẽ thuê thiết kế nước ngoài, họ sẽ giúp cho mình tư duy tốt hơn.
Còn nói thật là tôi rất ghét việc các dự án bất động sản đua nhau lấy tên nước ngoài. Người Việt Nam làm chủ dự án trên đất Việt Nam, làm nhà bán cho người Việt Nam mà cứ lấy tên nước ngoài đặt vào.
Ông kỳ công sang tận Ai Cập, thân chinh chọn đá cho công trình tại dự án Bắc 32 và đầu tư cho riêng cái cổng Khu đô thị là 7 tỷ đồng. Đó là niềm say mê hay đơn thuần để "đánh bóng" dự án?
Tôi xin trả lời rất thẳng: Tôi không quá giàu và quá thừa tiền để đánh bóng như vậy. Tôi vẫn thường tự chất vấn mình: Làm gì? Làm như thế nào? Câu trả lời chỉ đơn giản là làm hết mình, làm ra những thứ để bất động sản Việt Nam cũng ghi dấu ấn không thua kém các dự án của NĐT nước ngoài. Thành ra, chi phí ở một đôi chỗ bị đội lên thật, lợi nhuận giảm đi, nhưng khách hàng hài lòng là mình thấy hạnh phúc.
