Thị trường bất động sản ấm lên đang thu hút dòng vốn tiết kiệm chảy ra khỏi ngân hàng
Rút tiết kiệm mua nhà, đất nền
Ông Trần Minh Ân (quận Thủ Đức, TP.HCM) cho biết, hiện lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhẹ, nhưng nếu giá nhà đất còn tăng thì cơ hội sở hữu nhà giá tốt ít lại. Vì thế, đây được xem là thời điểm tốt để xem xét mua bất động sản, nhất là ở những khu vực đang được quy hoạch về cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi.
Đó cũng là lý do được các ngân hàng chạy đua huy động tiền gửi tiết kiệm hiện nay. Bởi không phải đến thời điểm này, mà từ cuối năm 2016, đã có khá nhiều khách hàng rút tiền gửi tiết kiệm để mua nhà.
Trên thực tế, trong khi các kênh đầu tư khác đang có dấu hiệu ấm lên thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn ngắn chỉ dao động từ 4,5 - 6%/năm và kỳ hạn 12 - 18 tháng khoảng 7 -7,5%/năm. Hy hữu ở những ngân hàng quy mô nhỏ, thị phần tiền gửi trên thị trường còn hạn chế, mới áp dụng mức lãi suất 8%/năm cho kỳ hạn tiết kiệm đến 36 tháng.
Hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại được tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả, nhằm tránh rủi ro nợ xấu
Giám đốc Khối khách hàng cá nhân của một ngân hàng tại TP.HCM cho biết, gần đây, khi mặt bằng lãi suất huy động ở mức ổn định, không ít khách hàng đã rút tiền tiết kiệm và vay thêm ngân hàng để mua nhà đất.
Tại ngân hàng ông, tỷ lệ này đã tăng dần từ mức 15% cuối năm nay lên 20% trong những tháng đầu năm nay.
Tuy nhiên, theo vị giám đốc này, đây cũng là dấu hiệu đáng mừng cho ngân hàng trong việc đẩy mạnh vốn cho cá nhân vay mua nhà. Đặc biệt là khi lãi suất cho vay mua nhà cũng đang có dấu hiệu nhích lên 9 - 10%/năm, tăng khoảng 1 - 2%/năm so với năm trước. Các ngân hàng cũng mạnh tay hơn trong việc đẩy vốn cho cá nhân vay mua nhà đất.
Thận trọng rủi ro “bong bóng”
Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 4 và 4 tháng đầu năm 2017 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, tính đến ngày 20/4/2017, tổng phương tiện thanh toán tăng 3,78% so với tháng 12/2016 (cùng kỳ năm 2016 tăng 4,54%).
Tổng số dư tiền gửi của khách hàng tại các tổ chức tín dụng tăng 3,39% so với cuối năm 2016 (cùng kỳ năm trước tăng 4,01%). Trong khi đó, tín dụng 4 tháng đầu năm lại tăng tới 4,86%, cao nhất trong vòng 6 năm qua.
Nhìn vào những con số trên, có thể thấy sự chênh lệch khá lớn giữa tăng trưởng huy động- tăng trưởng tín dụng, và điều này tạo áp lực đáng kể lên thanh khoản và lãi suất của hệ thống ngân hàng.
Tại các nhà băng như VCB, VPBank, Vietinbank, huy động 4 tháng tăng trưởng lần lượt là 3,19%, 4,8%, 1,6%, thấp hơn tăng trưởng tín dụng tính đến cuối tháng 3/2017 lần lượt là 8,41%, 5,5% và 5,4%.
Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN TP.HCM cho biết, từ tháng 4/2012, NHNN đã loại bỏ bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và dỡ bỏ mức khống chế cho vay. Nhờ đó, từ năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản đã ấm dần lên. Đến năm 2015, thị trường bùng nổ kể cả về giá cũng như về giao dịch thành công.
Trên đà phát triển đó, từ trước Tết Nguyên đán đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục lên cơn “sốt” đất nền và đã xảy ra hiện tượng đầu cơ đất nền.
Theo ông Minh, phần lớn những người tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội nên rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người có sẵn nhà đất đã thế chấp tài sản này để vay lấy tiền “đánh cược” với đất nền, nhà phố...
Cũng theo đánh giá của ông Minh, hiện nay việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại được tiến hành rất chặt chẽ và thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả, nhằm tránh rủi ro nợ xấu.
Các ngân hàng thẩm định hồ sơ vay rất kỹ dựa trên bảng giá đất trước đây và áp dụng ổn định trong vòng một năm. Ngân hàng không cho vay trên giá đất khi thị trường trong cơn sốt.
Do đó, tỷ lệ duyệt vay của các ngân hàng cũng rất hạn chế. Phó tổng giám đốc ACB, ông Từ Tiến Phát, cũng cho hay, Ngân hàng chỉ tập trung cho cá nhân vay mua nhà đối với các dự án mà ACB có liên kết với chủ đầu tư. Đồng thời, ACB không có chủ trương cho vay kinh doanh bất động sản, chủ dự án.
Thực tế, hiện các ngân hàng đang chịu nhiều áp lực do tình trạng xử lý nợ xấu, chủ yếu là bất động sản thời 2007 - 2010 để lại bài học gánh nặng nợ xấu cao cho ngành. Đến nay, hậu quả của nợ xấu đó đã để lại nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng Minh, vấn đề cần quan tâm hiện nay chính là làm thế nào để hạn chế rủi ro cho những người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong đó, cần làm rõ 3 vấn đề: đánh giá hiện trạng thị trường bất động sản, nhất là khu vực TP.HCM đang sốt giá có khả năng bong bóng hay không; làm thế nào để người mua nhà nhận được nhà và được cấp giấy chủ quyền; tránh tình trạng một nhà bán cho nhiều người hoặc dự án đó đã được chủ đầu tư đem thế chấp cho ngân hàng.
Cơ sở pháp lý cao nhất hiện nay khi xử lý những rủi ro nhà ở hình thành trong tương lai mà các ngân hàng đang thực hiện là Thông tư liên tịch số 01 ngày 25/4/2014.
Thông tư này tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng thẩm định, quyết định cho vay. Tuy vậy, sau thời gian triển khai, dù các tổ chức tín dụng thực hiện đúng nhưng vẫn có nơi xảy ra sự cố. Đó là trường hợp chủ đầu tư đang thế chấp vay vốn ngân hàng bán căn hộ, nhưng không trả tiền cho ngân hàng, tức chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích, ngân hàng giám sát lỏng lẻo và người mua nhà lại thiếu thông tin.
Hoặc chủ đầu tư và người mua nhà không thế chấp và vay tại cùng một ngân hàng, dẫn đến nhiều khó khăn về mặt pháp lý. Trong thời gian qua, thị trường đã xuất hiện những vụ việc dự án đã được chủ đầu tư đem cầm cố ngân hàng, nhưng vẫn rao bán khiến người mua lâm vào cảnh bị dọa đuổi ra khỏi nhà.
