Tiền mặt không còn là vua

Ðợt tăng giá của nhóm cổ phiếu bất động sản từ đầu năm đến nay không hẳn đến từ kết quả doanh thu và lợi nhuận khả quan của doanh nghiệp, mà đến từ cơn sốt đất nền khiến thị trường phải định giá lại quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Nếu như trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng dăm năm trước, quỹ đất nằm trong hạng mục tồn kho của doanh nghiệp bất động sản được coi là gánh nặng, thì ở thời điểm này lại đang là một lợi thế với nhóm doanh nghiệp này.

Bởi lẽ, quỹ đất sạch để triển khai dự án nhà ở tại các thành phố có mật độ tập trung dân cư cao đang ngày càng cạn, giá ngày một cao.

Doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền Nam Long đã không còn dự án EHome, nhà cho người thu nhập trung bình giá 400 - 800 triệu đồng/căn. Lý do đơn giản là quỹ đất giá rẻ cho sản phẩm này không còn.

Nam Long chỉ có thể phát triển dòng nhà ở xã hội EHome S, chiếm 20%, tỷ lệ bắt buộc theo quy định trong các dự án nhà ở thương mại trung và cao cấp.

Trong khi các chủ đầu tư như Nam Long, Ðất Xanh, Nhà Thủ Ðức, Novaland… không ngừng tìm cách mở rộng quỹ đất bằng cách mua lại dự án trên thị trường, thì dòng vốn ngoại chảy vào thị trường bất động sản cũng góp phần đẩy giá đất lên cao.

Cái tên Vạn Thịnh Phát không chỉ xuất hiện sau các thương vụ mua lại dự án bất động sản đình đám gần đây của Quốc Cường Gia Lai, mà còn đánh tiếng mua lại quỹ đất lớn của một số doanh nghiệp lớn.

Bóng dáng Vạn Thịnh Phát cũng đứng sau thương vụ đổi chủ sở hữu của chuỗi khách sạn Quê Hương cùng 2 trung tâm tiệc cưới nằm tại các vị trí vàng ở quận nội thành TP.HCM.

Dòng tiền đã chảy vào các cổ phiếu bất động sản hay các cổ phiếu của doanh nghiệp có tài sản bất động sản chuyển nhượng và dự kiến sẽ còn tiếp tục sôi động, bởi thời điểm này thông tin mới ở dạng tin đồn, tin rò rỉ ra ngoài từ bàn đàm phán.

Thị trường đang định giá lại giá trị của nhóm cổ phiếu bất động sản và dành cho các cổ phiếu này mức định giá khá tốt, tương đương P/E từ 10 lần, trong khi nhiều cổ phiếu sản xuất P/E chỉ 7 lần.

Tài sản là bất động sản lên ngôi thì việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng cũng thuận lợi hơn rất nhiều. 

Việc này sẽ thúc đẩy quá trình tái cơ cấu các ngân hàng. Việc Phát Ðạt trả hết nợ cho Ngân hàng Ðông Á từ dòng tiền bán dự án là một minh chứng.

Vì thế, bên cạnh việc định giá lại cổ phiếu bất động sản, thị trường cũng định giá lại các cổ phiếu ngân hàng. ACB, MBB đang thu hút dòng tiền trên sàn, còn trước đó, ở ngoài sàn giới đầu tư “đánh” cổ phiếu VPBank lên giá 34.000 - 36.000 đồng/cổ phiếu khi ngân hàng này đang huy động vốn trong một đợt phát hành riêng lẻ cho nhà đầu tư ngoại với tổng giá trị vốn huy động lên đến 4.500 tỷ đồng.

Thời đại tiền mặt là vua đã lùi lại phía sau?