Hàng trăm chung cư xuống cấp chờ “hồi sinh”
Sau hơn nửa thế kỷ tồn tại, nhiều block nhà tại cư xá Thanh Đa không còn giữ được dáng vẻ ban đầu. Nhiều mảng tường bong tróc, hệ thống hạ tầng xuống cấp, các căn hộ cơi nới chằng chịt, cùng dấu vết thời gian hiện hữu ở nhiều dãy nhà. Với hàng nghìn cư dân sinh sống tại đây, câu chuyện cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ này liên tục được nhắc tới những năm qua.
Mới đây, UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương di dời 6 lô chung cư gồm I, II, VIII, IX, X và XI thuộc cư xá Thanh Đa theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt trước đó. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong quá trình xử lý một trong những khu chung cư cũ quy mô lớn nhất Thành phố.
Theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, đơn giá bồi thường là 52 triệu đồng/m2, chưa bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất (K) cho các tầng, cụ thể là 1,29 lần cho tầng trệt và các tầng trên là 1,17 lần.
Ngoài ra, chủ đầu tư còn hỗ trợ 300 triệu đồng/hộ tầng trệt và 200 triệu đồng/hộ tầng trên. Hộ dân nhận nhà tái định cư tại chỗ nếu có diện tích lớn hơn thì trả thêm 16,8 triệu đồng/m2 và ngược lại, nếu diện tích nhỏ hơn sẽ được chủ đầu tư hoàn trả lại phần tương ứng.
Bên cạnh đó, mỗi hộ nhận được 12 triệu đồng/tháng tiền tạm cư trong lúc chờ nhận nhà. Ngoài các chính sách chung, chủ đầu tư cũng bổ sung hỗ trợ cho các đối tượng chính sách.
Cư xá Thanh Đa được xây dựng từ năm 1972. Toàn khu rộng khoảng 55 ha, riêng cụm chung cư chiếm khoảng 36 ha với 23 lô nhà ở, nằm cách trung tâm thành phố khoảng 5 km.
Theo quy hoạch ban đầu, khu vực này được phát triển khá đồng bộ với hệ thống giao thông, trường học, y tế, thương mại dịch vụ và công viên cây xanh. Mật độ xây dựng chỉ khoảng 30-40%, từng được xem là khu dân cư kiểu mẫu của Thành phố.
Tuy nhiên sau hơn 50 năm sử dụng, nhiều lô chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng. Tình trạng lún nứt, bong tróc, thấm dột diễn ra ở hầu hết các lô nhà ở, trong khi nhiều căn hộ đã được cơi nới, cải tạo tự phát, làm gia tăng nguy cơ mất an toàn.
Động thái quyết liệt tại cư xá Thanh Đa diễn ra trong bối cảnh cải tạo chung cư cũ đang trở thành một trong những nhiệm vụ cấp bách của TP.HCM.
Theo thống kê của Sở Xây dựng, trên địa bàn hiện có 474 chung cư với 573 lô nhà được xây dựng trước năm 1975. Trong số này, 16 chung cư được xếp loại cấp D - mức nguy hiểm cao nhất, 116 chung cư cấp C có nguy cơ mất an toàn và 332 chung cư cấp B đã xuống cấp, không còn đáp ứng đầy đủ điều kiện sử dụng.
Trong đó, nhiều công trình đã tồn tại trong 50-70 năm, vượt xa tuổi thọ thiết kế ban đầu. Tại chung cư Phạm Thế Hiển, những cột bê tông bị nứt gãy đã phải gia cố bằng khung thép tạm thời.
Tường nhà bong tróc, trần bê tông nhiều vị trí rơi từng mảng lớn, khiến người dân luôn sống trong tâm trạng bất an. Tương tự, chung cư Vĩnh Hội đã được xác định thuộc diện cần di dời khẩn cấp từ năm 2017, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được nhà đầu tư phù hợp để triển khai dự án mới.
Nút thắt nằm ở quy hoạch và cơ chế thực thi
Nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, TP.HCM vừa yêu cầu rà soát, điều chỉnh quy hoạch đô thị.
Theo chỉ đạo của UBND TP.HCM, các phường phải chủ động đánh giá hiện trạng quy hoạch, xem xét điều chỉnh cục bộ, hoặc đề xuất điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu đối với từng vị trí chung cư xuống cấp. Đây được xem là bước đi quan trọng để tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại trong quá trình triển khai.
Qua công tác rà soát, đánh giá, Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận định, các vướng mắc trong triển khai cải tạo chung cư cũ, xuống cấp tập trung vào 16 dự án chung cư cấp D và 10 cụm chung cư xây dựng trước năm 1975.
Để có cơ sở xem xét, đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch các khu đất nhằm đảm bảo tính khả thi trong kêu gọi nhà đầu tư tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho rằng, cần phải thực hiện công tác rà soát, đánh giá quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.
| |
Người dân cư xá Thanh Đa làm việc với chính quyền địa phương về việc di dời. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất, đối với chung cư đảm bảo các điều kiện về điều chỉnh cục bộ quy hoạch, UBND phường cần chủ động đánh giá quy hoạch, xem xét tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, công bố điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu trên địa bàn đối với từng vị trí chung cư.
Đối với những chung cư không đảm bảo các điều kiện về điều chỉnh cục bộ quy hoạch, cần được xem xét chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cụ thể trong quá trình lập điều chỉnh tổng thể quy hoạch phân khu.
Đối với các chung cư có diện tích đất nhỏ, không đảm bảo điều kiện kết nối giao thông, thoát hiểm, thoát nạn cho công trình tập trung đông người..., cần xem xét không thực hiện đầu tư xây dựng chung cư, mà chuyển đổi chức năng khác, bán đấu giá…
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cấp D là yêu cầu bắt buộc bởi liên quan trực tiếp đến an toàn tài sản, tính mạng của người dân.
Theo ông Châu, Luật Nhà ở 2023 đã tạo ra bước tiến quan trọng khi bổ sung nhiều quy định mới về cưỡng chế di dời, bồi thường và tái định cư. Đây là cơ sở pháp lý giúp tháo gỡ những vướng mắc từng kéo dài nhiều năm trong công tác cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, để hoàn thành mục tiêu cải tạo hàng trăm chung cư xuống cấp trong vòng 10 năm tới, chỉ khung pháp lý là chưa đủ.
TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 cơ bản hoàn tất công tác chuẩn bị để cải tạo toàn bộ chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 và giai đoạn 1975 - 1994. Riêng các chung cư cấp D sẽ được xây mới hoàn toàn trước năm 2035. Đây là mục tiêu rất lớn khi xét đến quy mô hàng trăm công trình cần xử lý cùng lúc.
Theo HoREA, Thành phố cần tiếp tục nghiên cứu các cơ chế đặc thù về quy hoạch, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và phương thức lựa chọn nhà đầu tư để nâng cao tính khả thi của dự án.
Bởi trên thực tế, cải tạo chung cư cũ là một bài toán rất đặc thù. Đây không đơn thuần là hoạt động xây dựng lại một công trình nhà ở, mà còn là quá trình hài hòa lợi ích của 3 bên: Người dân, chính quyền và doanh nghiệp.
Người dân cần được đảm bảo quyền lợi về chỗ ở và sinh kế. Chính quyền cần giải quyết các nguy cơ mất an toàn đô thị. Trong khi đó, doanh nghiệp chỉ có thể tham gia khi dự án đủ hấp dẫn về mặt tài chính. Nếu 1 trong 3 yếu tố này không được giải quyết thỏa đáng, dự án rất dễ rơi vào tình trạng đình trệ.